某某、福州海科电梯工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

福建省建瓯市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽0783民初798号

原告：***，男，1977年1月25日出生，汉族，住福建省建瓯市县。

原告：**，女，1979年10月20日出生，汉族，住福建省建瓯市芝山县。

委托诉讼代理人：***（系**丈夫），住福建省建瓯市芝山县。

被告：福州海科电梯工程有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路71号国贸广场20层C单元，统一社会信用代码91350102733597369Y。

法定代表人：廖莹恒，执行董事。

委托诉讼代理人：叶华锦，福建合立律师事务所律师。

委托诉讼代理人：池哲斌，福建合立律师事务所律师。

第三人：建瓯市竹海实业有限公司，住所地福建省建瓯市弓鱼路2号，统一社会信用代码913507836943777769。

法定代表人：周学俊，董事长。

委托诉讼代理人：江机明，男。

原告***、**与被告福州海科电梯工程有限公司（以下简称海科公司），第三人建瓯市竹海实业有限公司（以下简称竹海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人暨原告***，被告海科公司的委托诉讼代理人叶华锦、第三人竹海公司的委托诉讼代理人江机明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***、**向本院提出诉讼请求：请求人民法院停止对***、**所有的坐落于建瓯市竹海商贸城Ａ区××＃××号店面［所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第0××2号］的强制执行，并解除、冻结措施。本案审理过程中，***、**变更诉讼请求为：请求法院停止对***、**所有的坐落于建瓯市竹海商贸城Ａ区××＃××号店面［所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第0××2号］的强制执行。事实和理由：2012年5月26日，***、**与第三人竹海公司签订商品房买卖合同一份，合同编号×××94，合同约定***、**向竹海公司购买竹海商贸城Ａ城3幢1层109号商铺，合同总价款564960元。合同签订后，***、**将购房款全额付清后竹海公司于2012年6月29日开具正式发票。2012年6月12日，***、**与竹海公司签订的商品房买卖合同在建瓯市房屋交易与产权管理中心办理了合同备案登记。竹海公司未按照合同约定的2012年12月31日交房，直至2017年9月，竹海公司才将购买的商铺交付给***、**。***、**收房后即将商铺用于出租，与承租人签订了房屋租赁协议，***、**于2017年9月办理了商铺用水、用电开户，户主为***、**本人，按照合同第十四条约定，竹海公司应于交房后60天内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记的资料交付给***、**。合同附件六第四条亦约定竹海公司负有通知***、**办理产权证的义务，但竹海公司从未通知过***、**商铺已经办理好初始预登记，从未通知***、**商铺可以办理产权证，也未提交任何办理产权证的资料，导致***、**无法办理产权证书。此后，***、**多次催促竹海公司办理商铺不动产证书，竹海公司均以办证条件没有满足等借口予以拖延，至今未办理。直到2020年，***、**方才得知自己购买的商铺因竹海公司与海科公司之间的债务纠纷被法院冻结，***、**遂向执行部门提出案外人执行异议，请求停止对诉争商铺的执行。2021年2月7日，法院作出（2021）闽0783民初执异14号执行裁定书，驳回***、**的执行异议。***、**认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，***、**购买的商铺在被法院查封冻结前已签订商品房买卖合同，并支付了全部价款，并且已对商铺合法占有，未能办理过户登记的原因在竹海公司，***、**并无过错，***、**不能因竹海公司的违约过错行为承担自己财产受到的损失。因此，法院查封***、**购买的商铺已侵害了***、**的合法权益，应解除对诉争商铺的强制执行措施。

海科公司辩称，一、案涉店面没有登记在***、**名下，也没有向登记机构申请预告登记，***、**不享有案涉店面的所有权，人民法院查封案涉店面符合法律规定。我国民法典第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，案涉店面没有登记在***、**名下，也没有向登记机构申请预告登记，***、**仅向人民法院提交了商品房买卖合同备案，商品房买卖合同备案并非我国民法典规定的预告登记，依据我国民法典第二百零九条的规定，因案涉店面并未办理所有权过户登记，***、**仅享有依据《商品房买卖合同》要求竹海公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权，故人民法院查封案涉店面符合法律规定。二、***、**提交的证据不足以证明其已合法占有案涉店面，也没有证据证明未办理过户登记不存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的条件，其主张应不予支持，依法应驳回***、**的诉讼请求。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中，***、**仅提交了低压供用电合同、商铺租赁合同，这些证据不足以证明其实际占用案涉店面，至少不能证明在案涉店面被查封之前占用，其中商铺租赁合同签订时间早于竹海公司取得工程竣工验收的时间，属于造假的合同，上述证据恰恰可以证明***、**没有实际合法占有案涉店面，至少在人民法院查封前合法占有案涉店面，***、**也没有证据显示系“非因买受人自身原因未办理过户登记”。也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。综上，***、**对案涉店面不享有所有权，仅享有依据《商品房买卖合同》要求竹海公司履行相关合同义务的请求权，故请求法院依法驳回***、**的诉讼请求。

竹海公司述称，对***、**的诉讼请求及所依据的事实和理由没有异议。一、竹海公司与***、**等13户购买商铺业主2014年先后签订了商品房买卖合同，并全部经过建瓯市房地产交易登记管理中心合同登记备案，手续齐全，证据完整，2017年前后都已实际交房，随时可办理房产证。***、**等13户业主已经实际拥有所购买的商铺产权，只是未及时办理房产证而已。法院在执行查封和裁定执行异议所依据的只是竹海公司按规定向建瓯市不动产登记和管理中心提供的办理开发、销售所用的产权登记的明细材料，并不是***、**等13户在建瓯市房屋交易与管理中心的商品房买卖合同交易登记簿档案。因此，法院对***、**等13户案外人的查封无任何法律依据。二、本案是竹海公司与海科公司因工程款110余万元的纠纷引起，结果涉及***、**等13户业主共计1266万元，不仅查封错误，还存在严重超标的查封，现又引发诉讼，恳请法院依据有关法律法规尽快查明***、**等13户商铺的产权归属，解除查封。三、涉案《商品房买卖合同》签订时间是2012年5月26日，合同备案时间是2012年6月12日，税务局开具的发票时间是2012年6月29日，实际交房时间是2017年。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，***、**对竹海商贸城A区1幢1层109号商铺是合法有效的占有。四、竹海公司因国家对房企政策的调控，所欠海科公司的电梯工程尾款110余万元，竹海公司也正努力盘活资产解决。且竹海公司还有90余亩商住用地价值在3亿元以上被法院执行查封。上述所欠款项也可以此查封范围内得到保障并解决。综上所述，竹海公司恳请支持***、**诉求，立即解除上述标的物的查封。

***、**围绕诉讼请求提供如下证据：证据1.执行裁定书一份，证明***、**购买的商铺被法院查封，***、**提出执行异议被驳回的事实。证据2.《商品房买卖合同》、购房发票、合同备案信息表各一份，证明***、**向竹海公司购买讼争商铺的事实。证据3.城市供用水合同、低压供用电合同、历月水电费明细、房屋租赁协议各一份，证明竹海公司向***、**交付商铺，***、**已合法占有商铺并将商铺出租的事实。

海科公司质证认为：对***、**提交的证据材料1的三性没有异议，执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。对证据材料2《商品房买卖合同》真实性没有异议，证明对象有异议，该合同签订时间无法确认，合同第六条对付款方式及期限进行了约定，***、**应于2012年5月26日前一次性付清购房总价款；购房发票真实性无法确认，通过国家税务总局的网站查询不到该发票信息；合同备案信息表的真实性无异议，但并非我国民法典规定的预告登记，依据我国民法典第二百零九条的规定，因案涉店面并未办理所有权过户登记，***、**仅享有依据《商品房买卖合同》要求竹海公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权。对证据3城市供用水合同、低压供用电合同真实性没有异议，签订时间有异议；历月水电费明细的真实性有异议，打印时间为2021年2月22日，并不能证明用户名自2017年11月开始就是***、**；房屋租赁协议真实性无法确认，对签订时间存疑。

竹海公司的质证认为，对***、**提供的证据材料均没有异议。

海科公司及竹海公司均未提交证据。

本院认为，***、**提供的证据1、2具备民事诉讼证据的形式要件，与本案具有关联性，本院予以采信。海科公司虽对购房款发票的真实性存疑，但其未到税务部门核实，应由其承担举证不能的法律后果。对于证据3，从城市供用水合同及低压供用电合同签订时间，及涉案房屋用水量、用电量（以***、**名义缴纳水电费）分析，该组证据材料能够相互印证，足以证明涉案房屋在至少在2017年9月就已由***、**占有使用和收益，本院予以采信。

根据所采信的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：海科公司与竹海公司买卖合同纠纷一案，本院经审理于2019年5月17日作出（2019）闽0783民初997号民事调解书，协议内容如下：“一、被告建瓯市竹海实业有限公司结欠原告福州海科电梯工程有限公司电梯设备款1103600元，被告建瓯市竹海实业有限公司自愿于2019年8月份起的每月30日前偿还电梯设备款220720元，直至款项还清为止；二、若被告建瓯市竹海实业有限公司未按约定偿还电梯设备款，原告有权对所欠剩余款项及按原合同约定计算的违约金一并申请执行；三、案件受理费16424元，减半收取8212元，由建瓯市竹海实业有限公司负担。”调解书生效后，竹海公司未履行调解书确定的义务，海科公司向本院申请执行，本院于2019年11月28日立案执行。

2019年11月间，本院分别以（2019）闽0783执1099号之二、（2019）闽0783执2236号之一、（2019）闽0783执2237号之一执行裁定书，裁定查封被执行人竹海公司所有的坐落于建瓯市竹海商贸城Ａ区××＃××号店面［所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第0××2号］。***、**得知后，向本院提出书面异议。本院经审查后，于2021年2月7日作出（2021）闽0783执异14号执行裁定书，裁定驳回***、**的异议请求。***、**不服该裁定，在法定期限内向本院提起本案诉讼。

另查明：1、坐落于建瓯市竹海商贸城Ａ区××＃××号店面［所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第0××1号］，在建瓯市不动产登记中心登记的所有权人为竹海公司。

2、2012年5月26日，***、**与竹海公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，***、**向竹海公司购买坐落于建瓯市竹海商贸城Ａ区××＃××号店面；建筑面积47.08㎡，总价款564960元；买受人应于2012年5月26日前一次性付清购房总价款。

3、2012年6月12日，***、**与竹海公司办理了商品房买卖合同备案登记手续。

4、2012年6月29日，竹海公司向***、**开具购房款金额为564960元的销售不动产统一发票（自开）一张。

5、2017年间，涉案房屋已交付由***、**占有，后由***、**出租给他人使用。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。

本案中，根据前述查明的事实可知，第一，在人民法院查封之前，***、**即与竹海公司签订了《商品房买卖合同》，当事人未提供证据证明该合同具有无效的情形，该合同为有效合同；第二，在人民法院查封之前，***、**已合法占有该不动产；第三，***、**已支付了全部的购房款；第四，由于涉案《商品房买卖合同》已向有关办理了合同备案登记，基于对备案登记的信赖，不能将未办理过户登记归责于***、**。

综前所述，***、**所购的涉案房屋具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，享有足以排除法院强制执行的民事权益。***、**的诉讼请求，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：

不得执行坐落于建瓯市竹海商贸城Ａ区××＃××号店面［所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第0××2号］。

案件受理费100元，由福州海科电梯工程有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。

本院（2021）闽0783执异14号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审　判　长　　吴慧艳

人民陪审员　　章元华

人民陪审员　　傅建玮

二〇二一年八月二十五日

书　记　员　　林　洁

附：本案适用的主要法律条文

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于适用的解释》

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。