江苏长顺地产开发有限公司与沈芳、**根商品房销售合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民事判决书

(2017)苏05民终10184号

上诉人(原审被告)：**，女，1973年8月25日生，住昆山市。

委托诉讼代理人：***，昆山市玉山法律服务所法律工作者。

上诉人(原审被告)：***，男，1964年12月20日生，住苏州市吴江区。

委托诉讼代理人：***，昆山市玉山法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：江苏长顺地产开发有限公司，住所地昆山市。

法定代表人：***，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。

原审第三人：振华建设集团有限公司，住所地昆山市。

法定代表人：钱玉良，该公司总经理。

委托诉讼代理人：仲川，江苏省丰田律师事务所律师。

上诉人**、***因与被上诉人江苏长顺地产开发有限公司（以下简称长顺公司）、振华建设集团有限公司（以下简称振华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初5188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

**、**根上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回长顺公司一审诉请，改判**、***不支付购房款及违约金。2、一、二审诉讼费用由长顺公司承担。事实和理由：长顺公司主张的系债权，早已超过法定的诉讼时效。一审判决以长顺公司与第三人之间的工程款结算未完毕，而不予采信长顺公司时效抗辩的理由，与法相悖。长顺公司主张房款应在2011年9月10日前，而长顺公司直至起诉前从未向**、**根主张过购房款。也未发生引起时效中断中止或者延长的正当事由。时隔八年之久向**、**根主张债权，超过法定诉讼时效。从事实上讲，合同约定房款支付时间2009年9月10日，约定了当日付款。如果长顺公司没有收到房款，不可能开具购房发票给**、**根。也不可能交付房屋并为**、**根完税并办理好房屋产证。

长顺公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

振华公司述称：对长顺公司与**、**根之间纠纷无意见发表。

长顺公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令**、***向长顺公司支付购房款1180708元以及违约金（按每天万分之二从2009年9月11日起开始计算到购房款付清之日）。2、判令**、**根承担本案的诉讼费。

一审法院认定事实：长顺公司在2010年4月28日经苏州市昆山工商行政管理局公司准许将原企业名称“昆山长顺置业发展有限公司”变更为“江苏长顺地产开发有限公司”。2009年9月10日，长顺置业发展有限公司和**、***分别签订了两份商品房购销合同，合同编号分别为2009039604、2009039606，约定**、**根购买长顺公司开发的位于昆山市张浦镇海虹路与商鞅路口枫***第XX商业XX号房和第XX商业XX号房，两套房屋商业建筑面积均为84.24平方米，房屋总价均为590353.92元，合计1180708元。两份合同“付款方式及期限”均约定：买受人于2009年9月10日付590354元。两份合同第七条买受人逾期付款的违约责任部分约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”。合同签订后，长顺公司分别向**、**根开具了两张发票，发票金额均为590354元。涉案两套房屋已经交付给**、***，且**、***分别办理了涉案两套房屋的房产证和土地证。

另查明，2007年11月8日长顺公司和振华公司、昆山长顺商品混凝土有限公司签订了一份施工合同补充协议，工程项目名称为昆山******三期工程。2008年8月2日长顺公司和和振华公司、昆山长顺商品混凝土有限公司签订了一份施工合同补充协议，工程项目名称为昆山******四期（A-20、A-21、A-S4）工程。**、**根抗辩向振华公司***个人支付了全部购房款，且***于2009年11月26日以私人名义向**出具了书面说明一份：“本人在***手里买商业房XX#（XX）（XX）两套，到今天2009年11月26日房款全部还清。”振华公司否认***系自己公司职员，并表示没有收到过**、**根支付的任何涉案购房款。**分别于2009年9月29日、2009年11月26日向***转账200000元、160000元，但**、**根没有提供其他付款凭证，现长顺公司因未收到购房款，振华公司表示也未收到购房款，故长顺公司提起诉讼。

一审法院认为：长顺公司与**、**根签订的两份商品房购销合同系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。长顺公司依约向**、**根交付了符合合同约定的房屋，**、**根即应按照合同约定及时、足额向长顺公司支付购房款。**、**根辩称其把购房款支付给了振华公司，但**、***只提供了其所谓振华公司***的书面说明和**向***的部分转账凭证，**、***没有其他证据证明向振华公司支付房款的证据，也没有证据证明向长顺公司支付房款的证据。同时，长顺公司与振华公司均确认双方就涉案房款折抵工程款并未达成一致协议，且振华公司就涉案房款折抵长顺公司结欠振华公司工程款明确表示不予同意，涉案房款应由长顺公司行使，故本案长顺公司与振华公司之间就涉案房款所谓债权转让因振华公司明确表示不同意接受而不成立，故**、**根抗辩的长顺公司相应债权转让给振华公司并已向振华公司履行的意见，一审法院不予采信。至今**、**根仍欠长顺公司购房款1180708元未予以支付，构成违约，长顺公司诉讼要求**、**根支付购房款1180708元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。关于长顺公司请求的违约金，《商品房购销合同》约定“买受人应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”，并未超出法定标准，合同约定的最后一笔款项付款期限均为2009年9月10日，故长顺公司要求**、**根支付违约金（以1180708元为基数，从2009年9月1日计算至购房款付清之日止，按照日万分之二计算），一审法院依法予以支持。

关于**、**根辩称长顺公司的主张超过了法律约定的诉讼时效，因长顺公司与振华公司之间的工程款结算未完毕，且长顺公司和振华公司均未收到**、**根支付的购房款，故**、**根辩称长顺公司主张超过诉讼时效的意见一审法院不予采信。

综上，依据《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告**、**根于本判决生效之日起十日内支付原告江苏长顺地产开发有限公司购房款1180708元，并支付违约金（以1180708元为基数，按照日万分之二自2009年9月11日计算至实际支付之日止）。案件受理费15426元，由被告**、***负担。

二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交证据交换和质证。**、***提供长顺公司通知其交房办证通知及契税、房屋登记费缴款书，认为双方交易已经完成。**、***还申请二审法院依职权调取中国农业银行昆山张浦支行开户的账号为62×××18账户的交易明细。长顺公司质证认为，其确实通知交房，但是基于涉案房屋是抵给振华公司的。同时一审时也提供了会计凭证。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，涉案房屋买卖合同发生在长顺公司与**、**根之间，该房屋买卖合同不违反法律规定，合法有效。长顺公司已向**、**根开具购房合同发票、交付房屋，并办理房产权证，应当视为长顺公司以其行为认可**、**根的付款方式，确认**、**根已经履行交付房款的义务，涉案房屋买卖合同交易已经清结。**、***并非长顺公司所称的或有以房抵债的协议一方。长顺公司称现其与振华公司就是否存在以房抵债行为发生争议，但该争议不具有推翻涉案房屋买卖合同已经清结的法律事实。如长顺公司处理其与振华公司争议时需查明涉案房屋交易过程、付款方式、付款流向，可要求**、**根作出说明，但并不能以此撤销其已作出的自认**、**根已经履行交付房款义务的法律行为。且本案中**、**根所作陈述、提交的证据对交易过程、付款方式、付款流向已作基本说明。因此，本案长顺公司一审诉讼请求不能成立，应予驳回。

综上，江苏长顺地产开发有限公司的一审诉讼请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初5188号民事判决；

二、驳回江苏长顺地产开发有限公司全部诉讼请求。

一审案件受理费15426元，由江苏长顺地产开发有限公司负担。

二审案件受理费15426元，由江苏长顺地产开发有限公司负担。该款**、***已预交本院，本院不再退还。江苏长顺地产开发有限公司于本判决生效后十日内，直接支付给**、**根。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员杨兵

审判员***

二〇一七年十二月二十五日

书记员姜瑛