某某、福州海科电梯工程有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

福建省南平市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽07民终1867号

上诉人（原审被告）：福州海科电梯工程有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路71号国贸广场20层C单元.

法定代表人：廖莹恒，执行董事。

委托诉讼代理人：汤瑞昌，福建武夷律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄扬，福建武夷律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1984年1月31日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。

委托诉讼代理人：谢振贤（系***堂哥），男，住福建省建瓯市，由福建省建瓯市房道镇峡头村民委员会推荐。

原审第三人:建瓯市竹海实业有限公司，住所地福建省建瓯市阳光假日酒店有限公司二楼。

法定代表人：周学俊，董事长。

委托诉讼代理人：江机明，男，该公司职员。

上诉人福州海科电梯工程有限公司（以下简称海科公司）因与被上诉人***及原审第三人建瓯市竹海实业有限公司（以下简称竹海公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省建瓯市人民法院(2021)闽0783民初815号民事判决，向本院提起上

诉。本院于2021年10月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

海科公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回***的诉讼请求。事实与理由：1.***未针对（2021）闽0783执异15号《执行裁定书》提起案外人执行异议之诉，也未对查封的建瓯市××商贸城××区××＃××号店面（以下简称涉案店面）提出案外人执行异议之诉。虽然***在2021年5月24日向一审法院提交补正申请，超过法定15日期限，一审认定***在法定期限内提起诉讼错误。作为完全民事行为能力人，***一审庭审时仍记不清楚自己购买房产的坐落位置，诉请仍针对建瓯市××商贸城××区××＃××号店面，一审在判决中对该问题未作任何认定，直接变更***的诉讼请求，属程序违法。且无证据证明***有委托他人购房事实，所有的现金存款凭证提现的存款人均为建瓯市竹海实业有限公司，是竹海公司财务人员操作。不动产登记中心注销预告登记原因显示是开发商无法按期交房而申请注销，不是因为分户而注销，印证了***与第三人竹海公司不存在商品房买卖合同关系，对***在一审提出的诉讼请求，应予以驳回。2.涉案店面没有登记在***名下，也没有向登记机构申请预告登记，仅办理了合同备案登记，故***不享有涉案店面的所有权，仅享有依据《商品房买卖合同》要求竹海公司履行相关合同义务的请求权。3.***提交的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。***的租赁合同体现的租赁时间为2020年3月31日，在法院查封之后，且没有缴纳水、电费的凭证，不足以证明***在福建省建瓯市人民法院（以下简称建瓯法院）查封之前已合法占有涉案店面，故对一审认定的该事实存在异议。也无证据证明***已支付全部价款。涉案店面所在的××城××区××＃楼有14个店面，11个店面的购买人已经办理产权过户登记手续，不存在无法办理产权登记手续的障碍，只有包含涉案店面在内的3个店面既没有办理预告登记也没有办理过户手续，已被司法查封。***在长达三年多的时间里，对竹海公司未采取书面催告、诉讼等积极方式要求办理产权证，说明***怠于办理产权证。一审依据涉案《商品房买卖合同》已办理备案，从而认定未办理过户登记的过错不在于***，属适用法律错误。一审认定事实和适用法律均存在错误，应依法予以撤销并改判。

***辩称，1.一审程序合法。***因笔误写错了裁定书的文号和店面号，但***提交了包括（2021）闽0783执异15号《执行裁定书》在内的与××区××#××号店面有关的一系列证据，一审庭审时本人未到庭，系***的代理人参加诉讼，因此才会说以起诉状为准，在发现错误后已及时进行了更改。且海科公司上诉状也存在笔误，将查封法院由一审法院写成二审法院。2.该店面的购买过程是，2014年***与林卫平、邱少云、林青等人合伙，以林卫平、邱少云、林青的名义，通过团购向竹海公司购买了14间店面，共计价款1400万元，先由林卫平、邱少云、林青账户向竹海公司账户转入1400万元购房款，2014年1月22日，上述店面办理了不动产预告登记。2016年，经合伙人协商，林青将其名下店面分户，其中案涉××#××号店面由***购买，为减免交易费用，采用解除原购房合同，再由***与竹海公司重新订立购房合同的方式，购房款不再另行交纳。2016年7月26日，林青名下的涉案店面预告登记注销。次日，***与竹海公司签订《商品房买卖合同（预售）》，并办理备案登记手续。2016年12月27日，竹海公司向***开具两张《福建增值税普通发票》，购房金额分别为100万元，12.5万元。2017年涉案店面交付，***办理相应的用电、用水开户手续。***与竹海公司未办理预告登记，不代表该店面不是***向竹海公司购买，不代表店面不属于***所有。***早已合法占有该店面，建瓯市人民法院查封该店面不符合法律规定。3.***提交的《低压供电合同》、《城市供用水合同》、《开立水费预存账户协议书》等证据足以证明涉案店面水电已登记在***名下，从2017年初开始***占有并使用至今。且竹海公司认可在2017年初向***交付涉案店面，一审认定***合法占有涉案店面无误。4.若该涉案店面的购房款没有付清，竹海公司既不可能向***开具全款的购房发票，也不可能将该店面交付给***，更不可能不向***主张购房款债权。***提交的证据足以证实已支付了全部价款。5.未办理涉案店面不动产权过户登记责任不在***，***无过错。根据***与竹海公司在案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第四条约定，竹海公司不仅要配合***办理涉案店面的不动产权过户登记，还必须通知***办理该手续。竹海公司开发的建瓯市竹海商贸城项目因资金紧张，处于烂尾搁置状态，一直未通知***办理，至2020年，因政府支持，得知可办理过户登记，***前往不动产登记中心办理时，却被告知涉案店面已被法院查封。***代理人在一审庭审时也未陈述“未办理过户登记的五户购房者因在外地，现在办理房产过户需本人亲自办理的”。综上，***提交的证据足以证实自己符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，***对涉案店面享有足以排除人民法院对该店面强制执行的民事权益，一审判决认定事实和适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。

竹海公司述称，1.竹海公司与***等13户购买商铺业务2014年先后签订了商品房买卖合同，并全部经过建瓯市房地产登记管理中心合同登记备案，手续齐全，证据完整。2017年前后都已实际交房，***等13户业主已经实际拥有所购买的商铺产权，只是未及时办理房产证而已。建瓯法院在执行查封和裁定执行异议所依据的只是竹海公司按规定向建瓯市不动产登记和管理中心提供的办理开发、销售所用的产权登记的明细材料，并不是***等13户在建瓯市房屋交易与管理中心的商品房买卖合同交易登记簿档案，因此建瓯法院对***等13户案外人的查封无任何法律依据。2.本案系竹海公司与海科公司因工程款130余万元的纠纷引起，但却波及***等13户业主，共计1266万元，不仅查封错误，还存在严重超标的查封，引起***等10户业主的诉讼，恳请解除查封。3.***与竹海公司签订的××商贸城××区××幢××层××号商铺的《商品房买卖合同》时间是2016年7月27日，全款交付时间是2016年7月26日，合同备案时间是2016年7月27日，税务局开票时间是2016年12月27日，实际交付其使用时间为2017年。***符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此竹海公司认为，***是合法、有效的占有案涉不动产产权。综上，故一审判决适用法律正确、维护了***的合法权益，应驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：停止对***所有的坐落于建瓯市××商贸城××区××＃××号店面的强制执行，并解除对该店面的查封。

一审法院认定事实：海科公司与竹海公司买卖合同纠纷一案，经审理于2019年5月17日作出（2019）闽0783民初997号民事调解书，协议内容如下：“一、竹海公司结欠海科公司电梯设备款1103600元，竹海公司自愿于2019年8月份起的每月30日前偿还电梯设备款220720元，直至款项还清为止；二、若竹海公司未按约定偿还电梯设备款，海科公司有权对所欠剩余款项及按原合同约定计算的违约金一并申请执行；三、案件受理费16424元，减半收取8212元，由竹海公司负担。”调解书生效后，竹海公司未履行调解书确定的义务，海科公司申请执行，于2019年11月28日立案执行。以（2020）闽0783执2236号之一执行裁定书，裁定查封被执行人竹海公司所有的坐落于建瓯市××商贸城××区××＃××号店面［所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第××××号］。***得知后，提出书面异议。经审查后，于2021年2月7日作出（2021）闽0783执异15号执行裁定书，裁定驳回***的异议请求。***不服该裁定，法定期限内提起诉讼。涉案店面在建瓯市不动产登记中心登记的首次登记所有权人为竹海公司，登记时间为2017年7月1日。2014年1月，***等共14人以林卫平、邱少云、林青名义向竹海公司购买坐落于建瓯市竹海商贸城14间店面（××区××＃××-××号、××＃××-××号），上述店面价款共计1400万元。2014年1月21日，林卫平、邱少云、林青账户向竹海公司1406××××5228账户转入1400万元，其中林卫平转入480万元、邱少云转入470万元、林青转入450万元。2014年1月22日，坐落于建瓯市竹海商贸城14间店面（××区××＃××-××号、××＃××-××号）在建瓯市不动产登记中心进行预告登记，其中林青名下4间，包含涉案店面在内，预告登记权利人为林青。上述14间店面的预告登记于2016年7月26日注销。2016年间，林青将其名下4间店面分户，其中涉案店面由***购买。为减免交易费用，采取解除原购房合同，再由***与竹海公司重新订立购房合同的方式，购房款不再另行缴纳。2016年7月27日，***与竹海公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定***向竹海公司购买涉案店面，建筑面积87.72方米，价款1125000元。同日，双方对上述《商品房买卖合同（预售）》的交易办理了合同备案登记手续。2016年12月27日，竹海公司向***开具了福建省增值税普通发票两张，购房款金额分别为1000000元、125000元。2017年间，涉案店面已交付由***占有，***办理了相应的用电、用水开户手续。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，根据前述查明的事实可知，第一，在人民法院查封之前，***即与竹海公司签订了商品房买卖合同（预售），当事人未提供证据证明该合同具有无效的情形，该合同为有效合同；第二，在人民法院查封之前，***已合法占有该不动产；第三，***已支付了全部的购房款；第四，由于涉案商品房买卖合同已向有关办理了合同备案登记，基于对备案登记的信赖，不能将未办理过户登记归责于***。综上所述，***所购的涉案店面具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，***享有足以排除法院强制执行的民事权益。***请求停止对涉案店面的执行，予以支持。***提出解除查封的诉讼请求,已包含在不得执行（即停止执行）的诉讼请求中,不再单独处理。判决：本院在（2019）闽0783民初997号一案的执行中，不得执行***所购买的坐落于建瓯市××商贸城××区××＃××店面。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。海科公司提交建瓯市不动产登记中心出具的《商品房首次登记查询结果》，拟证明涉案店面所在的××商贸城××区××号楼店面于2017年7月1日办理初始登记，具备办理过户手续的条件，其他购房户从次日开始就在陆续办理过户登记手续，仅涉案店面在内的3个店面未办理预告登记也未办理过户手续，进一步说明***自身原因在长达两年零四个月未及时办理过户登记手续存在过错。***认为该证据的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，***从未接到可以办证通知，故***对无法办证不存在过错。竹海公司认为竹海公司确实没有通知***去办证。本院认为，根据竹海公司陈述，前述证据不足以证实***对至今未办理过户登记存在过错，本院不予采信。***提交竹海公司出具的证明，拟证明非因***自身原因未办理过户登记。海科公司认为该证据不符合证据的形式要件，竹海公司是本案的第三人，其在庭审中均有陈述证明的内容，是否是***的原因导致未办证要结合全案进行判断。竹海公司对该份证据无异议。本院认为，该证明有***、竹海公司的陈述相互佐证，可予采信。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，***于2016年7月27日即与竹海公司签订了《商品房买卖合同（预售）》并于同日对《商品房买卖合同（预售）》办理了合同备案登记，结合竹海公司向***开具福建增值税普通发票，证实***已支付了购房款。海科公司虽对此提出质疑，但未提供予以反驳的证据，应承担举证不能的法律后果。同时，涉案店面的水电费申请材料，可证实***已于查封前合法占有该不动产；竹海公司出具的情况说明可证实非因***自身原因未办理产权登记。因此，***对登记在竹海公司名下的涉案店面享有排除执行的权益。海科公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。本院二审对当事人没有上诉的内容依法不予审查。

综上所述，海科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由福州海科电梯工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈志勇

审 判 员　黄天智

审 判 员　朱敏鹏

二〇二一年十一月二十九日

法官助理　叶　婧

书 记 员　杨英阳

本案依据的主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。