某某、福州海科电梯工程有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

福建省南平市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽07民终1870号

上诉人（原审被告）：福州海科电梯工程有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路71号国贸广场20层C单元。

法定代表人：廖莹恒，执行董事。

委托诉讼代理人：汤瑞昌，福建武夷律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄扬，福建武夷律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：**，女，1985年5月13日出生，汉族，住福建省福州市。

委托诉讼代理人：蔡白露，福建元天和律师事务所律师。

原审第三人:建瓯市竹海实业有限公司，住所地福建省建瓯市阳光假日酒店有限公司二楼。

法定代表人：周学俊，董事长。

委托诉讼代理人：江机明，男，该公司职工。

上诉人福州海科电梯工程有限公司（以下简称海科公司）因与被上诉人**及原审第三人建瓯市竹海实业有限公司（以下简称竹海公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省建瓯市人民法院(2021)闽0783民初759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

海科公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回**的诉讼请求。事实与理由：1.位于建瓯市××商贸城××区××＃××号店面（以下简称涉案店面）没有登记在**名下，也没有预告登记，虽办理了合同备案登记，**与竹海公司混淆了合同生效与物权登记的效力，故**不享有涉案店面的所有权，仅享有依据《商品房买卖合同》要求竹海公司履行相关合同义务的请求权。涉案店面在2012年9月24日预告登记在刘定琴名下，虽然该预告登记于2014年5月13日注销，但不意味着商品房买卖合同已解除。2.**提交的证据不足以证明其在查封前已合法占有涉案店面。历月水电费明细打印时间为2021年2月22日，不能证明涉案店面水电系在2018年7月过户，即使过户也不能证明**实际占用涉案店面。2018年3月，涉案店面已符合办证条件，竹海公司未告知该情况不符合常理。租赁人胡芝红、张忠枝和**均记错交房时间。**提供的《租赁合同》签订时间是在2018年3月3日，而《交房通知书》的落款时间为2018年3月6日，还没有交房就用于出租，存在矛盾。房屋租赁协议系**与袁小红、胡芝红、张忠枝签订，合同约定的租金及押金明显低于市场价，涉案店面的租赁可能是竹海公司签订。**只提供《交房通知单》但却没有交房凭证、也未提供缴纳物业费的证据。从以上几点可以印证涉案店面不属于**所有，故对一审认定2018年3月间，涉案店面已交付**占有，并由**出租给他人使用,有异议。本次涉诉的10个案外人执行异议之诉，仅本案与另一个案件有《交房通知书》、《商铺延期交房和解协议书》，该两案的代理人均为福建元天和律师事务所蔡白露律师。以上足以证明**与竹海公司未办理任何交房手续，为了对抗法院的查封，才补办一些所谓的交房证据。3.**提交的证据不足以证明其已支付全部价款，**通过现金存款方式支付购房款不符合交易习惯，也不符合房屋买卖合同的约定，也未提供**支付购房款的相关证据。上述事实足以证明**与竹海公司之间不存在房屋买卖关系，可能存在借名的事实，故对一审认定2015年6月3日，**向竹海公司的银行监管账户转款1121086元，交易摘要为“收购房款”有异议。4.**没有证据证明其未办理过户登记不存在过错，涉案店面于2017年7月1日办理初始登记，即具备正式交房及办证条件，从具备办证条件至被法院查封，两年多的时间，**未对该房屋办理过户登记，也未举证证明未办理过户登记的原因不可归责于买受人自己。**述称竹海公司未通知其办理交房及办证，与事实不符，涉案店面所在3＃楼共有29个商业房产，其中15个店面已办理产权证，7个店面办理预告登记，只有包含涉案店面在内的7个店面没有办理产权，在此期间，**未采取书面催告、诉讼等积极方式，说明该怠于办理。综上，**提交的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，一审认定事实和适用法律均存在错误。

**辩称，1.一审事实清楚适用法律正确，**对于涉案店面享有的权利足以排除执行。第一、涉案店面于2019年11月28日被法建瓯市人民法院依法查封，但是**与竹海公司于2015年3月9日签订《商品房买卖合同》该合同已于2015年6月19日在建瓯市房屋交易与产权管理中心办理合同备案登记，该合同合法有效。第二、《商品房买卖合同》虽然约定2015年12月30日交付涉案店面，但是客观原因，竹海公司并未向**交接店面，涉案店面因资金链断裂，2017年底完成建设。2018年3月向**交付店面。《城市供水合同》《开立水费预存账户协议书》《厦门水务集团（建瓯）城建投资有效供水业务申请单》“水费收据”均可以证实**交接涉案店面后2018年3月8日办理水费账户变更手续。《低压供用电合同》、电费过户情况系统截图**申请法院调取的《用电客户过户、更名申请表》《国网建瓯市供电公司客户业务办理归档单》可以看出因房屋产权转让，办理用电客户过户时间为2018年3月14日，那么水电过户具体时间可以证明**在人民法院查封之前已合法占有该不动产。第三、2015年6月3日，**向竹海公司账户存入《商品房买卖合同》约定的全部购房款1121086元，2016年3月28日竹海公司开具一张购房款销售不动产统一发票。以上证据足以证明**支付全部购房款。第四、涉案店面2017年7月1日才办理首次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条的相关规定**办理了首次登记，办理首次登记后方可办理不动产其他类型登记。2017年7月1日后才办理符合办理产权登记的条件。涉案店面为烂尾楼盘，故**也不知道何时可以办证，竹海公司也未提供材料及通知原告办理过户登记，基于涉案店面已经办理备案登记及交付使用，故对于是否可以办理房产证答辩人并不知情，也未收到通知，故未及时办理过户登记的原因不在于原告。综上，**对于涉案店面享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除执行。2.**对于涉案店面享有物权期待权。涉案店面法院查封之前已经签订合法有效的《商品房买卖合同》并且根据《商品房买卖合同》约定支付了该房屋的全部对价，第三人交付该房屋，**已经接受房屋。双方履行了《商品房买卖合同》权利、义务。该房屋买卖行为真实、合同合法有效，**实际占有并出租该房屋获得收益，对该房屋享有占有，使用、收益。虽然没有办理产权过户手续，但是不影响合同效力，《商品房买卖合同》已经备案，故**对该房屋享有准物权。《民法典》第二百一十五条的规定是：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。先涉案店面首次登记在第三人公司名下，但是在首次登记前该房产已经出售，故首次登记不影响原告对房屋享有的物权。3.依据法律规定，涉案店面不得查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，海科公司上诉于法无据，一审判决认定事实和适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。

竹海公司述称，1.竹海公司与**等13户购买商铺业务2014年先后签订了商品房买卖合同，并全部经过建瓯市房地产登记管理中心合同登记备案，手续齐全，证据完整。2017年前后都已实际交房，**等13户业主已经实际拥有所购买的商铺产权，只是未及时办理房产证而已。建瓯法院在执行查封和裁定执行异议所依据的只是本公司按规定向建瓯市不动产登记和管理中心提供的办理开发、销售所用的产权登记的明细材料，并不是**等13户在建瓯市房屋交易与管理中心的商品房买卖合同交易登记簿档案，因此建瓯法院对**等13户案外人的查封无任何法律依据。2.本案系竹海公司与海科公司因工程款130余万元的纠纷引起，但却波及**等13户业主，共计1266万元，不仅查封错误，还存在严重超标的查封。引起**等10户业主的诉讼，恳请法院依照民法典有关规定，解除查封。3.**与竹海公司签订的××商贸城××区××幢××层××号商铺的《商品房买卖合同》时间是2015年3月9日，全款交付时间即流水时间是2015年6月3日，合同备案时间是2015年6月19日，税务局开票时间是2016年3月28日，实际交付其使用时间为2017年。**符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此竹海公司认为，**是合法、有效的占有案涉不动产产权。综上，故一审判决适用法律正确、维护了谢涛涛的合法权益，应驳回上诉，维持原判。

**向一审法院起诉请求：请求停止对坐落于建瓯市××商贸城××区××＃××号商铺【所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第××××号】的强制执行，并解除查封、冻结措施。

一审法院认定事实：海科公司与竹海公司买卖合同纠纷一案，经审理于2019年5月17日作出（2019）闽0783民初997号民事调解书，协议内容如下：“一、竹海公司结欠海科公司电梯设备款1103600元，竹海公司自愿于2019年8月份起的每月30日前偿还电梯设备款220720元，直至款项还清为止；二、若竹海公司未按约定偿还电梯设备款，海科公司有权对所欠剩余款项及按原合同约定计算的违约金一并申请执行；三、案件受理费16424元，减半收取8212元，由竹海公司负担。”调解书生效后，竹海公司未履行调解书确定的义务，海科公司申请执行，建瓯法院于2019年11月28日立案执行，并以（2020）闽0783执2236号之一执行裁定书，裁定查封竹海公司所有的坐落于建瓯市××商贸城××区××＃××号店面【所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第××××号】。**得知后，提出书面异议。经审查后，于2021年2月7日作出（2021）闽0783执异6号执行裁定书，裁定驳回**的异议请求。**不服该裁定，法定期限内提起诉讼。涉案店面在建瓯市不动产登记中心登记的所有权人为竹海公司。2015年3月9日，**与竹海公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，由**向竹海公司购买涉案店面，建筑面积91.16方米，价款1121086元，买受人应于2015年3月9日前一次性付清。2015年6月3日，**向竹海公司的银行监管账户转款1121086元，交易摘要为“收购房款”。2016年3月28日，竹海公司向**开具了一张购房款金额为1121086元销售不动产统一发票。2016年6月19日，《商品房买卖合同》办理了合同备案登记手续。2018年3月间，涉案店面已交付**占有，并由**出租给他人使用。

一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，根据前述查明的事实可知，第一，在人民法院查封之前，**即与竹海公司签订了《商品房买卖合同》，当事人未提供证据证明该合同具有无效的情形，该合同为有效合同；第二，在人民法院查封之前，**已合法占有该不动产；第三，**已支付了全部的购房款；第四，由于涉案《商品房买卖合同》已向有关办理了合同备案登记，基于对备案登记的信赖，不能将未办理过户登记归责于**。综前所述，**所购的涉案店面具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，**享有足以排除法院强制执行的民事权益。**请求停止对涉案店面的执行，予以支持。**提出解除查封、冻结措施的诉讼请求,已包含在不得执行（即停止执行）的诉讼请求中,不再单独处理。判决：本院在（2019）闽0783民初997号案件的执行中，不得执行坐落于建瓯市××商贸城××区××＃××号商铺［所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第××××号］。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。海科公司提交建瓯市不动产登记中心出具的《商品房首次登记查询结果》，拟证明涉案店面所在的××商贸城××区××号楼店面于2017年7月1日办理初始登记，具备办理过户手续的条件，其他购房户从当日开始就在陆续办理过户登记手续，进一步说明**因自身原因在长达两年零四个月未及时办理过户登记手续存在过错。**质证认为对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性、证明对象有异议，其确实没有接到可以办证通知，其他业主跟本案无关，故其对无法办证不存在过错。竹海公司质证表示其确实没有通知**去办证。本院认为，海科公司提供的《商品房首次登记查询结果》仅能体现竹海商贸城A区3号楼店面整体的过户情况，但无法证明**对至今未办理过户登记存在过错，且竹海公司也承认其确实未通知**办证，本院不予采信。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，**在查封前与竹海公司签订了商品房买卖合同并进行了备案登记,支付了全部价款，竹海公司对此亦开具了发票。海科公司虽对此提出质疑，但未提供予以反驳的证据，应承担举证不能的法律后果。同时，涉案店面在查封前已办理交房手续，且非因**自身原因未办理产权登记。因此，**对登记在竹海公司名下的涉案店面享有排除执行的权益。本院二审对当事人没有上诉的内容依法不予审查。

综上所述，海科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由福州海科电梯工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈志勇

审 判 员　黄天智

审 判 员　朱敏鹏

二〇二一年十一月二十九日

法官助理　叶　婧

书 记 员　杨英阳

本案依据的主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。