珠海安达净化工程有限公司与珠海华发华毓投资建设有限公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案民事一审判决书

广东省珠海市香洲区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)粤0402民初7362号

原告：珠海安达净化工程有限公司，住所地珠海市金湾区××××××××××××厂房，统一社会信用代码914×××××××××××050U。

法定代表人：朱家玉，执行董事。

委托诉讼代理人：周明皓，广东大公威德律师事务所律师。

被告：珠海华发华毓投资建设有限公司，住所的珠海市×××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××190M。

法人代表人：江力，总经理。

委托诉讼代理人：林修文，珠海华发集团有限公司公司律师。

委托诉讼代理人：李海敏，珠海华发集团有限公司公司律师。

原告珠海安达净化工程有限公司（以下简称“安达公司”）诉被告珠海华发华毓投资建设有限公司（以下简称“华发华毓公司”）民事主体间房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安达公司委托诉讼代理人周明皓，被告华发华毓公司委托诉讼代理人林修文、李海敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告安达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给予原告被征收商铺装修补偿300万元；2、判令被告给予原告因征收商铺造成的搬迁、临时安置补偿10万元；3、判令被告给予原告因征收商铺造成的停产停业损失60万元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。

事实和理由：原告于2018年3月6日起承租珠海市×××××××××名下位于珠海市xxxxxxxxxxxxxx商铺即××海鲜一条街的商铺，作经营餐饮使用，开设了一家淮扬私房菜馆。由于是经营特色菜肴，餐厅开张后经营状态良好，每月营收利润在5万元左右。但自2019年年底开始，被告对××海鲜一条街实施围闭拆迁施工，南屏海鲜一条街的正常经营环境受到严重破坏，直接导致了客户无法开车到达，原告根本无法正常经营，原告投诉无门，只能关闭餐厅歇业。

原告一直不知道南屏海鲜一条街在2016年就早已经确定要拆迁，也没有接到任何单位的通知说南屏一条街要拆迁。2019年底海鲜一条街围闭拆迁时，才知道要拆迁，但仍然不知道具体的拆迁单位，后委托律师前去香洲区档案局调查，才发现珠海市香洲区住房和城市更新局早在2016年就发布了《关于确认北山区域城市更新项目实施主体的函》〔珠香住更函〔2016〕229号），该函件明确表明自2016年10月24日起，该商铺地块已成为被告的城市更新项目，被告是该商铺拆迁实施主体。

被告既然已经依法成为商铺拆迁实施主体，就应该依法对商铺的实际经营人进行拆迁补偿，而不应该在实施拆迁补偿之前就釆取对原告合法经营的餐厅实施围闭施工的方式，故意损害原告正常经营的合法权益。

根据《中华人民共和国民法典》第三百二十七条的规定:“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。”原告是案涉征收地块商铺的实际经营者，属于《民法典》规定的有权获得征收补偿的用益物权人，被告应当依法对原告实施拆迁补偿。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法作出公正判决。

原告安达公司提交以下证据：1、营业执照；2、案涉商铺拆迁区域现场照片；3、《关于确认北山区域城市更新项目实施主体的函》（珠香住更函[2016]229号）；4、清退腾让场地告示。

被告华发华毓公司辩称，一、原告不是本案适格的诉讼主体，应当裁定驳回其起诉。原告在起诉状中声称其承租珠海市×××××××××名下位于珠海市xxxxxxxxxxxxxx商铺，但没有提供租赁合同等任何证据证明其承租人身份，即原告没有任何证据证明其与本案有直接利害关系，其提起本案诉讼不符合《民事诉讼法》第119条规定的起诉条件，应当直接裁定驳回其起诉。

二、如果本案进入实体审查，那么华发华毓公司意见如下：

（一）北山区域城市更新项目是市场主体单独实施的城市更新项目，不是行政征收，不适用征收相关的法律法规及政策。

1.城市更新与政府征收适用的法律不同。

城市更新是指符合规定的主体，对符合条件的区域，根据城市相关规划和规定程序，进行整治、改建或者拆建的一种模式。城市更新项目适用城市更新方面的规定及政策，珠海市的城市更新项目执行《珠海经济特区城市更新管理办法》（珠府〔2016〕114号）等珠海市各级政府部门发布的关于城市更新的规范性文件及政策。

政府征收是为了公共利益的需要，由政府等行政机关作出的具有强制力的行政行为。政府征收适用行政征收相关的法律法规、《国有土地上房屋征收与补偿条例》及当地政府部门发布的关于行政征收的规范性文件及政策。

2.城市更新项目中签订的搬迁补偿安置协议与行政征收过程中签订的征收补偿协议的性质不同。

根据《珠海经济特区城市更新管理办法》等城市更新规定及政策，在城市更新项目推进过程中，实施主体可通过与权利主体签订搬迁补偿安置协议等方式推进项目工作，签订搬迁补偿安置协议的行为实质上是民事主体之间就产权人所有的被搬迁物业的安置补偿事宜达成合意、订立合同的民事行为。而政府征收则是在涉及公共利益且符合相关征收规定的情况，由政府主动作出行政征收决定，并通过签订征收补偿协议的形式对被征收人进行补偿的行政行为。可见，城市更新项目中签订的搬迁补偿安置协议与行政征收过程中签订的征收补偿协议性质不同，前者为民事协议，后者为行政协议。

3，北山区域城市更新项目是华毓公司单独实施的城市更新项目，不是行政征收，不适用《民法典》第327条等关于征收的法律法规及政策。

根据《关于确认北山区域城市更新项目实施主体的函》（珠香住更函〔2016〕229号），北山区域城市更新项目的实施主体是华发华毓公司，是市场主体单独实施的城市更新项目，不是行政征收，故该项目适用珠海市城市更新的相关政策，不适用《民法典》327条等关于征收的法律法规及政策。

通过以上分析可见，原告援引《民法典》327条的规定主张其有权获得“征收补偿”，显然缺乏事实和法律依据。

(二）原告并非案涉商铺的补偿权益人，案涉商铺的补偿权益应归商铺所有权人所有，原告向华毓公司主张案涉商铺的补偿权益没有事实和法律依据。

根据《珠海经济特区城市更新管理办法》第五十四条“……权利主体与实施主体签订补偿安置协议”及《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，涉案商铺的所有补偿权益（包括但不限于因搬迁产生的补偿权益等）应属于案涉商铺所有权人所有。

退一步来说，即便是参照行政征收的相关规定，根据《物权法》第四十二条、第一百二十一条和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，被征收房屋或其他不动产的所有权人和用益物权人有权要求予以补偿。本案中，即便原告能够提供证据证明其为案涉商铺的承租人，其基于租赁合同所取得的案涉商铺租赁使用权，本质上属于债权，而非用益物权，原告在起诉状中自称其为“用益物权人”无事实和法律依据。

因此，原告既非案涉商铺的所有权人，亦非用益物权人，其并不享有案涉商铺的补偿权益，无权要求华毓公司向其支付相关补偿费用。

(三）即便原告能够提供证据证明其为涉案商铺的承租人，其与华毓公司之间并无直接的法律关系，其无权向华毓公司主张任何权益。

从法律关系上看，原告与出租人之间是租赁合同关系，华毓公司与案涉商铺所有权人之间是安置补偿关系，两个法律关系相互独立，原告与华发华毓公司之间并无直接法律关系，原告无权突破合同相对性原则向华毓公司主张任何权利。即便原告认为其基于租赁关系享有相应补偿权益，其也只能依据租赁合同关系向出租人主张。

(四）原告没有提交任何证据证明其所主张的商铺装修补偿、搬迁和临时安置补偿、停产停业损失等费用，应予以驳回。

综上，原告不是本案适格的诉讼主体，且其诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。

被告华发华毓公司未提交证据。

本院经审理查明事实认定如下，2016年10月24日，珠海市香洲区住房和城市更新局向被告华发华毓公司发出《关于确认北山区域城市更新项目实施主体的函》（珠香住更函〔2016〕229号），确认华发华毓公司为北山区域城市更新项目实施主体。

原告安达公司提交一份《珠海市香洲区xxxxx菜馆》（经营者杜兰馨）的营业执照，主张原告租赁案涉珠海市香洲区xxxxxxxxxxxxxx商铺后，以法定代表人的妻子杜兰馨的名义开办了淮扬私房菜馆，实际投资人是原告。

原告提交的案涉商铺图片显示周围已经被施工围栏围蔽，案涉商铺贴有封条。原告另提交两份珠海市和亿投资有限公司（以下简称“和亿公司”）向其他商铺发出的《清退腾让场地告示》，主要内容为因北山区域城市更新项目，和亿公司与商户所签订的《商铺租赁合同》中涉及商铺属于更新范围，和亿公司要求承租商户于2020年12月31日前完成清理退让商铺。

另查明，珠海市和亿投资有限公司以安达公司为被告向本院提起（2020）粤0402民初9079号房屋租赁合同纠纷一案，该案中和亿公司诉请要求确认与安达公司签订的租赁合同解除、安达公司腾退商铺、支付租金和占用费等。在该案中，安达公司提出反诉请求，要求合体公司退还租金、管理费、保证金等费用并赔偿装修和经营损失、律师费等。在该案中，当事人提交一份《商铺租赁合同》，主要内容为和亿公司将珠海市香洲区xxxxxxxxxxxxxx商铺出租给安达公司，租赁期间为2018年3月6日至2023年3月5日，合同对租金和其他事项进行约定。

庭审中，原告安达公司确认没有见过征收公告。被告华发华毓公司表示与和亿公司和案涉房产产权人签署过清偿协议，由产权人和合意公司负责清场，将商铺交给被告。

本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百四十三条规定“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产”，第二百四十五条规定“因抢险救灾、疫情防控等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产”，第三百二十七条规定“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿”。

本案中，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求，如案涉商铺所在区域被征收，政府部门将征求公众意见并发布征收决定。案涉商铺所在北山区域因涉及城市更新项目，而由政府确定被告华发华毓公司城市更新项目实施主体，案涉商铺所在区域未被政府征收或征用，而是经政府确定的城市更新区域。

原告安达公司基于与和亿公司签订的《商铺租赁合同》获得商铺的使用权，安达公司是案涉商铺的承租人，不是用益物权人。

原告安达公司对其法律地位理解有误，且案涉区域未被政府征收或征用，同时安达公司已经以承租人的身份在本院起诉要求和亿公司对其进行补偿。安达公司再次在本案以用益物权人的身份向被告华发华毓公司提出补偿的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：

驳回珠海安达净化工程有限公司的诉讼请求。

本案受理费减半收取18200元，由珠海安达净化工程有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。

审判员　　刘晓亮

二〇二一年七月五日

书记员　　张烔尉

张晓辉