上海福鸣信息技术有限公司与某某排除妨害纠纷一审民事判决书

上海市嘉定区人民法院

民事判决书

（2015）嘉民三（民）初字第620号

原告上海福鸣信息技术有限公司，住所地上海市嘉定区。

法定代表人***，执行董事。

委托代理人**，上海律宏律师事务所律师。

被告**，男，1975年10月7日生，汉族，住上海市嘉定区。

委托代理人**、余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。

原告上海福鸣信息技术有限公司与被告***排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人**，被告**及其委托代理人**、余庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告系位于上海市嘉定区宝钱公路XXX号房屋的产权人，被告为次承租人。原告现已将上述房屋转让给上海嘉定工业区XXX村民委员会（目前尚未办理产权过户手续）。而案外人***与被告签订的有关上述房屋的转租合同已于2014年8月31日到期，原告、村委会及***曾多次要求被告搬离，但被告至今未予搬离。现起诉要求：一、被告搬离位于上海市嘉定区宝钱公路XXX号的承租房屋；二、被告支付自2014年9月1日至实际搬离之日的房屋使用费（按每年人民币15万元的标准计算，以下币种均为人民币）。

被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的主体资格不适格，原告已将房屋转让给村委会，故产权人已不是原告，原告无权主张；虽然租赁期限至2014年8月31日到期，但当时对方承诺可以让被告经营3至5年，合同也约定每年可以续签，故被告的租赁期限并未到期，原告要求被告搬离承租房屋的诉请不应得到支持。被告愿意继续支付租金。对造成的相关损失，被告保留诉讼的权利。

经审理查明，位于上海市嘉定区宝钱路XXX号房屋（建筑面积为1497.39平方米，以下简称系争房屋）的原产权人为上海通福信息技术有限公司（以下简称通福公司）。2006年3月6日，通福公司变更为上海福鸣信息技术有限公司，即本案原告。2013年8月30日，案外人***与被告签订一份《房屋租赁协议》，约定***将位于上海市嘉定区宝钱路XXX号房屋出租给被告作营业使用。租赁期限自2013年9月1日至2014年8月31日。全年租金为15万元，一次性支付，先付后用。被告在装潢期间，出租方免收自2013年9月1日至2014年1月30日的租金。合同每年续签。合同另对其他事项作了约定。后被告对系争房屋进行了装饰装修，作汽修和旅馆之用。2014年3月28日，嘉定工业区XXX村民委员会向被告发出一份告知书，告知被告因其已与通福公司签订了资产转让协议，故要求被告在一周内搬离承租房屋，未果。2015年4月24日，原告向被告发出一份催告函，要求被告在接函后5日内搬离承租房屋并支付房屋使用费，未果。现被告支付租金至2014年8月31日。因原告认为被告至今占用系争房屋的行为已侵犯了原告的不动产物权，理应予以搬离并支付相应的房屋使用费，故涉讼。

另查，案外人***已于2015年5月22日因病死亡。

庭审中，原告表示，原告原在系争房屋内经营，2013年8月搬至他处经营，打算将系争房屋转让给村委会，但协议还没有签订，故房屋处于空置状态。原告老板和***关系不错，就将系争房屋交由***管理，如***收取收益部分，则不用向原告上交。其原先不知道***和被告的租赁关系，直至和村委会就转让事宜达成一致后才知道被告承租了系争房屋。被告表示，当初签约时其知道系争房屋的产权是原告的，但***说他来处理签约事宜，其就与***签订了租赁合同。当时通福公司老板对其说，如果5年内有转让，会对其进行补偿。但其在装修时村里对其说不能开旅馆，让其停止装修，其没有听，继续装修，直至开业。

以上事实，有上海市房地产权证、工商变更资料、房屋租赁协议、催告函、告知书、常口历史库信息资料、询问笔录、照片

及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。

本院认为，被告与案外人***签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据原、被告在庭审中的相关陈述，可以确认***系受原告委托对系争房屋进行管理，故被告与***签订的《房屋租赁协议》直接约束原、被告。虽然《房屋租赁协议》约定的租赁期限已于2014年8月31日届满，但该合同同时约定被告承租系争房屋作营业之用，2013年9月1日至2014年1月30日为装修免租期，合同每年续签，结合被告已对系争房屋进行大面积装饰装修并已支付一年租金的事实，本院认为如确定一年的租赁期限对被告有失公允，不符合合同法规定的公平原则。合同中关于合同每年续签的约定显属约定不明，现原、被告就租赁期限又无法达成一致，故可根据相关法律规定按照合同有关条款或交易习惯确定。虽然被告关于原告曾允诺最长给予其5年的租赁期限的抗辩没有证据支持，但结合合同的相关约定及本案的实际情况，本院认为虽然原告不再续签合同系行使自己的缔约权，但应给予被告合理的准备期，本院确认本案的合理期间为6个月为妥，原告现要求被告搬离系争房屋的诉请，本院难以支持。现被告支付租金至2014年8月31日，故其理应向原告支付自2014年9月1日至至实际搬离之日的租金和房屋使用费，房屋使用费参照租金的标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告**应于本判决生效之日起六个月内搬离位于上海市嘉定区宝钱路XXX号的承租房屋，将该房屋返还予原告上海福鸣信息技术有限公司；

二、被告**应于本判决生效之日起十日内向原告上海福鸣信息技术有限公司支付租金和房屋使用费（租金和房屋使用费按照每天人民币410.96元为标准，自2014年9月1日起计算至实际搬离之日止）；

三、原告上海福鸣信息技术有限公司的其余诉讼请求，不予支持。

如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1987元，减半收取993.50元，由原、被告各半负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

代理审判员周平

二〇一五年十二月十四日

书记员***

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

……

三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。