振华建设集团有限公司房产开发分公司与***、振华建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)苏05民终8430号

上诉人（原审被告）：振华建设集团有限公司房产开发分公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北萧林西路1158号。

负责人：钱玉良，该公司总经理。

委托诉讼代理人：仲川，江苏丰田律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***。

委托诉讼代理人：关振明，北京志霖（昆山）律师事务所律师。

原审被告：振华建设集团有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北萧林路1158号。

法定代表人：钱玉良,该公司总经理。

委托诉讼代理人：仲川，江苏丰田律师事务所律师。

上诉人振华建设集团有限公司房产开发分公司（以下简称振华集团分公司）因与被上诉人***、原审被告振华建设集团有限公司（以下简称振华集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人振华集团分公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回***的诉讼请求；由被上诉人承担二审诉讼费用。事实和理由：1、2012年10月6日上诉人与被上诉人签订《商品房认购单》、《永盛广场金座签约确认单》、《商品房购销合同》确认被上诉人购买涉案房屋，同日，被上诉人与上诉人签订涉案房屋的租赁合同约定，被上诉人将涉案房屋返租给上诉人，租期五年，自2012年12月15日至2018年2月14日，其中两个月为装修期，租金为166690元，被上诉人在2012年10月6日向上诉人出具收到租金的收条。涉案房屋租期届满后，上诉人通知被上诉人接收涉案房屋，2018年3月26日，双方办理了涉案房屋的房屋租赁到期交接单。以上事实被上诉人均认可，因此，被上诉人通过和上诉人签订房屋租赁合同的方式行使了对涉案房屋使用收益的权利，应视为实际占有涉案房屋。被上诉人已足额收取了五年租金，上诉人已履行交付义务。2、被上诉人推迟办理交房及办证手续源于其自身原因，目的是为了隐瞒涉案房屋不被他人分配而故意推迟办理交房及办证手续。3、被上诉人认为上诉人于2015年1月23日才同通知其交房，也未提供上诉人书面通知的证据。另外，2012年至2015年间，普贤金对交房事宜一直未提出异议，也不符合常理。

被上诉人***答辩称：双方合同约定的交付期限为2012年12月15日，上诉人逾期交房是客观事实，一审判决事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。

原审原告***向一审法院起诉请求：1、判令振华集团、振华集团分公司支付逾期交房违约金96579元（以购房款409582元为基数自2012年12月16日起按日万分之三计算至2015年2月10日）；2、判令振华集团、振华集团分公司支付逾期办理房证违约金4095元（409582元×0.01）；3、诉讼费用由振华集团、振华集团分公司承担。

一审法院认定事实如下：2012年10月6日***就永盛广场29号楼616室签订商品房认购单，单价为每平方米10600元，总价476258元。签约确认单确认：合同单价折抵后每平方米9116元，总价为409582元。

后***作为买受人、振华集团分公司作为出卖人签订商品房购销合同，合同约定：买受人购买永盛广场29号楼616号房，商品房用途为公寓，建筑面积44.93平方米，单价每平方米9116元，合同金额409582元，出卖人应当在2012年12月15日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并符合本合同约定的商品房交付买受人，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的8%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等内容。

后***作为出租人（甲方）、振华集团分公司作为承租人（乙方）签订房屋租合同，合同约定：乙方租用甲方坐落在昆山市公寓，租期五年，租用期间的物业管理费及水、电费用由乙方支付，五年租金166690元，并在签订本合同时由乙方一次性支付给甲方等内容。2012年10月6日***出具收到租金66676元、100014元的收条。

2015年1月23日振华集团分公司和***在振华房产“永盛广场29#楼”交房结算单上签字（盖章），该结算单载明：业主***，房号616室，实测面积40.05平方米，合同单价9116元，合同总价410676元，已付房款409582元，尚欠房款1094元、代收代交物业维修基金1126元、产权证费4285元（契税4107元、综合服务费80元、他项权证80元、土地证工本费18元），加盖房产公司财务章后，由物业公司办理其他收费及交房手续。同日，振华集团分公司出具***缴纳4285元的收据。***认可2015年1月23日交房。

2015年2月10日，昆山市玉山镇永盛广场29号楼616室房产证登记到***名下，2015年3月13日土地证登记到***名下。2015年3月28日***领取房产证、土地证。

上述事实有商品房认购单、签约确认单、收条、商品房购销合同、房屋租赁合同、交房结算单、房产证、土地证、收款收据、办证结算签收清单及当事人在庭审中的陈述予以证实，一审法院予以确认。

一审法院认为：***与振华集团分公司签订的商品房购销合同，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规等禁止性规定，应为有效合同，各方均应恪守履行。

按照合同约定振华集团分公司应于2012年12月15日前将房屋交付***，并应当书面通知买受人办理交付手续，虽然振华集团分公司辩称在2012年12月15日前已通知***办理交房及办理产权证的费用，但其未提供充分证据证明已经书面通知***办理交房手续，其应承担不利的法律后果；因***在2015年1月23日在交房结算单上签字，一审法院认定交房时间为2015年1月23日，故逾期交房违约金一审法院支持以购房款409582元为基数自2012年12月16日起按日万分之三计算至2015年1月23日，违约金为94368元。

按合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，因振华集团分公司未提供充分证据证明已经通知***提交办证资料，应承担不利的法律后果，且涉案房屋于2015年2月10日才办理房产证、土地证，故振华集团分公司应支付***逾期办理房产证违约金4095元。

振华集团分公司系振华集团的分支机构，故振华集团应对其分支机构不能支付部分承担付款责任。

关于振华集团、振华集团分公司辩称***已通过出租的方式行使了使用和收益的权利的辩解意见，商品房购销合同明确约定2012年12月15日前将房屋交付***，已经构成违约，且振华集团分公司与***签订的房屋租赁合同与本案并非同一法律关系，故一审法院对该辩解意见不予采信。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，一审法院判决：一、振华建设集团有限公司房产开发分公司于判决生效之日起十日内支付***逾期交房违约金94368元、逾期办理房产证违约金4095元。二、振华建设集团有限公司对振华建设集团有限公司房产开发分公司不能支付部分承担付款责任。案件受理费3832元，减半收取1916元，由***负担848元，振华建设集团有限公司房产开发分公司、振华建设集团有限公司负担1068元。

振华集团分公司一审中提供了2012第0589号竣工备案意见书一份、2012年备案字第340号房屋交付使用备案证书一份，二审中提交了其与613-615室、617-618室业主的交房结算单复印件，结算时间显示为2012年12月15日或16日。***提交书面质证意见为：对证据真实性无法确认，由法院依法认定。以上证据与本案无关联性。

二审另查明：***（甲方）与振华集团分公司（乙方）签订的房屋租赁合同第二条约定：“租用期为五年，以甲乙双方办理该房屋交接单日期后贰个月为起租日，至五年后与起租日相同的月日为到租日”。

二审中，振华集团分公司主张***出具的两张金额分别为66676元100014元的租金收条指向为振华集团分公司支付的2012年12月15日至2018年2月14日（含两个月免租期）的租金，***对此不持异议。

以上事实，由竣工备案意见书、房屋交付使用备案证书、交房结算单非、房屋租赁合同等证据及质证意见在案佐证。

二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。

本院认为，***与振华集团分公司签订的商品房购销合同及房屋租赁合同均合法有效。商品房购销合同约定振华集团分公司应在2012年12月15日前将取得交付备案证书的商品房交付***。房屋租赁合同约定***将涉案房屋返租给振华集团分公司，租期五年，房屋标准为双方办理房屋交接时的现状。振华集团分公司提供的涉案房屋竣工备案意见书及交付使用备案证书真实有效，本院予以确认，该证据与涉案房屋相邻的613-615室、617-618室业主的交房结算单等证据复印件可以相互印证，证明2012年12月15日前涉案房屋已符合商品房购销合同约定的交付条件，虽然振华集团分公司未举证证明其于2012年12月15日前书面通知***办理房屋交接手续，但根据双方签订返租协议及***已实际收取振华集团分公司自2012年12月15日至2018年2月14日租金的事实可见，***对涉案房屋自符合交付条件后即通过返租振华集团分公司的形式行使占有、使用、收益等权利，应认定振华集团分公司已按照商品房购销合同的约定向***交付了涉案房屋，***诉请振华集团分公司承担逾期交房及逾期办证的违约责任，缺乏事实及法律依据，应予驳回。

综上，振华集团分公司的上诉理由成立，一审法院对本案实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初1727号民事判决；

二、驳回***的诉讼请求。

一审案件受理费1916元，二审案件受理费3832元，均由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　陈　斌

审判员　曾雪蓉

审判员　叶　刚

二〇一八年十二月五日

书记员　黄　婷

法律文书履行提示

人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：

一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。

二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。

三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。

四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。

五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：

（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；

（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

（五）购买非经营必须车辆；

（六）旅游、度假；

（七）子女就读高收费私立学校；

（八）支付高额保费购买保险理财产品；

（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。

七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。

国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。

八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。