某某、福州海科电梯工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

福建省建瓯市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽0783民初774号

原告:***（执行案外人），女，1965年7月27日出生，汉族，住建瓯市。

委托诉讼代理人：魏豪（系***女儿），住建瓯市。

被告:福州海科电梯工程有限公司（申请执行人），住所地福州市鼓楼区五四路71号国贸广场20层C单元，统一社会信用代码:91350102733597369Y。

法定代表人:廖莹恒，总经理。

委托诉讼代理人：叶华锦，福建合立律师事务所律师。

委托诉讼代理人：池哲斌，福建合立律师事务所律师。

第三人:建瓯市竹海实业有限公司（被执行人），住所地建瓯市弓鱼路2号，统一社会信用代码:913507836943777769。

法定代表人:周学俊，董事长。

委托诉讼代理人：江机明，男。

原告***与被告福州海科电梯工程有限公司（以下简称海科公司）、第三人建瓯市竹海实业有限公司（以下简称竹海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及委托诉讼代理人魏豪，被告海科公司的委托诉讼代理人叶华锦，第三人竹海公司的委托诉讼代理人江机明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：立即停止对***所有的坐落于建瓯市竹海商贸城Ａ区××＃××号店面的强制执行，解除查封措施。事实和理由:2015年3月19日，***与竹海公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号×××08，合同约定***向竹海公司购买竹海商贸城Ａ区3幢1层107号商铺，合同总价款1234473元。合同签订后，***于2015年7月28日在工商银行将购房款全额交付竹海公司账户。2015年7月29日，商品房买卖合同在建瓯市房屋交易与产权管理中心办理了合同备案登记。直至2017年，***取得店铺锁匙后在门店外张贴出租广告，随后在2018年底进行店面隔墙安装，又办理了商铺用水、用电开户。***于2019年11月将商铺出租给黄财旺，与其签订了店面租赁合同。按照合同第十四条的约定，竹海公司应于交房后60天内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记的资料交付给***。合同附件六第四条亦约定竹海公司负有通知***办理产权证的义务，但竹海公司从未通知过***商铺已经办理好初始预登记，从未通知***商铺可以办理产权证，也未提供任何办理产权证的资料给***，导致***无法办理产权证书。***也多次催促竹海公司办理商铺不动产权证书，竹海公司均以办证条件没有满足等借口予以拖延，至今未办理。直到2020年，***方才得知自己购买的商铺因竹海公司与海科公司之间的债务纠纷被法院查封，***遂向法院执行部门提出案外人执行异议，请求停止对讼争商铺的执行，竹海公司亦认为该商铺已出售给***，由***占有。2021年2月7日，建瓯市人民法院做出（2021）闽0783执异12号执行裁定书，驳回***的执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。***购买的商铺在被法院查封前已签订商品房买卖合同，***支付了全部价款，并且***已对商铺合法占有，未能办理过户登记的原因在竹海公司，***并无过错，***不能因竹海公司的违约过错行为承担自己财产受到的损失。因此，法院查封***购买的商铺已侵害了***的合法权益，请求解除对讼争商铺的强制执行措施。

海科公司辩称，一、《民法典》第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，案涉店面没有登记在***名下，也没有向登记机构申请预告登记，***仅向人民法院提交了商品房买卖合同备案，商品房买卖合同备案并非我国《民法典》规定的预告登记，依据我国《民法典》第二百零九条的规定，因案涉店面并未办理所有权过户登记，***仅享有依据《商品房买卖合同》要求竹海公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权，故人民法院查封案涉店面符合法律规定。根据***向人民法院提交的证据显示，本案案涉店面买卖合同系由***与魏树平共同签订，没有证据显示***已经向第三人竹海公司支付购房款，***向人民法院提交的证据显示付款人为魏树平，但提起本案案外人执行异议之诉的只有***，并没有魏树平，也就是说魏树平支付的购房款是不是本案案涉店面的购房款，不得而知。二、***提交的证据不足以证明其已合法占有案涉店面，也没有证据证明未办理过户登记不存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的条件，其主张应不予支持，依法应驳回***的诉讼请求。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，***仅提交了店铺供电合同、店铺租赁合同、营业执照、食品经营许可证、电费缴存明细，这些证据不足以证明***实际占用案涉店面，至少不能证明在案涉店面被查封之前占用。上述证据恰恰可以证明***没有实际合法占有案涉店面，至少在人民法院查封前合法占有案涉店面，***也没有证据显示系“非因买受人自身原因未办理过户登记”。也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。综上，***对案涉店面不享有所有权，仅享有依据《商品房买卖合同》要求竹海公司履行相关合同义务的请求权，故***的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回***的诉讼请求。

竹海公司述称，一、建瓯市人民法院于2019年11月19日因竹海公司与海科公司债务纠纷案件，查封了竹海公司已经售出的的13间商铺，这13户店面业主于2020年9月16日提出查封执行异议书，2021年1月9日，建瓯市人民法院驳回了异议人的请求。竹海公司与***等13户购买商铺业主2014年先后签订了商品房买卖合同，并全部经过建瓯市房地产交易登记管理中心合同登记备案。手续齐全，证据完整。2017年前后都已实际交房，13户商铺业主随时可办理房产证。时至今日，还随时可以查证。之所以出现上述误判，是法院将产权交易和管理登记与产权办证登记搞混淆了。建瓯市不动产登记系一个单位两块牌子，即第一块牌子名称:建瓯市房屋交易和产权管理中心。另一块牌子名称:建瓯市不动产登记和管理中心。房屋交易与产权的办理登记是在建瓯市房屋交易和产权管理中心（即民法典定义的房屋产权登记薄）。建瓯市不动产登记管理中心则负责办理产权办证登记。民法典第二百一十五条:合同的效力与物权的效力区分:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产、物权的合同。除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效:未办理物权登记的，不影响合同效力。所以***等13户业主已经实际拥有所购买的商铺产权，***只是未及时办理房产证而已。法院在执行查封和裁定执行异议所依据的只是竹海公司按规定向建瓯市不动产登记和管理中心提供的办理开发、销售所用的产权登记的明细材料，并不是***等13户在建瓯市房屋交易与管理中心的商品房买卖合同交易登记薄档案，因此法院查封无任何法律依据。二、本案是竹海公司与海科公司因工程款130余万的纠纷引起的，结果波及到***等13户业主，共计1266万元。不仅查封错误，还存在严重超标的查封。现又引起了***等13户业主的诉讼，请求尽快解除***等13户案涉房产查封。三、***与竹海公司签订的竹海商贸城A区3幢1层107号商铺的《商品房买卖合同》时间是2015年3月19日，全款交付时间即流水时间是2015年7月28日。合同备案时间是2015年7月29日。税务局开具的发票时间是2016年3月28日。实际交付其使用时间为2017年。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，***在竹海商贸城A区3幢1层107号商铺是合法、有效的占有该不动产产权。四、竹海公司因国家对房企政策的调控，所欠被告的电梯工程尾款130余万元，本公司也正努力盘活资产解决且本公司还有90余亩商住用地价值在3亿元人民币以上被贵院执行查封。上述所欠款项可以在此查封范围内得到保障并解决。综上所述:竹海公司请求法院支持***诉求，立即解除上述标的物的查封。

***围绕诉讼请求提供证据如下：证据一、（2021）闽0783执异12号执行裁定书。证明***因购买的商铺被法院冻结而提起执行异议被驳回的事实。二、商品房买卖合同、商品房买卖合同备案信息表、商品房买卖合同备案一览表。证明***向竹海公司购买商铺的事实。三、工商银行购房缴款凭证、销售不动产统一发票。证明***已向竹海公司全额支付购房款的事实。四、店铺供电合同、预付水电来往票据、店铺租赁合同、店铺租赁营业执照、食品经营许可证、店铺租赁电费缴存流水，证明竹海公司向***交付商铺，***已合法占有商铺并将商铺出租的事实。五、建瓯市××商贸城A区3＃107房产1.店面隔堵图片。2.店面隔堵工人材料及工资。3.A区3＃楼店面107、108店面隔堵工程清单。六、火化证。证明另一购房人即***丈夫魏树平已去世。

海科公司质证认为，证据一即执行裁定书无异议。证据二、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案信息》、《商品房购销合同备案一览表》的真实性没有异议，但签订时间无法确认。证明对象有异议，该《商品房买卖合同》第六条约定应于2015年3月19日前一次性付清购房总价款，结合***提交的证据三即中国工商银行现金存款凭证，从付款时间、付款人上看，都与《商品房买卖合同》的约定不一致，付款人为魏树平，本案中魏树平并没有向人民法院提出案外人执行异议之诉，从而无法确认双方是否存在商品房买卖的事实或者是否存在解除商品房买卖合同的事实，也无法确认魏树平支付的购房款是否就是本案案涉店面的购房款。另商品房买卖合同备案并非《民法典》规定的预告登记，依据《民法典》第二百零九条的规定，因案涉店面并未办理所有权过户登记，仅享有依据《商品房买卖合同》要求竹海公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权。证据三即中国工商银行现金存款凭证、销售不动产统一发票：真实性没有异议，关联性与证明对象有异议，该份证据与合同约定的付款期限不一致，该份证据的付款人不是***，也没有注明是购买哪一套房产的购房款，不能证明***已支付了购房款。证据四即店铺供电合同、预付水电来往票据、店铺租赁合同、店铺租赁营业执照、食品经营许可证、店铺租赁电费缴存流水的真实性有异议，签订日期有异议，该份合同首页除了签订日期外，其他都是电脑打印，唯独签订日期是手写。收款收据真实性有异议，该收款收据系第三人竹海公司出具，真实性存疑。对于厦门水务集团资金往来票据真实性没有异议，但水费系由竹海公司缴纳。店面租赁合同真实性有异议，该份合同系***与案外人黄财旺签订，双方是否真实形成租赁合同关系、何时签订存疑，对于营业执照、食品经营许可证真实性没有异议，但该证据显示的注册时间是2019年12月18日。对于电费缴存明细，真实性没有异议，该份证据显示，2019年12月才产生电费，也印证了***的交房时间至少在2019年12月，并非诉状中陈述的2017年。证据五即店面隔墙图片是复印打印的，而且也无法证实是不是本案案涉的店面。无法证实形成的时间是什么时候，所以对该份证据的关联性有异议，与本案无关，也不能证明待证事实。对于隔墙工程及工资的真实性有异议，而且《商品房买卖合同》附件规定由开发商进行各个店面的隔墙，对于关联性以及证明对象都有异议。证据六即火化证无异议。

竹海公司质证认为，对***提交的上述证据均无异议，但补充说明店面隔墙是107事情与108号店面之间的隔墙，这里面的工程部分款项是竹海公司支付，作为施工员、核验员是我公司的，王永生是现场负责人，王万庚经常作为包工头来现场施工。隔墙以外的有部分工程款是***支付的。

竹海公司提供证据如下：证据一，《商品房买卖合同》，证明***与竹海公司的房屋买卖是真实、合法、有效的。双方签订合同时间远比查封的时间早的多。证据二，工商银行缴款凭证。证明房产买卖为全额支付。证据三，商品房买卖合同备案信息。证明商品房买卖合同是经过建设部门即建瓯市房屋产权管理中心备案合法登记的。证据四，销售不动产统一发票。证明所购房产已向税务部门缴纳了税款。***完全拥有所购房产产权。

***质证无异议。

海科公司质证认为上述证据与***所提供相同，以对***证据质证意见一致。

海科公司未提供证据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换与质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实,本院认定如下:

***提供的（2021）闽0783执异12号执行裁定书、商品房买卖合同、商品房买卖合同备案信息表、商品房买卖合同备案一览表、工商银行购房缴款凭证、销售不动产统一发票，店铺供电合同、预付水电来往票据、店铺租赁合同、店铺租赁营业执照、食品经营许可证、店铺租赁电费缴存流水、建瓯市竹海商贸城A区3＃107房产图片、施工材料及工资、清单。魏树平火化证，居民死亡医学证明（推断）书以上证据具备真实性，来源合法，与本案关联，证据间能够相互印证，本院予以采信；竹海公司提供证据与***证据一致，本院亦予以采信。

根据当事人举证、质证以及本院认证，结合当事人陈述，认定本案事实如下：

2015年3月19日，***、魏树平与竹海公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号×××08，合同主要内容：***、魏树平向竹海公司购买竹海商贸城Ａ区3幢1层107号商铺，总价款1234473元，于2015年3月19日一次性付清全款。合同签订后，魏树平于2015年7月28日通过中国工商银行建瓯市支行向竹海公司账户现金缴存全部购房款。2015年7月29日，《商品房买卖合同（预售）》在建瓯市房屋交易与产权管理中心办理了合同备案登记。2016年3月28日，竹海公司向***、魏树平就案涉房产开具《销售不动产统一发票》。

2017年2月14日，魏树平病故。

2018年底，***对案涉房产进行店面隔墙。2019年11月，***与黄财旺签订《店面租赁合同》，将案涉房产出租给黄财旺经营餐饮。2020年1月14日，黄财旺办理《营业执照》，经营场所为案涉房产。

海科公司因与竹海公司买卖合同纠纷诉至本院。2019年5月17日，本院做出（2019）闽0783民初997号民事调解书，确认竹海公司结欠海科公司电梯设备款1103600元，竹海公司于2019年8月起每月30日前偿还220720元等内容。调解书生效后，竹海公司未履行，海科公司遂申请强制执行，本院于2019年11月28日立案执行。2019年11月间，本院做出（2019）闽0783执2236号之一《执行裁定书》，查封登记在竹海公司名下的建瓯市竹海商贸城Ａ区××幢××层××号店面（闽（2017）建瓯市不动产权第0002549号）。***遂向本院提出案外人执行异议，请求停止对案涉房产的执行。2021年2月7日，本院做出（2021）闽0783执异12号执行裁定书，驳回***的执行异议。***遂向本院提起案外人执行异议之诉。

本院认为，本案的争议焦点为***对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，竹海公司与***、魏树平于2015年3月19日签订案涉房产的《商品房买卖合同（预售）》，该合同合法有效，而本院对于案涉房产的查封为2019年11月，故在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。***于2015年7月28日通过银行支付全部购房款，有银行缴款凭证、《销售不动产统一发票》予以证实，应予认定。***于2018年对案涉房产进行隔墙之后出租他人，应认定在人民法院查封之前已合法占有该不动产。竹海公司认为案涉房产已经具备办证条件，但未提供证据予以证实已具备办证条件并通知***，从保护消费者角度以及结合竹海公司该楼盘开发的实际情况，不应认定***因自身原因未办理产权登记。综上，***、魏树平所购的涉案房屋具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，享有足以排除法院强制执行的民事权益。魏树平已死亡，***所主张停止执行其所购买的坐落于建瓯市竹海商贸城Ａ区××幢××层××号店面的诉讼请求，本院予以支持。***主张解除案涉房产查封措施已包含在上述停止执行的诉讼请求，不再单独处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：

本院在（2019）闽0783民初997号一案的执行中，不得执行***所购买的坐落于建瓯市竹海商贸城Ａ区××幢××层××号店面［所有权证号：闽（2017）建瓯市不动产权第00××49号］。

案件受理费100元，由福州海科电梯工程有限公司负担，于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。

本院做出（2021）闽0783执异12号执行裁定于本判决生效时自动失效。

审　判　长　　梅文侃

人民陪审员　　章元华

人民陪审员　　傅建玮

二〇二一年八月二十七日

书　记　员　　王晓蓉

本判决所依据的法律条文

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于适用的解释》

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。