某某、河北某某建筑工程集团股份有限公司等执行异议之诉民事一审民事判决书

河北省怀来县人民法院 民事判决书 （2023）冀0730民初2063号 原告：***，男，1984年1月17日出生，汉族，住所地：张家口市怀来县。 委托诉讼代理人：***，河北博远律师事务所律师。 被告：河北某某建筑工程集团股份有限公司，住所地：怀来县。 法定代表人：***。 第三人:怀来某某房地产开发有限公司，住所地：怀来县。 法定代表人：***。 原告***与被告河北某某建筑工程集团股份有限公司、第三人怀来某某房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2023年6月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人，被告河北某某建筑工程集团股份有限公司经合法传唤未到庭。第三人经合法传唤未到庭，提供了书面情况说明一份，本案现已审理终结。 原告***诉称：一、请求撤销怀来县人民法院（2021）冀0730财保84号裁定书对怀来县**号**号楼**室房屋的查封。二、终止对上述房屋的所有强制措施。三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人怀来某某房地产开发有限公司于2021年8月15日签订《京北恒大国际城商品房认购书》,购买由怀来某某房地产开发有限公司开发的位于怀来县**号**号楼**室房屋。原告于当日付清全部购房款，2021年8月20日与怀来某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,同日怀来某某房地产开发有限公司向申请人开具收据。因怀来某某房地产开发有限公司一直未向原告开具增值税发票，造成原告一直无法办理不动产证书。2023年4月18日，原告才知晓本人的房产被法院查封。贵院对该处房屋的查封侵犯了原告的合法权益，2023年5月4日，原告向贵院提出执行异议申请。贵院于2023年5月16日作出（2023）冀0730执异31号裁定书，驳回原告执行异议申请。该裁定于2023年5月19日向原告送达。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因购房人自身原因耒办理过户登记。原告在本院查封之前与怀来某某房地产开发有限公司签订书面买卖合同，是双方当事人真实意思的表示。贵院是2021年10月21日进行查封。2021年8月15日原告已经将全部房款交付给了怀来某某房地产开发有限公司，并获得该房屋钥匙，实际占有了该房屋。该事实有《京北恒大国际城商品房认购书》、《收据》、《商品房买卖合同》等证据予以佐证。原告未办理过户登记，是由于怀来某某房地产开发有限公司一直未向申请人开具增值税发票造成的，非因原告自身原因所致。故原告提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利能够排除执行。现原告恳请贵院依据以上事实及法律，一、请求撤销怀来县人民法院（2021）冀0730财保84号裁定书对怀来县**号**号楼**室房屋的查封；二、终止对上述房屋的所有强制措施；三、诉讼费用由被告承担。 被告河北某某建筑工程集团股份有限公司经合法传唤未到庭，亦未提供书面答辩意见。 第三人怀来某某房地产开发有限公司意见为：2021年8月15日原告***购买我公司开发的案涉怀来县**号**号楼**室**室**室**室**室**室**室等53套房屋。同日双方签订案涉房屋《京北恒大国际城商品房认购书》。2021年8月19日原告***向我公司付清全部购房款，随后我司向原告***开具收据。双方分别子2021年8月20日、8月23日签订《商品房买卖合同》。随后，我公司下属的物业公司将房屋钥匙交于原告***。 经审理查明：原告***于2021年8月15日与第三人怀来某某房地产开发有限公司签订《京北恒大国际城商品房认购书》四份，购买由第三人怀来某某房地产开发有限公司开发出售的位于怀来县**号**号楼**室楼房，并于当日付清了全部房款。某甲公司于2021年8月20日给原告出具了收到房款收据。同日双方签订了正式《商品房买卖合同》一份，但第三人某甲公司未给***开具增值税发票。合同签订后，某甲公司下属的物业公司将房屋的钥匙交给原告***，***将该房屋实际控制占有。因未办理不动产证书，某乙公司名下。 另查明，2021年10月15日，本院向怀来县不动产登记中心送达了（2021）冀0730财保84号民事裁定书及协执通知书，查封了争议的登记在某甲公司名下的该处房屋以及其他房产共计17套房屋。2023年4月18日，原告***知晓争议房产被本院查封后，向本院提出书面异议，要求本院解除查封。本院于2023年5月16日作出（2023）冀0730执异31号裁定书，驳回了原告***的异议请求。后原告***于2023年5月18日向本院提起执行异议之诉。 本院认为：依据民法的证据规则，当事人对自己的主张，应当及时提供证据加以证实。本案中原告***提供的《京北恒大国际商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《收据》以及第三人说明情况中已将争议房产钥匙交付***的表述等证据，能够证实争议的四套楼房***已全额交付房款，并实际占有控制的事实。而因第三人怀来某某房地产开发有限公司未给其开具增值税发票，造成争议的不动产未办理过户登记仍登记在第三人某甲公司名下，故造成争议房产未办理过户登记非买受人***的个人原因。对以上事实第三人某甲公司予以认可。本案争议的焦点是法律适用问题，即原告***提出的执行异议是应由《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的第二十八条调整，还是应由第二十九条调整。《异议复议规定》第二十九条内容为：“金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条款设立的目的是基于保护消费者的物权期待权。即（1）商品房卖方主体是特定的地产经营者，对应的应是消费者，即用于满足生活居住需要而购买房屋；（2）保护对象必须是消费者，即为生活需要而购买；（3）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。基于以上立法本意，本案原告***作为河北某某建设集团有限公司常务副总裁，其身份不符合《消费者权益保护法》第二条所规定的普通消费者的构成要件，用该第二十九条调整本案，显然不符合以上立法本意及法律规定。而经本案查明的事实，***作为买受人其与第三人进行的民事活动行为，完全满足《异议复议规定》第二十八条规定的四个要件，故本案应适用《异议复议规定》第二十八条予以调整。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、《最高人民法院＜关于办理执行异议和复议案件若干问题＞的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定判决如下： 一、不得执行登记在第三人怀来某某房地产开发有限公司名下的**号**号楼**号房屋。 案件受理费80.0元由河北某某建筑工程集团股份有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向河北省张家口市中级人民法院在线提交上诉状。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇二三年七月二十五日 书记员*** 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院＜关于办理执行异议和复议案件若干问题＞的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； (二)在人民法院查封之前已经合法占有该不动产； (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； (四)非因购房人自身原因耒办理过户登记。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（一）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。