上诉人漳州市盛德行物业服务有限公司与被上诉人福建盛杰贸易有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省漳州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）漳民终字第863号

上诉人（原审被告）漳州市盛德行物业服务有限公司。

法定代表人徐文江，总经理。

委托代理人蔡朝阳、蔡淑丽，福建簪华律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）福建盛杰贸易有限公司。

法定代表人胡杰，总经理。

委托代理人张明辉，男，汉族，1974年7月28日出生。

上诉人漳州市盛德行物业服务有限公司（以下简称盛德行物业公司）因与被上诉人福建盛杰贸易有限公司（以下简称盛杰贸易公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第1590号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人盛德行物业公司的委托代理人蔡朝阳与被上诉人盛杰贸易公司的委托代理人张明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2013年2月20日，盛杰贸易公司与盛德行物业公司签订一份《丽江明珠场地租赁协议书》，双方约定，盛德行物业公司将”丽江明珠场地”出租给盛杰贸易公司悬挂广告；广告牌场地范围、丽江明珠楼面墙广告、四部电梯轿厢内外五面及小区广告招商驻点活动，个别关系户由盛杰贸易公司与盛德行物业公司协商处理；从交房当日起一年的租金为17000。盛杰贸易公司在签订合同当天将17000元交给盛德行物业公司，盛德行物业公司开具17000元的票据给盛杰贸易公司。

原审认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：”建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，涉讼的丽江明珠场地属于丽江明珠小区业主的共有场地。根据《物业管理条例》第五十五条的规定：”利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。该场地是否出租应当由相关业主或业主大会决定。盛德行物业公司未征得相关业主或业主大会同意，无权将该场地出租给盛杰贸易公司。盛杰贸易公司与盛德行物业公司签订的《丽江明珠场地租赁协议书》无效，应当予以解除。盛德行物业公司收取的租金17000元应当返还给盛杰贸易公司。盛杰贸易公司诉称在履行合同中盛德行物业公司造成其经济损失人民币17084元，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国民法通则》第六十一条和《物业管理条例》第五十五条的规定，判决：一、盛德行物业公司应于判决生效之日起十日内返还盛杰贸易公司租金17000元；二、驳回盛杰贸易公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费663.5元，盛德行物业公司负担112.5元，盛杰贸易公司负担551元。

一审判决后，上诉人盛德行物业公司不服，向本院提起上诉，撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定本案双方签订的合同无效，属认定事实和适用法律错误，应当予以纠正。二、双方实际上已履行合同义务，本案系因被上诉人自身招商力度不够，管理不善，欲把风险转嫁给上诉人而进行的恶意诉讼。被上诉人无权要求返还租金，原审判决上诉人返还17000元租金属适用法律错误。

被上诉人盛杰贸易公司答辩称，上诉人盛德行物业公司与被上诉人签订合同两个月后就改成桂溪物业，有照片为证。在签合同时上诉人承诺协助管理，办理200张出入证，但上诉人并未履行。盛德行物业公司私自将广告位转租他人，将被上诉人合法租用的广告位拆除。

案经本院审理，对原审查明的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。

被上诉人盛杰贸易公司二审期间提供如下证据：1、桂溪物业公司照片，证明2013年8月份是桂溪物业公司接管。2、照片6张，证明上诉人私自将照片中的广告位置租用他人。3、丽江明珠出入证，证明上诉人在丽江明珠经营时，为被上诉人办理出入证，承诺协助管理，但上诉人并未履行。4、广告照片2张，证明被上诉人在合法租用的广告位打出广告时，被物业公司拆掉。

经庭审质证，上诉人盛德行物业公司对证据1的真实性没有异议，认为目前确实是桂溪物业公司在管理，并不能证明8月份就已经接管，接管时间是10月份，即使是桂溪物业公司接管，双方合同已经实际履行，上诉人交付场地给被上诉人，与新的物业管理者并没有关系。对证据2照片，真实性没有异议，恰恰说明上诉人已经将场地移交给被上诉人，是被上诉人使用该场地，上诉人并没有将该场地私自出租。证据3出入证的真实性没有异议，也证明上诉人履行了交付场地并由被上诉人在合同约定场地而出入场地的义务。证据4照片的真实性没有异议，不能证明被上诉人的主张，场地移交给被上诉人实际使用，广告被拆掉是被上诉人管理不善，而不是上诉人私自拆除。综上，被上诉人提交的证据不能支持其诉讼主张。

本案争议的焦点是双方签订的租赁合同是否有效。对此，本院分析认定如下：

本院认为，上诉人盛德行物业公司主张开发商漳州市银都房地产开放有限公司将本案物业移交给其管理，但未能提供书面的物业服务合同，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。上诉人原审提供的漳州市银都房地产开放有限公司的情况说明，只是开发商对于物业使用的说明，并不是书面的前期物业服务合同，不能视为对上诉人签订租赁合同的追认。上诉人主张是前期物业服务，缺乏依据不能成立。上诉人不是前期物业服务企业，也没有取得业主或业主大会的同意，无权将场地出租给被上诉人用于投放广告。上诉人与被上诉人签订的《丽江明珠场地租赁协议书》无效，合同无效，上诉人从被上诉人取得的租金17000元应当予以返还。

综上所述，本院认为，上诉人盛德行物业公司与被上诉人盛杰贸易公司签订的《丽江明珠场地租赁协议书》无效，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费225元由上诉人漳州市盛德行物业服务有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　蔡钟麟

代理审判员　　廖书茵

代理审判员　　许伟森

二〇一四年九月十七日

书　记　员　　肖　薇

附主要法律条文：

《物业管理条例》

第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。