某某与某某,重庆某某建筑工程有限公司等案外人执行异议之诉一审民事判决书

重庆市万州区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)渝0101民初11285号

原告（执行案外人）：**，男，1987年10月10日生，汉族，住重庆市万州区。

委托诉讼代理人：陈浪，重庆索通（万州）律师事务所律师，特别授权。

被告（申请执行人）：重庆万州融资担保有限公司，住所地重庆市万州区白岩路67号农行万州分行机关大楼12、13楼，统一社会信用代码915001017093630527。

法定代表人：田贵林，董事长。

委托诉讼代理人：沈彦女，女，1987年1月6日生，汉族，住重庆市万州区，系公司员工，一般代理。

被告（被执行人）：谭茜，女，1989年1月20日生，汉族，住重庆市渝北区。

被告（被执行人）：重庆市万州区泉信商贸有限公司，住所地重庆市万州区果园路100号，统一社会信用代码91500101559024097Y。

法定代表人：乔蔚红，总经理。

被告（被执行人）：重庆玉诚房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区江南新区管委会综合楼706房，统一社会信用代码91500101084656620P。

法定代表人：夏志华，总经理。

被告（被执行人）：重庆**建筑工程有限公司，住所地重庆市万州区北山大道170号附2号5楼24号，统一社会信用代码91500101733960797D。

法定代表人：乔林，总经理。（未到庭）

被告（被执行人）：乔蔚红，女，1974年9月13日生，汉族，户籍地四川省德阳市旌阳区，现住重庆市万州区。

被告（被执行人）：**，男，1971年12月14日出生，汉族，住重庆市万州区5。

被告（被执行人）：乔玉平，男，1980年9月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。

被告（被执行人）：乔林，男，1991年7月18日，汉族，住重庆市万州区。

被告（被执行人）：张杨，女，1991年8月1日生，汉族，住重庆市万州区。

被告（被执行人）：程刚，男，1978年7月25日生，汉族，住重庆市万州区。

被告（被执行人）：黄晓莉，女，1982年1月19日生，汉族，住重庆市万州区。

被告（被执行人）：***，男，1954年9月1日生，汉族，住重庆市万州区白岩路30号17-6，公民身份号码512201195409010055。

被告（被执行人）：谭家学，女，1955年6月15日生，汉族，住重庆市万州区。

原告**与被告重庆万州融资担保有限公司、谭茜、重庆市万州区泉信商贸有限公司、重庆玉诚房地产开发有限公司、重庆**建筑工程有限公司、乔蔚红、**、乔玉平、乔林、张杨、程刚、黄晓莉、***、谭家学案外人执行异议之诉一案，本院于2021年7月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人陈浪，被告重庆万州融资担保有限公司委托诉讼代理人沈彦女到庭参加诉讼，被告谭茜、重庆市万州区泉信商贸有限公司、重庆玉诚房地产开发有限公司、重庆**建筑工程有限公司、乔蔚红、**、乔玉平、乔林、张杨、程刚、黄晓莉、***、谭家学经本院合法传唤，期满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1.撤销（2021）渝0101执异76号执行裁定书；2.解除（2021）渝0101执1571号之十七《执行裁定书》中对位于重庆市万州区南滨大道1099号XXXX-X室房屋[不动产登记号：渝（2018）001311XXX号]的查封；3.排除（2021）渝0101执字1571号之十七《执行裁定书》中对位于重庆市万州区南滨大道1099号XXXX-X室房屋的执行。事实及理由：重庆市万州区人民法院于2020年12月22日作出(2020)渝0101民初11771号民事判决书发生法律效力后，谭茜等人逾期未履行该判决书确定的义务，重庆市万州区人民法院于2021年4月25日作出(2021)渝0101执1571号之十七《执行裁定书》，采取了查封位于重庆市万州区南滨大道1099号XXXX-X室房屋的执行措施。

原告于2021年3月26日与案外人文沁签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买案外人文沁所有的位于重庆市万州区南滨大道1099号XXXX-X室房屋，房屋面积为1654m，总价为1860000元，并约定合同签订时乙方(原告)向案外人文沁支付首期购房款980000元，房屋剩余尾款乙方(原告)按揭贷款88000元与贷款发放之日支付给案外人文沁。合同另约定“甲乙双方同意，乙方按揭审批通过，甲方解除房产15日内，…办理房屋权属转移登记手续。”案外人文沁已将该房屋交付申请人实际居住至今。合同签订当日原告通过银行转账的方式向案外人文沁支付了购房首付款980000元，文沁于同日收到该笔房款并出具收条载明:“今收到**交来购买位于万州区南滨大道1099号CXX幢X-X购房款￥980000元。”

原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对于被执行标的未办理过户并无主观过错，原告与被执行人之间的《房屋买卖合同》不违反法律效力性、强制性规定，依法有效，原告客观上履行了合同已约定的义务，对于剩余款项原告愿意按照人民法院的要求交付执行。故原告恳请贵院依法审查异议请求，判如所请。

被告重庆万州融资担保有限公司辩称，被告与乔玉平等人的案件生效后，根据生效判决申请了强制执行，执行过程中，法院下达了（2021）渝0101执1571号执行裁定书，查封了本案诉争的房屋，该房屋虽登记在他人名下，但实际为被告谭茜所有，查封并无不当。原告在执行异议审查程序中并没有按照相关规定按时交付剩余房款，故不能排除执行。

被告谭茜、重庆市万州区泉信商贸有限公司、重庆玉诚房地产开发有限公司、重庆**建筑工程有限公司、乔蔚红、**、乔玉平、乔林、张杨、程刚、黄晓莉、***、谭家学未作答辩。

原告为证明诉讼请求依法向本院提交了执行裁定书、房屋买卖合同、银行回单、收条、收据、电子支付截图、房产证、经纪合同、银行交易明细、水电气缴费凭证等，经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。结合证据及当事人陈述，本院经审理查明认定事实如下：

重庆万州融资担保有限公司与重庆市万州区泉信商贸有限公司、重庆玉诚房地产开发有限公司、重庆**建筑工程有限公司、乔蔚红、**、乔林、张杨、乔玉平、谭茜、程刚、黄晓莉、***、谭家学追偿权纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，于2020年12月23日作出（2020）渝0101民初11771号民事判决书，判决：1.被告重庆市万州区泉信商贸有限公司在本判决生效后十五日内支付原告重庆万州融资担保有限公司为其代偿的资金4873378.57元并给付资金占用费（资金占用费的计算：从2019年10月21日起，以代偿资金4873378.57元为基数，按年利率15.4%计算至付清之日止）；2.被告重庆**建筑工程有限公司、重庆玉诚房地产开发有限公司、乔玉平、谭茜、乔林、张杨、程刚、黄晓莉、***、谭家学、**、乔蔚红对本判决第一项所确定的被告重庆市万州区泉信商贸有限公司应履行的义务承担连带清偿责任。

2021年3月4日，重庆万州融资担保有限公司申请本院强制执行。2021年4月21日，公安机关在办案过程中对案外人文沁制作了询问笔录，文沁认可登记在其名下的本案诉争房屋实际是被告谭茜的，其为代持人，且该房屋已经出售。2021年4月23日、5月6日，本院执行局办案法官针对该房屋的情况分别对文沁和谭茜进行了询问，两人均认可涉案房屋实际属于谭茜所有，登记在文沁名下，已经与他人签订房屋买卖协议，并收了98万元定金。

本院根据公安机关的笔录和文沁的陈述，于2021年4月25日作出（2021）渝0101执1571号之十七执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人谭茜所有登记在文沁（公民身份证号50010119950914XXXX）名下的位于重庆市万州区南滨大道1099号XXXX-X室房屋［不动产登记号：渝（2018）001311XXX号］，查封期限为三年。二、查封被执行人谭茜所有登记在文沁（公民身份证号50010119950914XXXX）名下的渝AE9XXX号车辆，查封期限为二年。”

2021年3月26日，原告**通过重庆市鑫盈佳房地产经纪公司的介绍与案外人文沁签订《房屋买卖合同》，合同约定：1.原告**购买文沁所有的位于重庆市万州区南滨大道1099号CXX幢X-X室房屋，房屋产权证号：渝（2018）万州区不动产权第001311XXX号，房屋建筑面积为165.4平方米；2.房屋成交总价为1860000元，该价格包含房屋设施设备、装饰装修、相关物品等；3.**在2021年3月26日前直接将首付款980000元支付给文沁，剩余购房款880000元由**通过银行按揭，由银行代付给文沁，如贷款金额不足，**向文沁补齐差额；4.双方一致同意，**在2021年6月27日前按揭审批通过后，由双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，相关税费由**承担；5.如**违约，则无权要求文沁返还定金，如文沁违约，则应双倍返还定金，违约方还需向守约方支付房屋总价款20%的违约金。合同签订当天，原告**通过微信向房屋中介公司支付中介费10000元，向案外人文沁通过银行转账支付980000元，房屋中介公司和文沁分别向原告出具了收据和收条。2021年3月28日，文沁将房屋钥匙交付原告**，**及其家人在对房屋进行了部分检修后入住至今。2021年5月，原告**在办理银行按揭贷款的过程中发现该房屋被法院查封无法办理按揭贷款，遂向本院提起执行异议。2021年6月22日，本院以**未将剩余房款交付本院执行为由驳回了**的异议申请，**向本院提起案外人异议之诉。

另查明，1.原告**购房款的部分来源为出卖其位于万州区江南第一城房屋的房款。

2.本案审理过程中，原告**要求将剩余购房款交付本院，并在本院指定的期限内将剩余购房款880000元支付至本院账户。

本案认为，本案的争议焦点为：1.原告**对本案诉争房屋是否享有民事权益？2.如**享有民事权益，该民事权益是否能排除对本案房屋的执行？针对争议焦点，本院分析评判如下：

一、原告**对本案诉争房屋是否享有民事权益？

本院认为，原告**在房屋中介公司的介绍下与本案诉争房屋不动产权登记证书上记载的所有人文沁签订了房屋的买卖合同，该合同是双方真实意思表示，权利义务清楚，不违反法律规定，应认定为有效合同。合同签订后，原告**按照合同约定向文沁支付了房屋首付款980000元，剩余购房款双方约定通过银行按揭的方式支付，文沁在收到房屋首付款后将房屋交付给**，并由**及其家人实际居住至今，**通过房屋买卖行为取得了本案诉争房屋的相关民事权益。该房屋现虽未过户至**名下，是因为人民法院根据文沁和谭茜的陈述查明了房屋的实际所有人为谭茜，进而将其作为被执行人谭茜名下的财产进行了查封。根据物权公示原则，不动产以登记作为作为公示手段，房屋登记在谁名下，法律就推定谁为房屋的所有权人。本案原告**在与文沁签订房屋买卖合同时，该房屋登记在文沁名下，作为案外人，**完全有理由确信该房屋为文沁所有，因此，原告**在签订房屋买卖合同时尽到了足够的注意义务，不能因事后有权机关通过其他途径查明房屋的登记所有人（文沁）与实际所有人（谭茜）不一致时来否定善意第三人**与房屋登记所有人文沁之间的交易行为，进而否定善意第三人**基于买卖行为对本案诉争房屋享有的民事权益。

二、**享有的民事权益能否排除对本案房屋的执行？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告**主张排除对本案诉争房屋的执行，必须同时具备上述四个构成要件。

1.关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。原告**与文沁的房屋买卖合同签订于2021年3月26日，本院作出查封被告谭茜所有登记在文沁名下的房屋时间在2021年4月25日，原告**在本院查封之前已经与房屋登记所有人文沁签订了有效的买卖合同。

2.关于在人民法院查封之前已合法占有不动产的问题。原告**与文沁签订诉争房屋买卖合同并支付首付款当日，文沁即将房屋的钥匙交付原告**，**及其家人已经实际居住该房屋至今。

3.关于房屋价款支付的问题。原告**在合同签订当日即按照合同约定支付了房屋的首付款980000元，剩余房款双方约定原告**通过银行按揭的方式支付，该支付方式并不违反法律规定，且原告**在本案审理过程中已经将剩余房款880000元支付至本院账户，应视为其已完成了合同约定的付款义务。

4.关于房屋未能过户是否系原告自身原因问题。原告**与文沁的合同签订在本院查封该房屋前，且交易时该房屋无任何权利负担，房屋登记在文沁名下，原告对被告谭茜作为被执行人负有执行的文书无法通过本次交易获悉，原告**尽到了交易上的审慎义务，无交易瑕疵。合同约定原告**可以通过办理银行按揭贷款的方式支付购房款，而在**办理银行按揭贷款的过程中，获知交易房屋已被人民法院查封，无法办理按揭，因此，房屋未能过户非因原告**自身原因造成。

综上所述，原告**主张的事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部构成要件，依法享有排除对诉争房屋强制执行的权利，对原告请求排除（2021）渝0101执字1571号之十七执行裁定书中对位于重庆市万州区南滨大道1099号XXXX-X室房屋的执行的诉讼请求，本院予以支持。原告主张撤销（2021）渝0101执异76号执行裁定书及解除（2021）渝0101执1571号之十七执行裁定书中对位于重庆市万州区南滨大道1099号XXXX-X室房屋[不动产登记号：渝（2018）001311XXX号]的查封，该两项诉讼请求不属于人民法院审理案外人执行异议之诉案件的范围，本院依法不予支持。

依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十二条之规定，判决如下：

一、不得执行位于重庆市万州区南滨大道1099号CXX栋X-X室房屋[不动产登记号：渝（2018）万州区不动产权第001311XXX号]；

二、驳回原告**的其余诉讼请求。

案件受理费21540元，由被告***、重庆**建筑工程有限公司、重庆万州融资担保有限公司、黄晓莉、程刚、张杨、谭家学、重庆玉诚房地产开发有限公司、乔玉平、重庆市万州区泉信商贸有限公司、**、谭茜、乔蔚红、乔林共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。

审　判　长　代 元 令

人民陪审员　 邓光平

人民陪审员　 宋丽红

二〇二一年十一月九日

书　记　员　李 智 林

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