某某、福州海科电梯工程有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

福建省南平市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽07民终2196号

上诉人（原审被告）：福州海科电梯工程有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路71号国贸广场20层C单元。

法定代表人：廖莹恒，执行董事。

委托诉讼代理人：汤瑞昌，福建武夷律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄扬，福建武夷律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1965年7月27日出生，汉族，住福建省建瓯市。

委托诉讼代理人：魏豪（系***女儿），住福建省建瓯市。

原审第三人：建瓯市XX实业有限公司，住所地福建省建瓯市阳光假日城酒店有限公司二楼。

法定代表人：周学俊，董事长。

委托诉讼代理人：江机明，男，该公司员工。

上诉人福州海科电梯工程有限公司（以下简称海科公司）因与被上诉人***及原审第三人建瓯市XX实业有限公司（以下简称XX公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省建瓯市人民法院（2021）闽0783民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。

海科公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回***对海科公司提出的一审诉讼请求。事实和理由：一、坐落于建瓯市XX商贸城Ａ区××＃××号店面【所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第000XXXX号】（以下简称案涉店面）没有登记在***名下，也没有向登记机构申请预告登记，***不享有所有权。《中华人民共和国民法典》第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。案涉店面没有登记在***名下，亦未向登记机构申请预告登记，***仅向法院提交了商品房买卖合同备案信息，商品房买卖合同备案登记并非预告登记。***及XX公司称建瓯市不动产登记中心系一个单位两块牌子，***办理了合同备案登记属于已经办理了物权登记。该说法混淆了合同备案登记与物权登记及合同生效与物权登记效力的概念。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，因案涉店面并未办理所有权过户登记，***仅有权依据案涉《商品房买卖合同》要求XX公司履行相关义务，不享有案涉店面所有权。二、***提交的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。（一）***提交的证据不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉店面。理由如下：其一，《营业执照》的注册时间是2019年12月18日，历月电费明细也体现是从2019年12月才产生电费。其二，《店面租赁合同》是***与案外人黄财旺签订，没有其他第三方证明该租赁合同的真实性，***没有提交黄财旺支付租赁押金和租金的证据予以佐证。另外，该店面的租赁亦有可能是XX公司为对抗人民法院查封而另行签订租赁合同。其三，***提交的《店面隔堵工人材料及工资、工程清单》中的工人汪旺根、何园元、蒋林，是XX公司的员工，案涉店面与隔壁店面的隔墙亦由XX公司施工，并非由***施工。最后，***及XX公司并未举证证明双方交房的记录，亦没有提交缴纳物业费的任何证据。即使***占有案涉店面，也没有证据证明是合法占有。综上，***及XX公司并未举证证明双方交房的记录，亦没有提交缴纳物业费的任何证据，不能证明其实际占有案涉店面。（二）***提交的证据不足以证明其已支付案涉店面的全部价款。***提交的中国工商银行现金存款凭证与日常交易习惯不符，***未将购房款1234473元通过银行转账，而是以现金存款方式支付，既不符合交易习惯，也不符合房屋买卖合同的约定。一审法院没有查清这笔款项为何以现金方式存入银行及现金来源等情况。（三）***没有证据证明其对案涉店面未办理过户登记不存在过错。一审法院认定案涉店面未办理过户登记的过错不在于***，属于适用法律错误。其一，建瓯市XX商贸城Ａ区于2017年7月1日办理初始登记，已具备正式交房及办证条件。从案涉店面具备办理过户登记条件到被人民法院查封长达两年之久，在此期间***未办理过户登记手续，也未举证证明未办理过户登记的原因不可归责于***本人。案涉店面所在Ａ区3＃楼总计23个店面，大部分购房户都已经办理了产权过户登记手续，不存在无法办理产权登记手续的障碍。其二，***称XX公司未通知其办理过户登记手续与事实不符。其三，案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。如果是XX公司故意拖延办证，***完全可以书面催告，在办证无果后通过诉讼等方式主张权利，但***没有采取有效措施维护其权益。综上，人民法院查封案涉店面之前未办理过户登记若系合理客观理由可以认定为非因案外人自身原因，***未举证证明其就案涉店面办理过户登记积极主张了权利，故其就案涉店面不享有阻却执行的权利。

***辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。***对于案涉店面享有的权利足以排除执行。一、案涉店面于2019年11月29日被（2019）闽0783执2237号执行裁定书依法查封，但是***、魏某（已去世）与XX公司于2015年3月19日签订《商品房买卖合同》，该合同已于2015年7月29日在建瓯市房屋交易与产权管理中心办理合同备案登记，合同合法有效。二、《商品房买卖合同》虽然约定2015年12月30日交付案涉店面，但是XX公司因资金问题自2017年起才陆续完成建设。***于2016年11月10日支付案涉店面水表安装费用400元；于2018年底进行店面隔墙安装，2018年12月7日支付安装工人材料及安装费用9000元；2019年10月28日，***与厦门水务集团（建瓯）城建投资有限公司签订《城市供用水合同》，开立水费预存账户1000元；2019年11月1日，***与案外人黄财旺签订《店面租赁合同》，将案涉店面出租（租期2020年1月1日至2024年12月31日）。以上证据足以证实在人民法院查封之前***已合法占有案涉店面。三、2015年7月28日，***一次性付清购房款1234473元，2016年3月28日XX公司开具购房款销售不动产统一发票。故，***已经按照合同约定支付全部价款。四、XX公司开发的系烂尾楼盘，因此，***不知道何时可以办理不动产权过户登记。合同签订后，XX公司未通知***办理过户登记，所以案涉店面未及时办理过户登记的原因不在于***。综上，***对案涉店面虽然没有办理产权过户手续，但是不影响合同效力。***对于案涉店面享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，能够排除执行。请求驳回上诉，维持原判。

XX公司述称，因XX公司与海科公司债务纠纷案件，一审法院于2019年11月19日查封了包括案涉店面在内的十三间店面。XX公司与***、魏某于2015年3月19日签订《商品房买卖合同》，***、魏某于2015年7月28日通过现金方式全额交款，合同于2015年7月29日备案，2016年3月28日开具税务发票。案涉店面于2017年实际交付***使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，***对案涉店面系合法、有效占有。请求驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：立即停止对***所有的坐落于建瓯市XX商贸城Ａ区××＃××号店面【所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第000XXXX号】的强制执行，解除查封措施。

一审法院认定事实：2015年3月19日，***、魏某与XX公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号×××08，合同主要内容：***、魏某向XX公司购买XX商贸城Ａ区3幢1层107号商铺，总价款1234473元，于2015年3月19日一次性付清全款。合同签订后，魏某于2015年7月28日通过中国工商银行建瓯市支行向XX公司账户现金缴存全部购房款。2015年7月29日，《商品房买卖合同》在建瓯市房屋交易与产权管理中心办理了合同备案登记。2016年3月28日，XX公司向***、魏某就案涉店面开具《销售不动产统一发票》。2017年2月14日，魏某病故。2018年底，***对案涉店面进行店面隔墙。2019年11月，***与黄财旺签订《店面租赁合同》，将案涉店面出租给黄财旺经营餐饮。2020年1月14日，黄财旺办理《营业执照》，经营场所为案涉店面。海科公司因与XX公司买卖合同纠纷诉至一审法院。2019年5月17日，建瓯市人民法院作出（2019）闽0783民初997号民事调解书，确认XX公司结欠海科公司电梯设备款1103600元，XX公司于2019年8月起每月30日前偿还220720元等内容。调解书生效后，XX公司未履行，海科公司遂申请强制执行，建瓯市人民法院于2019年11月28日立案执行。2019年11月间，建瓯市人民法院作出（2019）闽0783执2236号之一《执行裁定书》，查封登记在XX公司名下的建瓯市XX商贸城Ａ区××幢××层××号店面（闽（2017）建瓯市不动产权第000XXXX号）。***遂向建瓯市人民法院提出案外人执行异议，请求停止对案涉店面的执行。2021年2月7日，建瓯市人民法院作出（2021）闽0783执异12号执行裁定书，驳回***的执行异议。***遂向建瓯市人民法院提起案外人执行异议之诉。

一审法院认为，本案的争议焦点为***对案涉店面是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，XX公司与***、魏某于2015年3月19日签订案涉店面的《商品房买卖合同》，该合同合法有效，而一审法院对于案涉店面的查封为2019年11月，故在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。***于2015年7月28日通过银行支付全部购房款，有银行缴款凭证、《销售不动产统一发票》予以证实，应予认定。***于2018年对案涉店面进行隔墙之后出租他人，应认定在人民法院查封之前已合法占有该不动产。XX公司认为案涉店面已经具备办证条件，但未提供证据予以证实已具备办证条件并通知***，从保护消费者角度以及结合XX公司该楼盘开发的实际情况，不应认定***因自身原因未办理产权登记。综上，***、魏某所购的涉案店面具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，享有足以排除法院强制执行的民事权益。魏某已死亡，***所主张停止执行其所购买的坐落于建瓯市XX商贸城Ａ区××幢××层××号店面的诉讼请求，予以支持。***主张解除案涉房产查封措施已包含在上述停止执行的诉讼请求，不再单独处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：在（2019）闽0783民初997号一案的执行中，不得执行***所购买的坐落于建瓯市XX商贸城Ａ区××幢××层××号店面［所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第000XXXX号］。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换。海科公司提交了2021年9月14日建瓯市不动产登记中心出具的《商品房首次登记查询结果》，拟证明案涉店面所在的XX商贸城X区X号楼2017年7月1日办理初始登记，具备办理过户登记条件，且该楼众多店面已办理完毕过户登记或者预告登记，案涉店面长时间未办理过户登记或者预告登记系因***自身过错所致。***提交了XX公司出具的《证明》一份，拟证明XX公司证实包括案涉店面在内的XX商贸城A区104间店面均未发出产权办理书面通知书。海科公司对一审法院认定事实的异议均与本案争议焦点相关，本院将在下文一并分析、认证。一审查明的其他事实，各方当事人没有异议，本院予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，***、魏某在法院查封前即与XX公司签订了《商品房买卖合同》并在建瓯市房屋交易和产权管理中心办理了商品房买卖合同备案登记。关于***、魏某是否已支付案涉店面全部价款的问题。经审查，2015年3月19日，***、魏某与XX公司签订了《商品房买卖合同》并于2015年7月29日对《商品房买卖合同》办理了合同备案登记。案涉店面的购房款于2015年7月28日存入银行，并注明交款人魏某；结合XX公司向***、魏某开具销售不动产统一发票，本院对***、魏某已支付了案涉商品房的购房款的事实予以确认。海科公司虽对此提出质疑，但未提供证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。同时，《收款收据》《低压供用电合同》《店面租赁合同》《营业执照》《食品经营许可证》、建瓯市供电公司历月电费明细、《城市供用水合同》《开立水费预存账户协议书》《资金往来票据》等材料，可证实***等已于案涉店面被查封前合法占有该不动产。案涉店面已初始登记在XX公司名下，XX公司出具的《证明》可以证实其一直未过户登记至购买人名下是因为XX公司未发出办理产权过户登记的书面通知以及未提供办理产权过户登记需要的资料所致，故并非因***自身原因未办理产权登记。综上，***对登记在XX公司名下的案涉店面享有排除执行的权益。魏某去世后，***作为签订合同的权利人之一有权就自身权益提出本案主张，被继承人魏某的相关合同权益问题，系其继承人之间的内部问题，由相关继承人另行解决。海科公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。

综上所述，海科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人福州海科电梯工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　熊建安

审 判 员　夏　雯

审 判 员　刘冬龙

二〇二一年十二月十五日

法官助理　崔志强

书 记 员　詹羽玫

本案依据的主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。