某某与上海福鸣信息技术有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2016）沪02民终1247号

上诉人（原审被告）**，男，1975年10月7日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。

委托代理人余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。

委托代理人瞿红艳，女，1970年6月2日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。

被上诉人（原审原告）上海福鸣信息技术有限公司，住所地上海市嘉定区。

法定代表人***，执行董事。

委托代理人**，上海嘉冕律师事务所律师。

委托代理人***，上海嘉冕律师事务所律师。

上诉人**因排除妨害纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第620号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，位于上海市嘉定区宝钱路XXX号房屋（建筑面积为1497.39平方米，以下简称“系争房屋”）的原产权人为上海通福信息技术有限公司（以下简称“通福公司”）。2006年3月6日，通福公司变更为上海福鸣信息技术有限公司（以下简称“福鸣公司”）。

2013年8月30日，案外人***与**签订一份《房屋租赁协议》，约定***将系争房屋出租给***营业使用，租赁期限自2013年9月1日至2014年8月31日；全年租金为人民币（以下币种均为人民币）15万元，一次性支付，先付后用；**在装潢期间，出租方免收自2013年9月1日至2014年1月30日的租金；合同每年续签。合同另对其他事项作了约定。后**对系争房屋进行了装饰装修，作汽修和旅馆之用。

2014年3月28日，嘉定工业区朱家桥村民委员会（以下简称“朱家桥村委会”）向**发出一份告知书，告知**因其已与通福公司签订了资产转让协议，故要求**在一周内搬离承租的房屋，未果。

2015年4月24日，福鸣公司向**发出一份催告函，要求**在接函后5日内搬离承租的房屋并支付房屋使用费，未果。**支付租金至2014年8月31日。

2015年5月，福鸣公司以其已将系争房屋转让给朱家桥村委会（目前尚未办理产权过户手续），而**与案外人***签订的转租合同已于2014年8月31日到期，福鸣公司、朱家桥村委会及***多次要求**搬离，但**至今未予搬离为由，起诉至原审法院，请求判令：一、***离位于上海市嘉定区宝钱公路XXX号的承租房屋；二、**支付自2014年9月1日至实际搬离之日的房屋使用费（按每年15万元的标准计算）。

**辩称，不同意福鸣公司的诉讼请求。福鸣公司的主体资格不适格，福鸣公司已将房屋转让给村委会，故产权人已不是福鸣公司，福鸣公司无权主张；虽然租赁期限至2014年8月31日到期，但当时对方承诺可以让**经营3至5年，合同也约定每年可以续签，故**的租赁期限并未到期，福鸣公司要求**搬离承租房屋的诉请不应得到支持。**愿意继续支付租金。对造成的相关损失，**保留诉讼的权利。

原审另查明，案外人***已于2015年5月22日因病死亡。

原审庭审中，福鸣公司表示，福鸣公司原在系争房屋内经营，2013年8月搬至他处经营，打算将系争房屋转让给村委会，但协议还没有签订，故房屋处于空置状态；福鸣公司老板和***关系不错，就将系争房屋交由***管理，如***收取收益部分，则不用向福鸣公司上交；福鸣公司原先不知道***和**的租赁关系，直至和村委会就转让事宜达成一致后才知道**承租了系争房屋。**表示，当初签约时其知道系争房屋的产权是福鸣公司的，但***说他来处理签约事宜，其就与***签订了租赁合同；当时通福公司老板对其说，如果5年内有转让，会对其进行补偿；但其在装修时村里对其说不能开旅馆，让其停止装修，其没有听，继续装修，直至开业。

原审法院经审理后认为，**与案外人***签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在庭审中的相关陈述，可以确认***系受福鸣公司委托对系争房屋进行管理，故**与***签订的《房屋租赁协议》直接约束福鸣公司、**。虽然《房屋租赁协议》约定的租赁期限已于2014年8月31日届满，但该合同同时约定**承租系争房屋作营业之用，2013年9月1日至2014年1月30日为装修免租期，合同每年续签，结合**已对系争房屋进行大面积装饰装修并已支付一年租金的事实，法院认为如确定一年的租赁期限对**有失公允，不符合合同法规定的公平原则。合同中关于合同每年续签的约定显属约定不明，现福鸣公司、**就租赁期限又无法达成一致，故可根据相关法律规定按照合同有关条款或交易习惯确定。虽然**关于福鸣公司曾允诺最长给予其5年的租赁期限的抗辩没有证据支持，但结合合同的相关约定及本案的实际情况，法院认为虽然福鸣公司不再续签合同系行使自己的缔约权，但应给予**合理的准备期，原审法院确认本案的合理期间为6个月为妥，福鸣公司现要求**搬离系争房屋的诉请，法院难以支持。现**支付租金至2014年8月31日，故其理应向福鸣公司支付自2014年9月1日至实际搬离之日的租金和房屋使用费，房屋使用费参照租金的标准计算。

原审法院据此作出判决：一、**应于判决生效之日起六个月内搬离位于上海市嘉定区宝钱路XXX号的承租房屋，将该房屋返还予上海福鸣信息技术有限公司；二、**应于判决生效之日起十日内向上海福鸣信息技术有限公司支付租金和房屋使用费（租金和房屋使用费按照每天410.96元为标准，自2014年9月1日起计算至实际搬离之日止）；三、上海福鸣信息技术有限公司的其余诉讼请求，不予支持。

原审判决后，上诉人**不服，向本院提起上诉称：一、福鸣公司系基于物上请求权要求**搬离系争房屋，但经审理查明，双方已建立了不定期租赁合同，故双方当事人系基于租赁合同关系产生的纠纷。原审法院既未向福鸣公司释明不应以物权纠纷而应以租赁合同纠纷提起诉讼并变更相应诉请，亦未依法驳回福鸣公司的诉请，显然违反不告不理程序。二、福鸣公司不但未履行解除合同的法定前置义务，反而无合理理由地要求**搬离系争房屋，且从未给予**合理准备期限，故福鸣公司并无明确解除租赁合同的意见表示。原审判决直接认定租赁合同解除，不符合法律规定。三、原审判决未对**的房屋装修损失、未能营业的损失等作出处理，显失公平。四、租金基于租赁关系产生，房屋使用费基于物权产生。原审判决已查明并认定双方当事人间存在租赁关系，又判决**同时支付租金和房屋使用费，显然系基础法律关系混乱。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回福鸣公司的原审诉讼请求。

被上诉人福鸣公司答辩称：不论租赁关系是否存在，福鸣公司均可依据侵权提起诉讼，故原审判决没有违反法定程序。目前双方租赁合同已经到期，没有续签，**也未支付过租赁期满后的房租，**在房屋租赁关系结束后要求福鸣公司支付装修损失和停业损失没有依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，当事人的合法权益受法律保护。福鸣公司提起本案诉讼要求系争房屋现在的实际占用人**迁出系基于福鸣公司为该房屋登记在册的权利人的身份，根据本案查明的事实及当事人的陈述，福鸣公司委托案外人***对系争房屋行使管理职能，**系从***处承租取得系争房屋的使用权，故**与***之间的租赁协议对福鸣公司亦具有约束力。现租赁协议约定的租赁期限已于2014年8月31日届满，福鸣公司要求**搬离系争房屋，并无不可。原审法院考虑到租赁协议约定了租赁目的为营业、5个月免租期，以及***已对系争房屋进行大面积装饰装修等因素，酌情确定给予**6个月的准备期，符合公平原则。综上所述，**的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1，987元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审判长丁康威

审判员**

代理审判员俞璐

二〇一六年五月三十日

书记员*晨

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……