某某、某某等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

福建省南平市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽07民终1868号

上诉人（原审被告）：福州海科电梯工程有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路71号国贸广场20层C单元.

法定代表人：廖莹恒，执行董事。

委托诉讼代理人：汤瑞昌，福建武夷律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄扬，福建武夷律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：**，女，1985年8月25日出生，汉族，住福建省建瓯市。

被上诉人（原审原告）：***，女，1962年10月2日出生，汉族，住福建省建瓯市。

委托诉讼代理人：蔡白露，福建元天和律师事务所律师。

原审第三人:建瓯市竹海实业有限公司，住所地福建省建瓯市阳光假日酒店有限公司二楼。

法定代表人：周学俊，董事长。

委托诉讼代理人：江机明，男，该公司职员。

上诉人福州海科电梯工程有限公司（以下简称海科公司）因与被上诉人**、***及原审第三人建瓯市竹海实业有限公司（以下简称竹海公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省建瓯市人民法院(2021)闽0783民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

海科公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回**、***的诉讼请求。事实与理由：1.位于建瓯市××商贸城××区××＃××号店面（以下简称涉案店面）未登记在**、***名下，虽有申请预告登记，但登记当天就已经注销，应视为没有预告登记，其注销理由不符合法律规定。涉案店面属可以预告登记的情形。**、***在一审仅提交《商品房买卖合同备案信息》，商品房买卖合同备案并非法律规定的预告登记，二者不能混淆。依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，因涉案店面未办理所有权过户登记，**、***仅享有依据《商品房买卖合同》要求竹海公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有涉案店面的所有权。2.**、***提交的证据不足以证明其在福建省建瓯市人民法院（以下简称建瓯法院）查封前已合法占有涉案店面。**、***与竹海公司签字盖章的《交房通知单》《商铺延期交房和解协议书》属于**、***与竹海公司之间制作，其真实性无法确认，签订时间亦无法确认。**、***没有提交交房清单、缴纳物业费、缴纳二次装饰装修保证金等证据予以证实。**、***与竹海公司称没有物业公司，但提交的《交房通知单》却是发给竹海商贸城物业处，《商品房买卖合同》第十八条约定的前期物业公司为南平天禾居物业管理有限公司。经了解，因第三人拖欠物业费，该物业公司于2017年左右已撤出，第三人又委托其他物业公司，具体不详。根据合同约定，**、***应于2014年6月30日前缴交专项维修基金。根据涉案证据显示，**、***于2020年7月1日才缴交专项维修基金。**、***提交的《城市供水合同》《物业申请书》《补充协议》《税务发票》《税收完税证明》《不动产权属转移涉税信息联系单》等均在2020年7月1日，与《交房通知书》约定的时间完全不符，相差近八个月，不符合常理。**、***没有提供物业交房手续，不能证明交房时间。上述证据恰能证明交房时间在人民法院查封之后。故对一审认定2019年11月8日，涉案店面已交付**、***占有、使用,有异议。**、***提交的店面实测面积测量图在2016年11月测量完毕，但**、***在2020年6月30日才与第三人签订《补充协议》。3.**、***提交的证据不足以证明其已支付全部价款，**、***提交刷卡单、收款收据、取现记录、黄宏的DCC历史流水与合同约定的购房款总额及**、***诉状中的陈述完全不符。中国工商银行现金存款凭证提现现金一次性存入，与**、***陈述分期支付及合同约定的支付方式相矛盾，凭证提现的存款人为建瓯市竹海实业有限公司，是竹海公司财务人员以现金方式存入，不是**、***转入或以现金方式存入。且**、***对该笔款项的来源、为何以现金方式存款等未作合理解释。故对一审认定2014年3月18日，**、***已实际购房款，向竹海公司的银行监管账户转账1037688元有异议。4.**、***没有证据证明其未办理过户登记不存在过错。涉案店面于2017年7月1日办理初始登记，即具备正式交房及办证条件，从具备办证条件至被法院查封，两年多的时间，**、***未对该房屋办理过户登记，也未举证证明未办理过户登记的原因不可归责于买受人自己。**、***述称竹海公司未通知其办理交房及办证，与事实不符，涉案店面所在3#楼共有29个商业房产，其中15个店面已办理产权证，7个店面办理预告登记，只有包含涉案店面在内的7个店面没有办理产权，不存在无法办理产权登记手续的障碍，且**、***期间均未采取书面催告、诉讼等积极方式，说明该二人怠于办理。5.涉案店面于2019年11月7日被建瓯市人民法院（2019）闽0783执1099号之二《民事裁定书》查封，申请人为周萍，本案查封时间为2019年11月29日，即使按照原始判决认定交付占有时间为2019年11月8日，也不符合“在人民法院查封前已合法占有该不动产”的条件。综上，**、***提交的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，一审认定事实和适用法律均存在错误。

**、***辩称，1.一审事实清楚适用法律正确，**、***对于涉案店面享有的权利足以排除执行。第一、涉案店面于2019年11月28日被建瓯市人民法院作出的（2019）闽0783执2236号执行裁定书依法查封，但是**、***与竹海公司于2015年3月9日签订《商品房买卖合同》该合同已于2015年6月19日在建瓯市房屋交易与产权管理中心办理合同备案登记，该合同合法有效，符合人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二、《商品房买卖合同》虽然约定2015年12月30日交付涉案店面，但是客观原因，竹海公司并未向**、***交接店面，涉案店面因资金链断裂，2017年底完成建设。2018年3月才交付店面。**、***提供的《城市供水合同》《开立水费预存账户协议书》《厦门水务集团（建瓯）城建投资有效供水业务申请单》“水费收据”均可以证实交接涉案店面后2018年3月8日办理水费账户变更手续。《低压供用电合同》、电费过户情况系统截图、《用电客户过户、更名申请表》《国网建瓯市供电公司客户业务办理归档单》可看出因房屋产权转让，办理用电客户过户时间为2018年3月14日，故上述证据证实在人民法院查封之前**、***已合法占有该不动产。第三、2015年6月3日，**、***向竹海公司账户存入《商品房买卖合同》约定的全部购房款1121086元，2016年3月28日竹海公司开具购房款销售不动产统一发票。以上证据足以证明**、***支付全部购房款。第四、涉案店面2017年7月1日才办理首次登记，才符合办理产权登记的条件。涉案店面为烂尾楼盘，故**、***也不知道何时可以办证，竹海公司也未提供材料及通知原告办理过户登记，对于是否可以办理房产证**、***并不知情，也未收到通知，故未及时办理过户登记的原因不在于**、***。综上，**、***对于涉案店面享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除执行。2.**、***对于涉案店面享有物权期待权。涉案店面法院查封之前已经签订合法有效的《商品房买卖合同》并且根据《商品房买卖合同》约定支付了该房屋的全部对价，竹海公司交付该房屋，**、***已经接受房屋。双方履行了《商品房买卖合同》权利、义务。该房屋买卖行为真实、合同合法有效，**、***实际占有并出租该房屋获得收益，对该房屋享有占有，使用、收益。虽然没有办理产权过户手续，但是不影响合同效力，《商品房买卖合同》已经备案，故**、***对该房屋享有准物权。涉案店面首次登记在竹海公司名下，但是在首次登记前该房产已经出售，故首次登记不影响**、***对房屋享有的物权。3.依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，涉案店面不得查封。综上，海科公司上诉于法无据，一审判决认定事实和适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。

竹海公司述称，1.竹海公司与**、***等13户购买商铺业务2014年先后签订了商品房买卖合同，并全部经过建瓯市房地产登记管理中心合同登记备案，手续齐全，证据完整。2017年前后都已实际交房，**、***等13户业主已经实际拥有所购买的商铺产权，只是未及时办理房产证而已。建瓯法院在执行查封和裁定执行异议所依据的只是本公司按规定向建瓯市不动产登记和管理中心提供的办理开发、销售所用的产权登记的明细材料，并不是**、***等13户在建瓯市房屋交易与管理中心的商品房买卖合同交易登记簿档案，因此建瓯法院对**、***等13户案外人的查封无任何法律依据。2.本案系竹海公司与海科公司因工程款130余万元的纠纷引起，但却波及**、***等13户业主，共计1266万元，不仅查封错误，还存在严重超标的查封，引起**、***等10户业主的诉讼，恳请解除查封。3.**、***与竹海公司签订的××商贸城××区××幢××层××号商铺的《商品房买卖合同》时间是2014年2月9日，合同约定未分期付款，流水时间是2014年3月18日，合同备案时间是2014年3月25日，税务局开票时间是2016年3月28日，实际交付其使用时间为2019年11月8日。**、***符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此竹海公司认为，**、***是合法、有效的占有案涉不动产产权。综上，故一审判决适用法律正确、维护了**、***的合法权益，应驳回上诉，维持原判。

**、***向一审法院起诉请求：停止对坐落于建瓯市××商贸城××区××＃××号商铺［所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第××××号］的强制执行，并解除查封、冻结措施。

一审法院认定事实：海科公司与竹海公司买卖合同纠纷一案，经审理于2019年5月17日作出（2019）闽0783民初997号民事调解书，协议内容如下：“一、竹海公司结欠海科公司电梯设备款1103600元，竹海公司自愿于2019年8月份起的每月30日前偿还电梯设备款220720元，直至款项还清为止；二、若竹海公司未按约定偿还电梯设备款，海科公司有权对所欠剩余款项及按原合同约定计算的违约金一并申请执行；三、案件受理费16424元，减半收取8212元，由竹海公司负担。”调解书生效后，竹海公司未履行调解书确定的义务，海科公司申请执行，于2019年11月28日立案执行。建瓯法院以（2020）闽0783执2236号之一执行裁定书，裁定查封竹海公司所有的坐落于建瓯市××商贸城××区××＃××号商铺［所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第××××号］。**、***得知后，提出书面异议。经审查后，于2021年2月9日作出（2021）闽0783执异18号执行裁定书，裁定驳回**、***的异议请求。**、***不服该裁定，法定期限内提起诉讼。涉案店面在建瓯市不动产登记中心登记的所有权人为竹海公司。2014年2月9日，**、***与竹海公司签订了一份签订编号为××××42的《商品房买卖合同》。合同约定，由**、***向竹海公司购买涉案店面，建筑面积91.16平方米，房价款为1037688元。2014年3月18日，**、***已实际共支付了约定的购房款，向竹海公司的银行监管账户转款1037688元，交易摘要为“收购房款”。2016年3月28日，竹海公司向**、***开具了一张购房款金额为1037688元销售不动产统一发票。2014年3月25日，《商品房买卖合同》办理了合同备案登记手续。2019年11月8日，涉案店面已交付**、***占有、使用。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，根据前述查明的事实可知，在人民法院查封之前，**、***即与竹海公司签订了商品房买卖合同，当事人未提供证据证明该合同具有无效的情形，该合同为有效合同，合法占有该不动产，支付了全部的购房款，并由于涉案商品房买卖合同已向有关办理了合同备案登记，基于对备案登记的信赖，不能将未办理过户登记归责于**、***。综上，**、***请求停止对涉案店面的执行，予以支持。**、***提出解除查封、冻结措施的诉讼请求,已包含在不得执行（即停止执行）的诉讼请求中,不再单独处理。判决：建瓯法院在（2019）闽0783民初997号案件的执行中，不得执行坐落于建瓯市××商贸城××区××＃××号商铺［所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第××××号］。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。海科公司提交建瓯市不动产登记中心出具的《商品房首次登记查询结果》，拟证明××商贸城××区××号楼店面于2017年7月1日办理初始登记，具备办理过户手续的条件，且购房户从当日开始就在陆续办理过户登记手续，仅涉案店面在内的7个店面即没有办理预告登记也没有办理过户手续，已被司法查封。进一步说明**、***因自身原因在长达两年零四个月未及时办理过户登记手续存在过错。**、***质证认为对证据的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，**、***未接到可以办证通知，故**、***未办证不存在过错。竹海公司质证表示其确实没有通知**、***去办证。本院认为，根据竹海公司陈述，前述证据不足以证实**、***对至今未办理过户登记存在过错，本院不予采信。**、***提交竹海公司出具的证明，拟证明**、***自交房后，未收到竹海公司发出产权办理通知书，故非因**、***自身原因未办理过户登记。海科公司认为该证据不符合证据的形式要件，竹海公司是本案的第三人，该份证据竹海公司在庭审中均有陈述，至于是否是**、***的原因导致未办证要结合全案进行判断。竹海公司对该份证据无异议。本院认为，该证明有**、***以及竹海公司的陈述相互佐证，可予采信。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，**、***在查封前与竹海公司签订了商品房买卖合同并进行了备案登记。关于**、***是否支付全部购房款的问题，海科公司虽对**、***付款提出质疑，但未提供予以反驳的证据，应承担举证不能的法律后果。结合**、***在查封前即与竹海公司签订买卖合同并进行了备案登记，中国工商银行现金存款凭证以及竹海公司开具发票的事实，可以认定**、***已支付全部购房款。同时，涉案店面在查封前已办理交房手续，且非因**、***自身原因未办理产权登记。因此，**、***对登记在竹海公司名下的涉案店面享有排除执行的权益。就海科公司提出建瓯法院于2019年11月7日以（2019）闽0783执1099号之二《民事裁定书》查封涉案店面，申请人为周萍，查封时间为2019年11月29日的理由，与本案审查并无关联性且于法无据，不予采纳。本院二审对当事人没有上诉的内容依法不予审查。

综上所述，海科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由福州海科电梯工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈志勇

审 判 员　黄天智

审 判 员　朱敏鹏

二〇二一年十一月二十九日

法官助理　叶　婧

书 记 员　杨英阳

本案依据的主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。