国网山西省电力公司大同供电公司与大同市城市青年快捷酒店有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

山西省大同市平城区人民法院 民事判决书 （2018）晋0202民初2372号 原告：国网山西省电力公司大同供电公司，住所地：大同市迎宾西路61号。 负责人：***，职务：总经理。 委托诉讼代理人：***，山西光硕律师事务所律师。 被告：大同市城市青年快捷酒店有限公司，住所地：大同市城区东风里后街1号。 法定代表人：**，职务经理。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 原告国网山西省电力公司大同供电公司与被告大同市城市青年快捷酒店有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月28日作出（2016）晋0202民初3545号民事判决。被告不服该判决，向大同市中级人民法院提起上诉。大同市中级人民法院于2018年4月25日作出（2018）晋02民终477号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、被告委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国网山西省电力公司大同供电公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除2011年8月16日签订的房屋租赁合同，并立即移交所租赁的房屋给原告；2.判决被告立即给付截至2016年12月31日租赁费160万元及被告移交所租赁的房屋给原告前应付的租金，诉讼过程中，原告变更该项诉讼请求为：判决被告立即给付截至2019年12月31日租赁费350万元；3.判决被告给付原告违约金14万元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月16日，被告与大同供电分公司送变电安装公司签订了《房屋租赁合同》，大同供电分公司送变电安装公司将位于大同市城区东风里后街XXX号办公楼及其附属物等设施租赁给被告，租赁期限为二十年，租金为每年70万元，每年在12月20日前将下一年度的租金一次性付给出租方。同时约定任何一方违约，给付守约方年度租金20%的违约金。合同履行中，被告从2013年开始欠付租金，累计欠付2014年度租金20万元，2015年度至2019年度租金每年70万元，以上共计370万元，后被告给付2014年的租金20万元，尚欠350万元租金未付。2014年，原出租人大同供电分公司送变电安装公司依法关闭注销，注销前其债权由该公司唯一投资人即原告进行了接收。原告对于被告所欠的租金，经多次催要，但被告以经营困难为由一再推脱。为此，根据双方签订的《房屋租赁合同》中“乙方延迟支付年度租金超过三个月的，甲方有权解除合同”的约定，原告依法起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告大同市城市青年快捷酒店有限公司辩称，认可2011年8月16日，被告与大同供电分公司送变电安装公司签订了《房屋租赁合同》，租赁位于大同市城区东风里后街XXX号办公楼及其附属物等设施，租赁期限为二十年，租金为每年70万元。2014年，大同供电分公司送变电安装公司依法关闭注销，注销前其债权由该公司唯一投资人即原告进行了接收。认可房租评估报告书意见，因为双方庭前已达成每年续签租赁合同的形式履行本合同，所以同意解除原合同，改为每年一签，但对立即交付租赁物不认可，对原告主张的2015年至2019年租赁费主张无异议，金额应按评估报告书的年租赁费支付。依合同20%的违约金应按评估报告书确定的租金金额确定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明如下事实：2011年8月16日，大同供电分公司送变电安装公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于大同市城区东风里后街XXX号的办公楼及其附属楼及其设施租赁给被告，租赁期限为二十年，租金为每年70万元，每年在12月20日前将下一年度的租金一次性付给出租方。同时约定任何一方违约，给付守约方年度租金20%的违约金。2014年，原出租人大同供电分公司送变电安装公司注销，注销前其债权由该公司唯一投资人即原告进行了接收。合同履行中，被告已将2014年前的租金付清。2015年起至2019年度的租金，被告未予支付。现双方均同意解除该《房屋租赁合同》。 以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、债权变更审批表复印件以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 对于当事人争议的2015年至2019年被告应付租金数额问题。原告根据合同约定，主张每年按70万元计算为350万元。被告向本院申请对案涉租赁物2015年至2019年市场租赁价格进行评估。本院委托山西中***资产评估有限公司进行评估，该评估公司出具《评估报告书》，认为2015年年市场租赁价格为44.63万元，2016年年市场租赁价格为44.63万元，2017年年市场租赁价格为44.63万元，2018年年市场租赁价格为45.97万元，2019年年市场租赁价格为45.97万元，合计225.83万元。被告对评估报告书的真实性无异议，认为评估报告中的年租赁价格金额与双方约定的金额不一致，请法院依法判决。本院认为，对于被告申请对案涉租赁物2015年至2019年市场租赁价格进行评估，原告不持异议，且本院委托的系具有相应评估资质的评估机构，评估程序符合法律规定，本院对《评估报告书》的真实性、客观性以及关联性予以采纳。原、被告2011年8月16日签订的租赁合同中对租金进行了明确而又固定的约定，根据评估报告书中2018年、2019年度的年租金为45.97万元，合同价格比市场价格高出24.03万元，相当于52.27%，2015年至2017年的市场租赁价格为44.63万元，合同价格比市场价格高出25.37万元，即高出56.85%，说明市场因素对于被告依约履行产生了影响。被告主张按照评估报告意见中的市场价格给付原告2015年至2019年度的租金225.83万元，具有一定的客观性以及合理性，本院对此予以支持。 本院认为，被告租赁原告的位于大同市城区东风里后街XXX号办公楼及其附属物等设施，应当支付租金，因被告自2014年后存在欠付租金的情况，原告主张解除租赁合同，被告同意，该租赁合同解除，原告主张由被告移交案涉租赁物给原告，符合法律规定，本院予以支持。对于2015年至2019年租金，本院确认为225.83万元。违约金一节，因被告欠付租金构成实质违约，原告根据合同约定，主张被告按合同约定支付“年度租金20%的违约金”即14万元，有事实根据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 原告国网山西省电力公司大同供电公司与被告大同市城市青年快捷酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》解除； 被告大同市城市青年快捷酒店有限公司于本判决生效之日起二十日内将《房屋租赁合同》约定的大同市城区东风里后街1号的办公楼及其附属楼及其设施移交给原告国网山西省电力公司大同供电公司； 被告大同市城市青年快捷酒店有限公司于本判决生效之日起二十日内给付原告国网山西省电力公司大同供电公司租赁费225.83万元； 被告大同市城市青年快捷酒店有限公司于本判决生效之日起二十日内给付原告国网山西省电力公司大同供电公司违约金14万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35920元，由原告负担12253元，被告负担23667元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。 审　判　长 周　鑫 审　判　员 苏　艳 人民陪审员 蔺祎芳 二〇一九年十二月三十日 书　记　员 ***