重庆市江津逢源建筑有限公司
重庆市江津逢源建筑有限公司与重庆市钧煌房地产开发有限公司建设工程合同纠纷案外人某某异议执行裁定书
来源：中国裁判文书网
重庆市**区人民法院******
执行裁定书******
（2018）渝0116执异1号******
案外人：***，女，汉族，1969年9月18日出生，住重庆市**区。******
委托代理人：聂颖，重庆市鼎山律师事务所律师，一般代理。******
申请执行人：重庆市**逢源建筑有限公司，住所地重庆市**区几江陈家花园，组织机构代码70945393-9。******
法定代表人：袁梦婷，执行董事。******
委托代理人：***，重庆宇广律师事务所律师，特别授权。******
委托代理人：***，重庆宇广律师事务所律师，一般代理。******
被执行人：重庆市钧煌房地产开发有限公司，住所地重庆市**区几江鼎山大道邮政业务楼二楼，组织机构代码66088186-X。******
法定代表人：***，执行董事、经理。******
本院在办理重庆市**逢源建筑有限公司（以下简称逢源建司）申请执行重庆市钧煌房地产开发有限公司（以下简称钧煌公司）建设工程合同纠纷一案中，裁定拍卖钧煌公司开发的“魅力晶城”小区项目的门面。案外人**鸿向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，并组织各方当事人听证。案外人***及其委托代理人聂颖、申请执行人逢源建司的委托代理人***和***参加听证。本案现已审查终结。******
案外人称，2014年10月，其作为钧煌公司员工，通过公司内部员工优惠购房条件，向公司认购了重庆市**区鼎山街道鼎山大道793号3幢1-8号商铺，单价5800元/平方米。因公司避税需要，案外人按公司指示，将先期购房款100万元支付至公司出纳***的个人账户。2015年6月2日，案外人与钧煌公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，再次确认购买前述房屋，单价5800元/平方米，总价1305812元。签约当日，案外人再支付了130581元。2015年6月4日，案外人支付了契税及大修基金。2015年6月9日，钧煌公司出具了1130581元的购房发票。2015年6月23日，双方办理了预购商品房买卖合同登记备案。因钧煌公司欠付逢源建司工程款，涉案门面被逢源建司出租，导致案外人无法占有。**法院查封房屋的时间为2016年10月26日。案外人***认为其对房屋享有排除执行的权利，申请停止处分上述房屋，并解除查封。******
申请执行人称，1.案涉房屋由钧煌公司开发，应当认定其权利人为钧煌公司。2.按照生效判决，逢源建司对该房屋享有对抗案外人的优先受偿权，该房屋应当依法予以执行。3.购房人***不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条所规定的无过错买受人享有的物权期待权条件，不符合《执行异议复议规定》第二十九条所规定的消费者物权期待权条件，不符合《执行异议复议规定》第三十条规定的预告登记条件，其不能以商品房买卖合同已经备案为由对抗法院执行。***享有的交付房屋的债权请求权不符合法定对抗优先权的条件，不能排除法院执行。申请执行人逢源建司请求驳回案外人的异议。******
被执行人未参加听证，也未提交书面意见。******
本院查明，2014年，***向钧煌公司认购重庆市**区鼎山街道鼎山大道793号3幢1-8号商铺。同年10月12日，钧煌公司向***发出《委托书》，要求***将购房款打入***的账户中。同年10月18日，**鸿分两次共将1000000元转入***的银行账户。2015年6月2日，***与钧煌公司签订商品房买卖合同，确认***购买前述房屋，售价1305812元，购房款分三期支付。合同第十四条约定，双方不同意办理预购商品房预告登记。同日，**鸿向钧煌公司转账支付130581元。2015年6月4日，***交纳契税和大修基金。同年6月9日和8月31日，钧煌公司向***开具三张销售不动产发票，总金额为1130581元。同年6月23日，上述商品房买卖合同在重庆市**区国土资源和房屋管理局办理合同登记备案。钧煌公司未将上述房屋交付***。该房屋被出租给他人使用，未办理产权登记。******
另查明，**区鼎山街道鼎山大道793号“魅力晶城”小区项目由钧煌公司开发，逢源建司系该工程承建人。本院在生效判决中确认，逢源建司对“魅力晶城”小区项目3、4、5#楼及地下车库折价、拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。本院于2016年10月26日预查封上述争议房屋，于2017年12月25日裁定拍卖该房屋。******
上述事实，有案外人提交的商品房买卖合同、银行转账凭证、委托书、销售不动产统一发票、非税收入一般缴款书、专项维修资金专用收据、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，申请执行人提交的建设工程规划许可证、建设工程竣工验收意见书、建设工程竣工验收备案申请书、建设工程规划核实确认书，以及当事人陈述等，经庭审质证，本院予以确认。******
本院认为，案外人**鸿应符合法律、司法解释规定的情形，才能排除本院对争议房屋的处分。第一，虽然***在本院查封前签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了大部分购房款，但因其未在查封前占有争议房屋，故其不符合《执行异议复议规定》第二十八条的情形。第二，因***购买的是门面，故其不符合《执行异议复议规定》第二十九条的情形。第三，***不符合《执行异议复议规定》第三十条的情形。理由是：该条规定，只有办理了预告登记，才能排除法院的处分措施。商品房买卖合同网签和登记备案是房屋登记机关为防止一房多卖等行为而采取的行政管理措施，不具有物权法上的预告登记效力。***在庭审中称，签订合同时，**区没有预告登记。这与事实不符。***与钧煌公司在商品房买卖合同中约定不同意办理预告登记，**鸿称这不是其真实意思表示，因其未提供相应证据，本院对其辩解不予认可。故***应当承担未办理预告登记的不利后果。第四，本院生效判决确认了逢源建司对争议房屋享有建设工程合同优先权。***对争议房屋的权利不符合《执行异议复议规定》第二十七条所指的“除外”情形。综上，案外人***对争议房屋不享有排除本院处分的权利，其异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十条之规定，裁定如下：******
驳回案外人***的异议。******
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。******
本裁定送达后立即生效。************************************************************************************************************************审判长**************************************************************************************************************************审判员蒋睿************************************************************************************************************************审判员姚洪******
******************************************************************************************************************二〇一八年一月二十三日************************************************************************************************************************书记员*********
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