湖南核工业工程质量检测有限公司、郴州市一兴房地产开发有限公司合同纠纷执行审查类执行裁定书

湖南省郴州市北湖区人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）湘1002执异208号

案外人：彭厚铭，男，1994年11月15日出生，汉族，湖南省安仁县人，住湖南省郴州市苏仙区。

委托代理人：邱细容，系湖南民浩律师事务所律师。

委托代理人：陈璐凯，系湖南民浩律师事务所律师。

申请执行人：湖南核工业工程质量检测有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路****。

法定代表人：陈凤明，该公司执行董事。

被执行人：郴州市一兴房地产开发有限公司，住所，住所地湖南省郴州市北湖区郴江街道梨树山村下朱家湾组******div>

法定代表人：曾云，该公司执行董事兼总经理。

本院在执行申请执行人湖南核工业工程质量检测有限公司与被执行人郴州市一兴房地产开发有限公司（以下简称一兴公司）合同纠纷一案中，案外人彭厚铭对本案执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

彭厚铭称，2018年8月30日，异议申请人与一兴公司签订《商品房买卖合同》，购买了涉案不动产（紫金嘉园第×栋××层××号），建筑面积53.11平方米，单价6311.96元／平方米，总价345670元。8月30日，异议申请人向一兴公司一次性全额支付房款345670元。一兴公司依法依约为异议申请人办理了网签，将涉案不动产预告登记至异议申请人名下。2020年1月1日，涉案不动产交付，异议申请人与紫金嘉园物业公司签订物业合同，缴纳了2020年1月-8月的物业费，实际占有并使用其名下唯一住房的涉案不动产。异议申请人就李莎莎购买涉案房屋事宜达成一致意见，双方于2020年8月18日到郴州市不动产登记中心办理网签更名手续，须先取消异议申请人的预告登记，才能将预告登记办理至李莎莎名下。然而，不动产登记中心刚刚取消异议申请人的预告登记，该房产就显示被北湖区法院予以查封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，异议申请人实际出资、办理了网签和预告登记、实际占有使用涉案不动产等事实足以排除紫金嘉园第×栋××层××号房被执行。请求事项：请求解除对紫金嘉园第×栋××层××号不动产的查封措施。

湖南核工业工程质量检测有限公司称，根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，……”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，涉案房产登记在一兴公司名下，属一兴公司所有，而不是案外人彭厚铭所有。湖南核工业工程质量检测有限公司就上述房屋享有申请贵院强制执行的民事权益，请求贵院驳回案外人彭厚铭的执行异议申请。

本院查明，一、本院在执行湖南核工业工程质量检测有限公司与一兴公司合同纠纷一案过程中，于2019年12月4日作出（2019）湘1002执4224号执行裁定，裁定冻结、划拨一兴公司的存款429241元，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押其相应价值的财产。2020年8月18日，本院向郴州市不动产登记中心送达协助执行通知及执行裁定，查封了一兴公司名下位于郴州市××道××栋××号房屋（预售证号：2018-0021），查封期限为三年，自2020年8月18日起至2023年8月17日止。

二、2018年8月30日，彭厚铭与一兴公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为201800211811，约定由彭厚铭购买一兴公司开发的位于郴州市××道××栋××层××号房，建筑面积53.18㎡，房款总金额为345670元。合同签订当日，彭厚铭向一兴公司付清了购房款345670元。2020年1月1日，彭厚铭办理案涉紫金嘉园第×栋××层××号房收房手续，并与郴州市安芯物业服务有限公司签订《紫金嘉园装饰装修管理补充协议》，缴纳案涉房屋2020年1月2日至2020年8月1日的物业费808元。

三、彭厚铭提供不动产登记信息查询显示，其名下在郴州市城区无不动产登记信息。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，彭厚铭在本院查封案涉紫金嘉园第1栋18层1811号房之前已经与一兴公司签订了合法有效的房屋买卖合同，付清了购房款，已办理收房并交纳物业管理费，且彭厚铭名下无其他房产。因此彭厚铭对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，其要求排除执行，符合上述法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下：

中止对被执行人郴州市一兴房地产开发有限公司开发的位于郴州市××道××栋××层××号房（合同编号：201800211811）的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审　判　长　　罗文林

人民陪审员　　李　立

人民陪审员　　袁英婷

二〇二〇年十月二十二日

书　记　员　　肖　隽

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》

第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。