沈阳某某建筑工程有限公司与辽宁恒基房地产开发有限公司、某某合同纠纷一审民事判决书

沈阳市沈河区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）辽0103民初14796号

原告:沈阳**建筑工程有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街**。统一社会信用代码:912101006795022840。

法定代表人:周铭燕，该公司总经理。

委托诉讼代理人:单勇，辽宁同方律师事务所律师。

委托诉讼代理人:彭蓬，辽宁同方律师事务所律师。

被告:辽宁恒基房地产开发有限公司，住，住所地沈阳市沈河区青年大街**/div>

法定代表人:牛晓东，该公司执行董事。

委托诉讼代理人:高阳，该公司员工。

被告:**，女，1969年4月23日出生，汉族，住址沈阳市大**。

原告沈阳**建筑工程有限公司（以下简称“沈阳**”）与被告辽宁恒基房地产开发有限公司（以下简称“辽宁恒基”）、被告**合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳**的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。被告**经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告沈阳**向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法有效；2.请求依法判决沈阳市铁西区北一东路118—2号2—12—1房产（109.7平方米）归原告所有；3.请求判决被告二协助撤销沈阳市铁西区北一东路118—2号2—12—1房产（109.7平方米）的备案登记；4.请求依法判决被告一配合原告将沈阳市铁西区北一东路118—2号2—12—1房产（109.7平方米）备案登记在原告名下并办理产权登记；5.请求法院依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年12月15日，原告与被告一签订《工程施工合同》一份，按照合同约定原告承包对光明苑小区室内给水、排水、强电、供暖、地热、地热工程的施工建设于2011年6月开始进场施工建设，于2012年8月已施工完毕，光明苑小区项目于2012年10月已办理入住。2013年8月，原告与被告一进行了工程款结算，双方确认了原告施工部分的工程结算价款为人民币2431003.27元，被告一在结算单中加盖了印章予以确认，但因被告一一直资金困难未能给付，但原告一直进行追讨该笔款项。2015年6月5日，在原告多次催要情况下被告一与原告签订《抵帐协议》一份，被告将三处房产（沈阳市铁西区房产、沈阳市铁西区北一东路182号2-13-1房产、沈阳市铁西区北一东路118-3号3-9-1房屋及四个车位作价人民币2431000元作为尚欠工程款的对价，被告一明确表示上述房屋拥有合法权利，原告无奈之下只能接受该项抵顶。2015年6月20日，原、被告一双方签订三处房产《商品房买卖合同》及四个车位《车位使用权转让合同》，被告一给原告出具了《光明苑缴费情况确认单（房屋、车位进驻通知书）》7张并给原告开具了抹帐房款即抹帐车位的《专用收款收据》7张。后来，原告缴费物业费、水电费等费用，接收上述了房产及车位并办理了入住手续。截止目前，原告无法取得沈阳市铁西区北一东路118-2号212-1房产的产权。经查询，该房屋于2004年12月8日房屋备案登记在被告二名下，该备案登记行为仅是房产管理部门规范商品房预售活动的一项行政手段，不发生物权变动效力。因该房屋已经由原告合法实际占有使用，为了维护原告的合法权益，现依据《合同法》等相关法律规定起诉至法院，请求判令被告承担相应法律责任。

被告辽宁恒基辩称，我们与原告的施工合同已经执行完毕，虽然有点工程质量问题，但是后期已经处理完毕，我们与原告达成的顶帐协议也已经执行完毕，我们将协议中三处房产、4个车位已经实际交付给原告，我们履行完毕义务，涉案房产实际是我们公司所有，我们将这个房屋低顶工程款，与被告二没有任何关系，这个是有效的，我们与原告没有其他的交付义务了，我们同意给原告方办理房屋产权登记，给被告二**的房屋备案登记。

被告**未到庭参加诉讼，但曾在询问笔录中表示，没有购买涉案房屋，不清楚由这个房产登记在我名下。房子不是我的，我没有处置权。我曾是高等酒店员工，所以高登酒店把房产登记在我名下。我没有权利去撤备案，我担心我撤备案后，高登酒店来找我，我没办法承担责任，这个房子应该是恒基给高登酒店的，但是后来我离开酒店了，具体怎么回事我就不知道了。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2010年12月15日，原告沈阳**（作为乙方）与被告辽宁恒基（作为甲方）签订《工程施工合同》，约定：乙方为甲方的“光明苑小区”项目施工，工程内容为室内给排水、供暖、电器、室内地热工程施工。

2013年8月，原告沈阳**与被告辽宁恒基签订《结算协议》，双方确定2010年12月15日签订的光明苑小区《工程施工合同》，工程总价款2431003.27元。

2015年6月5日，原告沈阳**与被告辽宁恒基签订《抵账协议书》一份，被告辽宁恒基将其房产及车位（位于沈阳市铁**住宅，建筑面积109.7平方米，总房款658200元；位于沈阳市铁**住宅，建筑面积109.7平方米，总房款658200元；位于沈阳市铁**住宅，建筑面积109.7平方米，总房款658200元；位于沈阳市铁**“光明苑小区”地下四个车位，总价款456400元）抵给原告沈阳**，抵顶全部工程款2431000元。

2015年6月20日，原告沈阳**与被告辽宁恒基签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告辽宁恒基将位于沈阳市铁西区房屋出让给原告沈阳**，房屋总价款为658200元。当日，被告辽宁恒基出具了房屋价款658200元的收款收据。原告沈阳**办理了涉案房屋的入住手续并取得了该房屋的钥匙。2017年8月1日，沈阳**缴纳了涉案房屋的物业费、水费、煤气费及垃圾清运费。

另查明，2004年12月7日，涉案房屋（位于沈阳市铁**合同备案及预告登记在被告**名下。被告**并未实际占有涉案房屋。

再查明，沈阳市铁西区为测绘编号，沈阳市铁西区北一东路118-2号1-12-1为地名办设号，上述两个地址为同一房屋。

本院认为，原告沈阳**与被告辽宁恒基签订的《抵账协议书》、《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。虽在原、被告签订《商品房买卖合同》前，被告已将案涉房屋登记在被告**名下，但被告**对此并不知情，且原告已通过抵顶工程款的方式向被告支付了房款，并实际占有使用了涉案房屋，故涉案房屋应当归原告所有，被告辽宁恒基作为出让人应当协助原告办理相关的房屋合同备案登记手续关于原告主张被告为其办理房屋产权证的问题。经查询涉案房屋并未办理初始登记，故不具有办证条件，待办证条件成就时原告可另行起诉。被告**有义务协助办理撤销备案登记手续。

依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认原告沈阳**建筑工程有限公司与被告辽宁恒基房地产开发有限公司于2015年6月20日签订的《商品房买卖合同》有效；

二、确认位于沈阳市铁西区房屋归原告沈阳**建筑工程有限公司所有；

三、被告**于本判决发生法律效力后10日内协助原告沈阳**建筑工程有限公司、被告辽宁恒基房地产开发有限公司办理撤销坐落于沈阳市铁西区（建筑面积109.7平方米）房屋合同备案手续；

四、被告辽宁恒基房地产开发有限公司于上述第三项判决内容履行完毕后10日内协助原告沈阳**建筑工程有限公司办理坐落于沈阳市铁西区（建筑面积109.7平方米）房屋合同备案，产生的相关税费，按照相关法律规定应由买受方承担的由原告沈阳**建筑工程有限公司承担，应由开发单位承担的由辽宁恒基房地产开发有限公司承担；

五、驳回原告沈阳**建筑工程有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费10382元，减半收取5191元，由被告辽宁恒基房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。

审判员　　杨宁

二〇二一年一月十一日

书记员　　马勇