某某红、福州海科电梯工程有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

福建省南平市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽07民终1436号

上诉人（原审被告）：福州海科电梯工程有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路71号国贸广场20层C单元。

法定代表人：廖莹恒，执行董事。

委托诉讼代理人：汤瑞昌，福建武夷律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄扬，福建武夷律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：**红，女，1972年12月14日出生，汉族，住福建省建瓯市。

原审第三人：建瓯市竹海实业有限公司，住所地福建省建瓯市阳光假日城酒店有限公司二楼。

法定代表人：周学俊，董事长。

委托诉讼代理人：江机明，男，该公司员工。

上诉人福州海科电梯工程有限公司（以下简称海科公司）因与被上诉人**红及原审第三人建瓯市竹海实业有限公司（以下简称竹海公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省建瓯市人民法院（2021）闽0783民初775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。

海科公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回**红对海科公司提出的一审诉讼请求。事实和理由：一、坐落于建瓯市竹海商贸城Ａ区××＃××号店面【所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第00XXXX号】（以下简称案涉店面）没有登记在**红名下，也没有向登记机构申请预告登记，**红不享有所有权。《中华人民共和国民法典》第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。案涉店面没有登记在**红名下，亦未向登记机构申请预告登记，**红仅向法院提交了商品房买卖合同备案信息，商品房买卖合同备案登记并非预告登记。**红及竹海公司称建瓯市不动产登记中心系一个单位两块牌子，**红办理了合同备案登记属于已经办理了物权登记。该说法混淆了合同备案登记与物权登记及合同生效与物权登记效力的概念。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，因案涉店面并未办理所有权过户登记，**红仅有权依据《商品房买卖合同》要求竹海公司履行相关义务，不享有案涉店面所有权。二、**红提交的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。（一）**红提交的证据不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉店面。理由如下：其一，**红提交的历年水电费明细不足以证明其实际占用案涉店面。历年水电费用明细打印时间为2021年2月22日，不能证明案涉店面水电账户系在2018年7月过户，即使在2018年7月过户也不能证明**红实际占有案涉店面。其二，建瓯市竹海商贸城Ａ区于2017年6月8日取得工程竣工验收备案表，故在竣工之前不可能完成交房，而**红称其在2017年3月就已经与竹海公司办理交房手续，与常理相悖。其三，**红提交的房屋租赁协议亦不足以证明其实际占用案涉店面。房屋租赁协议系**红与案外人袁小红、张忠枝、林娟签订，约定的租金及押金明显低于市场价格，不真实；另外，该店面的租赁亦有可能是竹海公司为对抗人民法院查封而另行签订的租赁合同。综上，**红及竹海公司并未举证证明双方交房的记录，亦没有提交缴纳物业费的任何证据，不能证明其实际占用案涉店面。（二）**红提交的证据不足以证明其已支付案涉店面的全部价款。**红提交的中国工商银行现金存款凭证与日常交易习惯不符，**红不是将购房款1121086元通过银行转账，而是以现金存款方式支付，既不符合交易习惯，也不符合房屋买卖合同的约定。一审法院没有查清这笔款项为何以现金方式存入银行及现金来源等情况。（三）**红没有证据证明其对案涉店面未办理过户登记不存在过错。一审法院认定案涉店面未办理过户登记的过错不在于**红，属于适用法律错误。其一，建瓯市竹海商贸城Ａ区于2017年7月1日办理初始登记，已具备正式交房及办证条件。从案涉店面具备办理过户登记条件到被人民法院查封长达两年之久，在此期间**红未办理过户登记手续，也未举证证明未办理过户登记的原因不可归责于**红本人。案涉店面所在Ａ区3＃楼总计23个店面，大部分购房户都已经办理了产权过户登记手续，不存在无法办理产权登记手续的障碍。其二，**红称竹海公司未通知其办理过户登记手续与事实不符。其三，案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。如果是竹海公司故意拖延办证，**红完全可以书面催告，在办证无果后通过诉讼等方式主张权利，但**红没有采取有效措施维护其权益。综上，人民法院查封案涉店面之前未办理过户登记若系合理客观理由可以认定为非因案外人自身原因，**红未举证证明其就案涉店面办理过户登记积极主张了权利，故其就案涉店面不享有阻却执行的权利。

**红辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。案涉店面虽然没有办理不动产权属登记，但并不代表**红不能主张期待物权，正是因为案涉店面在办理权属登记的过程中被法院查封，侵害了**红的权利才引起本案纠纷。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条规定，金钱债权执行中商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形的依法予以支持。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。实践中对于其中的第四个条件，应理解为一般买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。**红向竹海公司购买的是店面，属于商品房消费者之外的一般买受人，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。首先，**红于2015年3月29日与竹海公司签订了《商品房买卖合同》，并于2015年11月24日在建瓯市房屋交易与产权管理中心办理了合同备案手续，合同签订的时间早于一审法院查封案涉店面的时间。竹海公司于2017年3月已经将案涉店面交付给**红，**红将其出租获取收益以及水电开户的证据可以证实**红已经在被查封前合法占有该店面。案涉店面位置靠近高速路口，只能以较低的租金出租，办理水电开户的户主名字也是**红，**红在竹海公司交付案涉店面后的出租行为是真实的，海科公司提出的理由均不能成立。其次，**红向竹海公司购买案涉店面时已经支付了全部价款，有银行的存款单为证。**红的现金来源与本案并无关系，海科公司不能仅以支付现金的行为不符合交易习惯来否定付款行为。最后，案涉店面未办理产权证的过错在竹海公司，买卖合同中约定办理产权证的义务在于竹海公司，竹海公司在案涉店面符合办理产权证的条件达到时应该通知**红提供材料办理产权证，但竹海公司从未通知过**红提供办理产权证的材料，反而是**红多次电话催促竹海公司尽快办理产权证，但竹海公司一直以房管部门改革、双证合一等理由推托，未通知**红办理手续，**红主张权利的方式也只能多次到竹海公司进行询问和电话催办，此后案涉店面被一审法院冻结，**红不存在任何过错。请求驳回上诉，维持原判。

竹海公司述称，因竹海公司与海科公司债务纠纷案件，一审法院于2019年11月19日查封了包括案涉店面在内的十三间店面。竹海公司与**红是于2015年3月29日签订《商品房买卖合同》，**红通过现金方式全额交款。2015年10月23日，竹海公司的工作人员到银行柜面代为缴纳。案涉合同于2015年11月24日备案，案涉店面于2017年实际交付**红使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，**红对案涉店面系合法、有效占有。请求驳回上诉，维持原判。

**红向一审法院起诉请求：立即停止对**红所有的坐落于建瓯市竹海商贸城Ａ区××＃××号店面【所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第00XXXX号】的强制执行，解除查封、冻结措施。

一审法院认定事实：海科公司与竹海公司买卖合同纠纷一案，经审理于2019年5月17日作出（2019）闽0783民初997号民事调解书，协议内容如下：一、竹海公司结欠海科公司电梯设备款1103600元，竹海公司自愿于2019年8月份起的每月30日前偿还电梯设备款220720元，直至款项还清为止；二、若竹海公司未按约定偿还电梯设备款，海科公司有权对所欠剩余款项及按原合同约定计算的违约金一并申请执行；三、案件受理费16424元，减半收取8212元，由竹海公司负担。调解书生效后，竹海公司未履行调解书确定的义务，海科公司向建瓯市人民法院申请执行，建瓯市人民法院于2019年11月28日立案执行。2019年11月间，建瓯市人民法院以（2020）闽0783执1099号之二、2236号之一、2237号之一执行裁定书，裁定查封被执行人竹海公司所有的案涉店面。**红得知后，向法院提出书面异议。建瓯市人民法院经审查后，于2021年2月7日作出（2021）闽0783执异8号执行裁定书，裁定驳回**红的异议请求。**红不服该裁定，法定期限内提起诉讼。另查明：1.案涉店面在建瓯市不动产登记中心登记的所有权人为竹海公司。2.2015年3月29日，**红与竹海公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，由**红向竹海公司购买案涉店面，建筑面积91.16平方米，价款1121086元，一次性付清，未约定具体的付款期限。3.2015年10月23日，**红向竹海公司的银行监管账户转入了1121086元款项，交易摘要为“购房款”。4.2015年11月24日，《商品房买卖合同》的交易双方办理了合同备案登记手续。5.2016年3月21日，竹海公司向**红开具了一张购房款金额为1121086元的自开统一发票。6.2017年间，涉案店面已交付由**红占有，后由**红出租给他人使用。

一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案根据前述查明的事实可知，第一，在人民法院查封之前，**红即与竹海公司签订了《商品房买卖合同》，当事人未提供证据证明该合同具有无效的情形，该合同为有效合同；第二，在人民法院查封之前，**红已合法占有该不动产；第三，**红已支付了全部的购房款；第四，由于案涉《商品房买卖合同》已向有关部门办理了合同备案登记，基于对备案登记的信赖，不能将未办理过户登记归责于**红。综前所述，**红所购的案涉店面具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，享有足以排除法院强制执行的民事权益。**红的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：在（2019）闽0783民初997号一案的执行中，不得执行**红所购买的坐落于建瓯市竹海商贸城Ａ区××＃××号店面【所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第00XXXX号】。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换。海科公司提交了2021年9月14日建瓯市不动产登记中心出具的《商品房首次登记查询结果》一份，拟证明案涉店面所在的竹海商贸城A区3号楼店面于2017年7月1日办理初始登记，具备办理过户登记条件，且该楼众多店面已办理完毕过户登记或者预告登记，案涉店面长时间未办理过户登记或者预告登记系因**红自身过错所致。**红提交竹海公司出具的《关于代缴购房款的情况说明》一份，拟证明**红通过现金缴纳全额购房款给竹海公司。海科公司对一审法院认定事实的异议均与本案争议焦点相关，本院将在下文一并分析、认证。一审查明的其他事实，各方当事人没有异议，本院予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中**红在法院查封前即与竹海公司签订了《商品房买卖合同》并在建瓯市房屋交易和产权管理中心办理了商品房买卖合同备案登记。关于**红是否已支付案涉店面全部价款的问题。经审查，2015年3月29日，**红与竹海公司签订了《商品房买卖合同》；2015年11月24日案涉《商品房买卖合同》办理了合同备案登记。结合竹海公司向**红开具销售不动产统一发票、出具《关于代缴购房款的情况说明》，本院对**红已支付了案涉商品房的购房款的事实予以确认。海科公司虽对此提出质疑，但未提供证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。同时，《房屋租赁协议》及《房屋租赁协议补充协议》《营业执照》、建瓯市供电公司历月电费明细、厦门水务集团（建瓯）城建投资有限公司资金往来统一收据等材料，可证实**红已于案涉店面被查封前合法占有该不动产。根据案涉《合同补充协议》的约定，发出办理产权的通知系出卖人的义务，竹海公司亦在庭审中陈述其未及时通知**红办理产权过户，故并非因**红自身原因未办理产权登记。综上，**红对登记在竹海公司名下的涉案店面享有排除执行的权益。海科公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。

综上所述，海科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人福州海科电梯工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　熊建安

审 判 员　夏　雯

审 判 员　刘冬龙

二〇二一年十二月十四日

法官助理　崔志强

书 记 员　张　隽

本案依据的主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。