湖北宏森建筑工程有限公司与湖北三清置业有限公司、湖北君合置业有限公司等合同纠纷执行异议裁定书

湖北省黄冈市黄州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）鄂1102执异15号 异议人（案外人）：黄冈市远志大药房连锁有限公司。住所黄冈市黄州区东门路70号，统一社会信用代码91421100753434962J。 法定代表人：**，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，湖***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万宪，湖***律师事务所律师。 申请执行人：湖北宏森建筑工程有限公司。住所黄冈市黄州宝塔大道68号鄂东温州商贸城20栋1号，统一社会信用代码91421100798786857F。 法定代表人：**，经理。 被执行人：湖北三清置业有限公司。住所黄冈市黄州区中环路，统一社会信用代码9142110078819791XJ。 法定代表人：**。 被执行人：湖北君合置业有限公司。住所武穴市城东新区樟树下村（***私宅），统一社会信用代码91421182063509058U。 二被执行人共同委托诉讼代理人：***，公司员工。 在本院执行湖北宏森建筑工程有限公司（以下简称宏森公司）与湖北三清置业有限公司（以下简称三清公司）、湖北君合置业有限公司（以下简称君合公司）合同纠纷一案中，案外人黄冈市远志大药房连锁有限公司（以下简称远志大药房）于2023年3月6日对执行查封三清公司名下位于三清国际华城西区W2-9幢1层1-12号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2023年3月14日举行了听证。现已审查终结。 案外人远志大药房称，三清公司系黄州区三清国际华清建设工程的开发商。2016年12月8日，异议人远志大药房与三清公司签订了商品房买卖合同，约定三清公司将位于黄州中环***·国际华城第W2-9幢S112号房屋（商铺）出售给远志大药房，房屋总价款92万元。异议人按约定向三清公司支付了第一笔房款46万元，三清公司于2016年12月向异议人交付了房屋。后异议人将房屋出租，租期至2024年6月30日。异议人一直要求三清公司办理商品房买卖合同网签及涉案房屋产权登记，但三清公司一直未予办理。法院查封涉案房屋后，异议人向有关部门查询才得知三清公司早在2014年11月6日已将涉案房屋抵押给了建设银行黄冈知音支行。异议人认为，在法院查封涉案房屋之前，异议人已与三清公司签订了合法有效的书面买卖合同，且已合法占有该房屋并将房屋出租。异议人已按合同约定支付部分房款，未办理过户登记非异议人的原因。依据相关法律规定，异议人对涉案房屋的所有权应受法律保护，应当排除对房屋的执行，请求中止对涉案房屋的执行。 申请执行人宏森公司称，我公司办理抵押手续时，是查询了案涉房屋没有进行交易备案的。 被执行人三清公司、君合公司对异议人的主张和证据无异议。 本院查明，原告宏森公司与被告三清公司、被告君合公司合同纠纷一案，经两审终审，黄冈市中级人民法院于2021年12月20日作出（2021）鄂11民终3776号民事判决书，判令二被告偿还原告借款本金1200万元及利息和律师代理费。因二被告未履行判决书确定的义务，原告申请强制执行。本院于2022年4月1日立案执行，执行案号（2022）鄂1102执406号。在执行过程中，本院于2022年7月4日查封被执行人三清公司名下位于黄州区××号××（西区）Ｗ2-9幢1层1-12号房产，查封期限为三年。 另查明，三清公司系三清·国际华城第W2-9幢房地产开发企业，该幢房屋的一层登记在三清公司名下，不动产权证书号044245。2016年12月8日，三清公司与异议人远志大药房签订商品房买卖合同，约定将W2-9幢房产中的S112号商品房出售给异议人，房屋价款为92万元。同日，三清公司向异议人出具了增值税普通发票，发票金额为46万元。后三清公司向异议人交付了W2-9-S112号商品房，异议人将其出租经营至今。 本院认为，本案争议的焦点问题是案外人远志大药房的异议能否排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。具体到本案，异议人与三清公司签订商品房买卖合同购买W2-9-S112号商品房，其用途是出租收益，不属于用于居住的情形。因此异议人的主张不符合法律规定，其异议本能排除对W2-9-S112号商品房的强制执行，其请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人黄冈市远志大药房连锁有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长　　**睿 审判员　　杨　威 审判员　　*** 二〇二三年三月十六日 书记员　　姜　盼