福州海科电梯工程有限公司、建瓯市竹海实业有限公司等买卖合同纠纷执行异议执行裁定书

福建省建瓯市人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）闽0783执异4号

案外人：林慧琪，女，1999年3月26日出生，汉族，住建瓯市。

案外人：林敏，男，1984年12月2日出生，汉族，住建瓯市。

申请执行人：福州海科电梯工程有限公司，住所地福州市鼓楼区五四路71号国贸广场20层C单元，统一社会信用代码91350102733597369Y。

法定代表人：廖莹恒，职务：经理。

委托诉讼代理人：叶华锦，福建合立律师事务所律师。

委托诉讼代理人：池哲斌，福建合立律师事务所律师。

被执行人：建瓯市竹海实业有限公司，住所地福建省建瓯市阳光假日城酒店有限公司二楼，统一社会信用代码913507836943777769。

法定代表人：周学俊，职务：董事长。

在本院执行申请执行人福州海科电梯工程有限公司与被执行人建瓯市竹海实业有限公司（以下简称竹海公司）买卖合同纠纷一案中，案外人林慧琪、林敏对执行坐落于建瓯市竹海商贸城Ａ区××＃××号店面提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人林慧琪、林敏称，2015年1月15日，案外人林慧琪、林敏与被执行人竹海公司就坐落于建瓯市竹海商贸城Ａ区××＃××号店面，签订了《商品房买卖合同（预售）》，并在建瓯市房产登记中心办理了备案登记手续，即已将上述房产登记在案外人名下，有《商品房买卖合同（预售）》和《销售不动产统一发票》备案登记手续为证。且案涉店面早已交案外人使用。依照《中华人民共和国物权法》第九条关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力之规定，上述房产为案外人所有。综上，请求法院依法撤销对上述房产的查封。

申请执行人福州海科电梯工程有限公司称，1、案涉店面没有登记在案外人名下，也没有向登记机构申请预告登记，案外人不享有案涉店面的所有权，案外人无权就人民法院对案涉店面的查封提出异议。2、案外人提交的《商品房买卖合同（预售）》第三条约定案涉店面的规划用途为商业，并非用于居住，案外人提交的证据未达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的条件，其主张应不予支持，依法应驳回案外人的异议请求。

本院查明，福州海科电梯工程有限公司与竹海公司买卖合同纠纷一案，本院经审理于2019年5月17日作出（2019）闽0783民初997号民事调解书，协议内容如下：“一、被告建瓯市竹海实业有限公司结欠原告福州海科电梯工程有限公司电梯设备款1103600元，被告建瓯市竹海实业有限公司自愿于2019年8月份起的每月30日前偿还电梯设备款220720元，直至款项还清为止。二、若被告建瓯市竹海实业有限公司未按约定偿还电梯设备款，原告有权对所欠剩余款项及按原合同约定计算的违约金一并申请执行。三、本案诉讼费16424元、减半收取为8212元，由被告建瓯市竹海实业有限公司承担。”上述调解书生效后，竹海公司未履行调解书所确定的义务，福州海科电梯工程有限公司向本院申请执行，本院于2019年11月28日立案执行。

2019年11月7日，本院作出（2019）闽0783执1099号之二执行裁定，查封被执行人竹海公司所有的坐落在建瓯市竹海商贸城Ａ区××号楼××号房［所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第0002617号］。

另查明，坐落于建瓯市竹海商贸城Ａ区××＃××号店面［所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第000XXXX号］在建瓯市不动产登记中心登记的所有权人为被执行人竹海公司。2015年1月15日林慧琪、林敏与竹海公司签订《商品房买卖合同》，约定林慧琪、林敏向竹海公司购买建瓯市竹海商贸城Ａ区××号楼××号房，用途为商业，价款1431315元，林慧琪、林敏已支付全部购房款，被执行人竹海公司出具购房发票一份。2019年7月16日经竹海公司通知林慧琪、林敏办理案涉房产交房手续。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，林慧琪、林敏在案涉房产被查封前与竹海公司签订了商品房买卖合同并进行了备案登记,已按约定支付了价款，竹海公司对此亦开具了购房发票。同时，涉案店面在查封前已办理交房手续，且非因林慧琪、林敏自身原因未办理产权登记。因此，林慧琪、林敏对登记在竹海公司名下的涉案店面享有排除执行的权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于使用执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

中止对建瓯市竹海商贸城Ａ区××＃××号房产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　谢知真

审 判 员　周洪涛

审 判 员　范晓璐

二〇二二年一月十八日

法官助理　叶永发

书 记 员　范芳芳

附：本案依据的主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于使用执行程序若干问题的解释》

第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记