某某、福州海科电梯工程有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

福建省南平市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽07民终1869号

上诉人（原审被告）：福州海科电梯工程有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路71号国贸广场20层C单元.

法定代表人：廖莹恒，执行董事。

委托诉讼代理人：汤瑞昌，福建武夷律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄扬，福建武夷律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：**，女，1983年5月26日出生，汉族，住福建省建瓯市。

委托诉讼代理人：黄学用，福建韩思律师事务所律师。

原审第三人:建瓯市竹海实业有限公司，住所地福建省建瓯市阳光假日酒店有限公司二楼。

法定代表人：周学俊，董事长。

委托诉讼代理人：江机明，男，该公司职员。

上诉人福州海科电梯工程有限公司（以下简称海科公司）因与被上诉人**及原审第三人建瓯市竹海实业有限公司（以下简称竹海公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省建瓯市人民法院(2021)闽0783民初771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

海科公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回**的诉讼请求。事实与理由：1.位于建瓯市××商贸城××区××＃××号店面（以下简称涉案店面）未登记在**名下，也未向登记机构申请预告登记，仅办理了合同备案登记，故**不享有涉案店面的所有权，仅享有依据《商品房买卖合同》要求竹海公司履行相关合同义务的请求权，涉案店面在2014年1月22日预告登记在林卫平名下，虽该预告登记于2016年7月26日注销，但不意味着商品房买卖合同已解除。2.**提交的历月电费明细、商铺租赁合同，不足以证明**实际占用涉案店面，竹海商贸城Ａ区于2017年6月8日取得工程竣工验收备案表，之前不可能完成正常交房。商铺租赁合同系谢立明与徐某签订，无法确认是否存在真实的租赁关系。**与竹海公司均未提交双方交房的记录，**也未提交缴纳物业费证据，**向法庭提交的证据显示其交房时间在涉案店面竣工验收时间之前，《福建增值税普通发票》、住宅专项维修资金交存清册时间均在2020年6月30日。以上足以证明**与竹海公司没有办理交房手续，因为法院查封才补办相关证据。故对一审认定的该事实存在异议。3.也无证据证明**已支付全部价款，**提交的中国建设银行现金缴款单不能证明系**缴纳购房款，**与竹海公司签订商品房买卖合同时间是2016年7月27日，而其缴纳购房款的时间却在2016年7月26日，支付时间早于签订合同的时间。中国工商银行业务回单（收款）凭证，系林卫平与竹海公司之间的款项往来，不能证明属于涉案店面的购房款，且现金存款方式也不符合交易习惯，也不符合房屋买卖合同的约定。且无**支付购房款的相关证据予以佐证。上述足以证明**与竹海公司之间不存在真实的商品房买卖关系，可能存在借名的事实。4.**没有证据证明其未办理过户登记不存在过错，涉案店面于2017年7月1日办理初始登记，即具备正式交房及办证条件，从具备办证条件至被法院查封，两年多的时间，**未对该房屋办理过户登记，也未举证证明未办理过户登记的原因不可归责于买受人自己。**述称竹海公司未通知其办理交房及办证，与事实不符，涉案店面所在的竹海城Ａ区4＃楼有大部分店面的购买人已经办理产权过户登记手续，不存在无法办理产权登记手续的障碍，只有包含涉案店面在内的几个店面既没有办理预告登记也没有办理过户手续，已被司法查封。一审庭审中**陈述5间店面的购房户都在外地，现在办理房产过户需要本人亲自处理，由此可知**早就知道可以办理过户手续。**在长达三年多的时间里，对竹海公司未采取书面催告、诉讼等积极方式要求办理产权证，说明**怠于办理产权证。一审法院依据涉案《商品房买卖合同》已办理备案，从而认定未办理过户登记的过错不在于**，属适用法律错误。综上，**提交的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，一审认定事实和适用法律均存在错误。

**辩称，1.**向竹海公司购买了涉案店面后依法办理了涉案店面的商品房买卖合同备案登记。涉案店面的购买过程是，2014年1月间，**与林卫平等人合伙以团购的方式，向竹海公司购买了包括涉案店面在内的14间店面，共计价款人民币1400万元。先由林卫平等人与竹海公司签订购房合同，并交纳了1400万元的购房款。2014年1月22日，以林卫平为权利人办理了其名下5间店面（包括涉案店面在内）的不动产预告登记。2016年间，经合伙人协商，林卫平将其名下5间店面分户，其中涉案店面由**购买。为减免交易费用，采用解除原购房合同，再由**与竹海公司重新订立购房合同的方式，购房款不再另行交纳。2016年7月26日，原于2014年1月22日预告登记在林卫平名下的该涉案店面办理了预告登记注销。可证明林卫平与竹海公司解除原先的商品房买卖合同。2.2016年7月27日，**与竹海公司就涉案店面的买卖，签订一份《商品房买卖合同（预售）》。双方在原建瓯市房地产交易登记管理中心办理了该《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续。后经结算竹海公司于2016年12月15日，向**开具金额为937430元的购房发票《福建增值税普通发票》。2017年间，该涉案店面房交付**占有管业，**以自己的名义开立水电账户并缴纳水电费用。此后，该店面由**出租给他人使用。民法典第二百二十一条规定房屋买卖合同的双方当事人必须要向“登记机构申请预告登记”。**与竹海公司未办理该店面的预告登记，不代表该店面就不是**向原审第三人购买，不代表该店面不属于**所有。**和竹海公司没有向原建瓯市房地产交易登记管理中心办理预告登记并不违法。3.**提交的历月电费明细，证实早在2017年5月**不仅占有案涉的4＃108号店面，还使用该店面。**提交的2018年9月1日的商铺租赁合同，证实2018年9月1日**还在继续对外出租该涉案店面。谢立明系**的父亲，**的父亲谢立明代表**与案外人徐某签订商铺租赁合同并无不妥。证人徐某已证实了承租涉案店面的事实。**提交的证据，证实从2017年初开始**占有并使用涉案店面至今。4.**提交的证据足以证实**已支付全部价款。若该涉案店面的购房款没有付清，竹海公司既不可能向**开具全款的购房发票，也不可能将该店面交付给**，更不可能这么多年不向**主张购房款债权。5.未办理涉案店面不动产权过户登记责任不在**，**没有过错。按2016年7月27日的《商品房买卖合同（预售）》第二十条、《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第四条的约定，竹海公司不仅要配合**办理涉案店面的不动产权过户登记，还必须通知**办理涉案店面的不动产权过户登记。建瓯市竹海商贸城项目因资金紧张，多年来处于烂尾搁置状态。虽然后来福能公司与竹海公司合作继续开发该项目，但竹海公司未通知**办理涉案店面的不动产权过户登记。等到2020年间，才得知可以办理不动产权过户登记。在办理过户登记时却被告知涉案店面已被建瓯市人民法院查封无法办理不动产权过户登记。**从来没有说过“这5间店面的购房户都在外地”这样的话。一审庭审时，**没有亲自出庭，而是委托诉讼代理人出庭。**既没有也不可能在庭审中作出前述上诉人所谓的“被上诉人庭审中的陈述”。未办理涉案店面的不动产权过户登记，责任不在**，而在竹海公司。综上所述，**对于涉案店面的权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。一审判决认定事实和适用法律正确，上诉人的上诉理由依法不能成立。请求驳回上诉，维持一审判决。

竹海公司述称，1.竹海公司与**等13户购买商铺业务2014年先后签订了商品房买卖合同，并全部经过建瓯市房地产登记管理中心合同登记备案，手续齐全，证据完整。2017年前后都已实际交房，**等13户业主已经实际拥有所购买的商铺产权，只是未及时办理房产证而已。建瓯法院在执行查封和裁定执行异议所依据的只是本公司按规定向建瓯市不动产登记和管理中心提供的办理开发、销售所用的产权登记的明细材料，并不是**等13户在建瓯市房屋交易与管理中心的商品房买卖合同交易登记簿档案，因此建瓯法院对**等13户案外人的查封无任何法律依据。2.本案系竹海公司与海科公司因工程款130余万元的纠纷引起，但却波及**等13户业主，共计1266万元，不仅查封错误，还存在严重超标的查封。引起**等10户业主的诉讼，恳请法院依照民法典有关规定，解除查封。3.**与竹海公司签订的商品房买卖合同时间是2016年7月27日，全款交付时间即流水时间是2016年7月26日，合同备案时间是2016年7月27日，税务局开票时间是2016年12月15日，实际交付其使用时间为2017年。**符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此竹海公司认为，**是合法、有效的占有案涉不动产产权。综上，故一审判决适用法律正确、维护了**的合法权益，应驳回上诉，维持原判。

**向一审法院起诉请求：立即停止对**所有的坐落于建瓯市××商贸城××区××＃××号店面的强制执行，并解除对该店面的查封。

一审法院认定事实：海科公司与竹海公司买卖合同纠纷一案，经审理于2019年5月17日作出（2019）闽0783民初997号民事调解书，调解书确认的协议内容如下：“一、竹海公司结欠海科公司电梯设备款1103600元，竹海公司自愿于2019年8月份起的每月30日前偿还电梯设备款220720元，直至款项还清为止；二、若竹海公司未按约定偿还电梯设备款，海科公司有权对所欠剩余款项及按原合同约定计算的违约金一并申请执行；三、案件受理费16424元，减半收取8212元，由竹海公司负担。”调解书生效后，竹海公司未履行调解书确定的义务，海科公司申请执行，于2019年11月28日立案执行。2019年11月间，以（2020）闽0783执1099号之二、2236号之一、2237号之一执行裁定书，裁定查封被执行人竹海公司所有的坐落于建瓯市××商贸城××区××＃××号店面【所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第××××号】。**得知后，向建瓯法院提出书面异议。经审查后，于2021年2月7日作出（2021）闽0783执异16号执行裁定书，裁定驳回**的异议请求。**不服该裁定，法定期限内向建瓯法院提起诉讼。涉案店面在建瓯市不动产登记中心登记的所有权人（登记日期为2017年7月1日）为竹海公司。2014年1月间，林卫平等三人人合伙购买（团购）竹海商贸城14间店面（其中林卫平名下5间，包括涉案店面在内），共计价款1400万元。林卫平等人与竹海公司签订了购房合同，并缴纳了1400万元的购房款。2014年1月22日，以林卫平为权利人办理了其名下5间店面的不动产预告登记。2016年间，林卫平将其名下5间店面分户，其中涉案店面由**购买。为减免交易费用，采取解除原购房合同，再由**与竹海公司重新订立购房合同的方式，购房款不再另行缴纳。2016年7月27日，**与竹海公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，由**向竹海公司购买涉案店面，建筑面积87.72方米，价款937430元，2016年7月26日前付款281229元，余款于2016年7月31日前付清。同日，交易双方办理了合同备案登记手续。2016年12月15日，竹海公司向**开具了一张购房款金额为937430元的自开统一发票。2017年间，涉案店面已交付由**占有，以**的名义开设水电账户并缴纳水电费用。后该房屋由**出租给他人使用。

一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，根据前述查明的事实可知，第一，在人民法院查封之前，**即与竹海公司签订了《商品房买卖合同》，当事人未提供证据证明该合同具有无效的情形，该合同为有效合同；第二，在人民法院查封之前，**已合法占有该不动产；第三，**已支付了全部的购房款；第四，由于涉案《商品房买卖合同》已向有关部门办理了合同备案登记，基于对备案登记的信赖，不能将未办理过户登记归责于**。综前所述，**所购的涉案店面具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，享有足以排除法院强制执行的民事权益。**要求对涉案店面停止执行的诉讼请求，予以支持。但**诉讼请求中要求解除对涉案店面的查封，则不属于本案的审理范围，不予涉及。判决：本院在（2019）闽0783民初997号一案的执行中，不得执行**所购买的坐落于建瓯市××商贸城××区××＃××店面。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。海科公司提交建瓯市不动产登记中心出具的《商品房首次登记查询结果》，拟证明涉案店面所在的××商贸城××区××号楼店面于2017年7月1日办理初始登记，具备办理过户手续的条件，其他购房户从次日开始就在陆续办理过户登记手续，进一步说明**自身原因在长达两年零四个月未及时办理过户登记手续存在过错。**质证认为对证据的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，其确实没有接到可以办证通知，故其对无法办证不存在过错。竹海公司质证认为其确实没有通知**去办证。本院认为，根据竹海公司陈述，前述证据不足以证实**对至今未办理过户登记存在过错，本院不予采信。**提交竹海公司出具的证明，拟证明**自交房后，未收到竹海公司发出产权办理通知书，故非因**自身原因未办理过户登记。海科公司质证认为该证据不符合证据的形式要件，竹海公司是本案的第三人，该份证据竹海公司在庭审中均有陈述，至于是否是**的原因导致未办证要结合全案进行判断。竹海公司对该份证据无异议。本院认为，该证明有**、竹海公司的陈述相互佐证，可予采信。本院对一审判决认定的事实予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，**于2016年7月27日与竹海公司签订了《商品房买卖合同（预售）》并于同日对《商品房买卖合同（预售）》办理了合同备案登记，结合竹海公司向**开具福建增值税普通发票，可证实**已支付了购房款。海科公司虽对此提出质疑，但未提供予以反驳的证据，应承担举证不能的法律后果。同时，涉案店面的水电费明细、租赁合同等材料，可证实**已于查封前合法占有该不动产；竹海公司出具的情况说明可证实非因**自身原因未办理产权登记。因此，**对登记在竹海公司名下的涉案店面享有排除执行的权益。海科公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。本院二审对当事人没有上诉的内容依法不予审查。

综上所述，海科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由福州海科电梯工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈志勇

审 判 员　黄天智

审 判 员　朱敏鹏

二〇二一年十一月二十九日

法官助理　叶　婧

书 记 员　杨英阳

本案依据的主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。