某某与扶沟县某某置业有限公司、河南某某建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河南省周口市中级人民法院 民事判决书 （2024）豫16民终5358号 上诉人（原审原告）：***，女，1990年7月28日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区紫辰路57号院3号楼1单元3303号。 委托诉讼代理人：***，河南三吾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河南三吾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：扶沟县某某置业有限公司，住所地河南省扶沟县。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***。 被上诉人（原审被告）：河南某某建设工程有限公司，住所地河南自贸试验区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***。 上诉人***因与被上诉人扶沟县某某置业有限公司（以下简称扶沟某丙公司）、河南某某建设工程有限公司（以下简称河南某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省扶沟县人民法院（2024）豫1621民初2999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年10月17日立案后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人***、***，被上诉人扶沟某丙公司的委托诉讼代理人***，被上诉人河南某某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1、撤销扶沟县人民法院（2024）豫1621民初2999号民事判决；2、改判扶沟某丙公司、河南某某公司办理扶沟县扶沟建业新城项目17号楼1单元3层1-3-2号房屋的解除抵押登记手续；3、一审、二审诉讼费用由扶沟某丙公司、河南某某公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，应当予以纠正。首先，一审法院认为***购买扶沟某丙公司房屋的过程系河南某某建筑节能装饰工程有限公司（以下简称某乙公司）用工程款以物抵债，那么根据某乙公司与扶沟某丙公司之间签订的建设工程施工合同可知,某乙公司应当对扶沟某丙公司名下扶沟建业新城项目房产享有优先受偿权，因此某乙公司用其部分工程款抵偿***购买扶沟建业新城项目17号楼1单元3层1-3-2号房产的购房款其实就是某乙公司在行使其建设工程款对在建工程的优先受偿权，***虽尚未取得所有权，但其权利的基础为某乙公司享有的建设工程价款优先受偿权,是建设工程价款优先受偿权的延续,优于抵押权和其他债权,并非一审法院认为的一般债权。而且***于2023年5月30日缴纳房屋维修基金6841.2元、扶沟某丙公司于2023年6月6日向***出具购房发票，也说明各方已经就该房屋买卖事宜认可并执行。其次，根据一审中河南某某公司提交的河南某某公司、扶沟某丙公司与鹿邑县某某投资建设有限公司、周口某某房地产开发有限公司签订的《鹿邑建业城九、十期建设工程施工合同补充协议》可以看出，扶沟某丙公司并未欠付河南某某公司任何款项，因此扶沟某丙公司在欠付大量债务的情况下，仍然为河南某某公司提供抵押的行为，已经严重侵害到了自身债权人的利益，也属于逃避债务的情形，是以合法的形式掩盖非法目的。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款“违背公序良俗的民事法律行为无效”；本案中扶沟某丙公司为河南某某公司恶意设立抵押权的行为侵害了***的合法权益,而且目前扶沟县某某置业有限公司存在大量债务无法得到清偿,如果放任扶沟某丙公司将自身资产抵押给与自身并无经济关系的河南某某公司，明显侵害了广大债权人的合法利益，其行为也违背了公平原则、诚实信用原则，违背了我国民法所恪守的基本理念，也就构成了违背善良风俗和公共秩序,这种民事行为当然应属于无效行为。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条之规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事行为无效”。本案中，扶沟某丙公司为河南某某公司恶意设立抵押权的行为造成自身大量债务无法得到清偿，从而获得逃避债务的非法利益，而且使得与其并无欠款关系的河南某某公司获得了非法利益,最终合伙侵害了扶沟某丙公司的债权人的利益，应当符合“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事行为无效”的规定。综上所述，一审法院认为***是用一般债权进行以物抵债属于认定事实错误，对扶沟某丙公司和河南某某公司无效的抵押合同予以保护，属于适用法律错误，请求支持***的上诉请求。 扶沟某丙公司辩称，扶沟某丙公司与河南某某公司抵押属实，该案件为了化解我们在太康县建业的一个项目的债务，然后***这个合同是我们当时工抵签订购房合同，当时我们同意抵付，现在我们也在积极地给河南某某公司沟通解除抵押手续。 河南某某公司辩称，一、扶沟某丙公司将扶沟县**项目部分装饰装修工程发包给***投资的河南某某建筑节能装饰工程有限公司（简称某某建筑公司）施工，其双方约定的施工范围不包括涉案房屋,故***关于某某建筑公司对涉案房屋享有优先受偿权的上诉理由缺乏事实根据及法律依据，不能成立。二、扶沟某丙公司因欠付某某建筑公司部分工程款，将其名下的涉案房屋转让给某某建筑公司股东***用以折抵工程款。上诉人***显然不属于以居住为目的而购买房屋的商品房消费者,实质系代某某建筑公司接受以物抵债的涉案房屋，不符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条之规定。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确。综上所述，***的上诉请求缺乏事实根据及法律依据，应当驳回***的全部上诉请求。 ***向一审法院起诉请求：判令扶沟某丙公司、河南某某公司办理扶沟县扶沟建业新城项目17号楼1单元3层1-3-2号房屋的解除抵押登记手续。 一审法院认定事实：扶沟某丙公司因欠付河南某某建筑节能装饰工程有限公司部分工程款，经双方协商一致，扶沟某丙公司以其名下的案涉房屋转让给***用以折抵工程款。2023年5月29日，扶沟某丙公司与***签订《商品房买卖合同》一份，约定该公司将位于扶沟县**项目17号楼1单元3层1-3-2号房屋出卖给***，房屋总价款860000元。***于2023年5月30日缴纳房屋维修基金6841.2元。扶沟某丙公司于2023年6月6日向***出具购房发票。2022年8月19日，河南某某公司、扶沟某丙公司与鹿邑县某某投资建设有限公司、周口某某房地产开发有限公司签订《鹿邑建业城九、十期建设工程施工合同补充协议》一份。协议约定，经鹿邑县某某投资建设有限公司、河南某某公司协商一致，剩余未付工程款57985570元，该新增应付款项具体金额根据实际结算价款金额予以调整，该金额为本协议约定的抵押金额基数。扶沟某丙公司同意用其开发的位于扶沟县**项目的房屋提供抵押。本案案涉房屋不动产登记证书显示该房于2022年9月23日办理抵押权登记。 一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当经依法登记才发生效力。本案中，河南某某公司的抵押权自登记时即设立。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”本案***虽与扶沟某丙公司签订了商品房买卖合同，但其并非个人出资购买了房屋，该合同实质为以物抵债，***基于普通债权而获得了物权期待权。***所取得的并非既得的物权，其本质上仍属于债权请求权，其效力应劣后于已经登记而设立的担保物权。综上，在河南某某公司抵押权优于***物权期待权的情形下，***主张解除抵押登记的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第四百零三条，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定，判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由***负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，扶沟某丙公司用其开发的位于扶沟县**项目的房屋为河南某某公司的债权提供抵押，并办理抵押权登记，河南某某公司的抵押权自登记时即设立，并发生法律效力。因《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条明确规定承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。无论案涉房屋是否办理抵押登记，均不影响案涉项目外墙保温及涂料施工的承包人某乙公司行使建设工程价款优先受偿权，至于案涉房屋能否办理房产过户登记手续，不属于本案的审理范围，一审判决驳回***要求解除案涉房屋抵押登记手续的诉讼请求，并无不当。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由***负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二四年十月三十一日 法官助理*** 书记员***