搏恒建设工程有限公司
搏恒建设工程有限公司与冯跃胜房屋租赁纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0104民初3882号
原告：搏恒建设工程有限公司。住所地：成都市武侯区。
法定代表人：陈玉，系搏恒建设工程有限公司总经理。
委托诉讼代理人：唐莲，四川国金律师事务所律师。
委托诉讼代理人：候俊，北京兴昉律师事务所律师。
被告：冯跃胜，男，1959年3月21日出生，汉族，住成都市锦江区。
原告搏恒建设工程有限公司与被告冯跃胜房屋租赁纠纷一案，本院立案受理后，由审判员李军担任审判长，与人民陪审员胡士戎、董丽琴组成合议庭适用普通程序于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告委托的诉讼代理人唐莲到庭参加诉讼。被告冯跃胜经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。
原告搏恒建设工程有限公司（以下简称：搏恒建设公司）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付欠付租金10000元；3、判令被告支付违约金3434元（具体应以每日101元为标准，从2017年4月1日起计算至人民法院判令解除《房屋租赁合同》之日止）；4、判令被告支付原告房屋使用费3560元（具体应以每月5622.40元为标准，从2017年4月16日起计算至被告将案涉房屋腾退给原告之日止）；5、本案的相关诉讼费由被告承担。
事实和理由：2016年4月15日原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告以月租金5622.40元的价格租赁原告位于成都市锦江区xxx号的商铺，租金支付方式为半年一付，提前15日交下半年租金。租赁期限为两年，即从2016年4月15日起至2018年4月14日止。租赁期满，合同自动解除。如被告违约，原告有权收取违约金并单方解除合同。合同签订后，被告仅依约支付了2016年上半年的租金，2016年10月15日至2017年4月14日欠付租金1万元，2017年4月1日应缴下半年租金33734元至今未付。截止至原告起诉之日，被告欠付原告租金43734元，2017年4月底，原告委托律师催讨无果，期间，原告多次督促被告将上述商铺及时腾退，但被告均置之不理，为维护原告的合法财产权益，故诉至贵院。2017年7月中旬被告私自撤离了案涉房屋，原告于2017年7月中旬发现被告搬离案涉房屋，所以原告于2017年7月31日将案涉房屋租赁给案外人。
被告冯跃胜未作答辩，也未提交证据材料。
原告搏恒建设公司就其诉称事实和诉讼请求提交了以下证据：
1、房屋租赁合同。证明原被告对违约责任有约定。
2、关于锦江区xxx商业铺面招商租赁事宜的证明。证明原告有权处置商铺租赁事宜。
3、房产证复印件。证明案涉房屋的房屋信息。
4、房屋租赁合同（原告与案外人广州万国汽车技术有限公司签订）。证明原告于2017年7月31日与案外人签订的协议。
被告冯跃胜未到庭，未能对上述证据进行质证。经本院审核，上述证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以采纳。
根据本院采纳的证据及当事人陈述，本院认定的事实如下：
2016年3月23日，案外人成都市兴东置业有限公司出具《证明》记载内容为：各xxx商业铺面租户，兹证明我公司所属锦江区xxx商业铺面已委托搏恒建设工程有限公司进行统一商业运作，由该公司负责具体的租赁洽谈及签约收款等事宜。
2016年4月15日，原告搏恒建设公司与被告冯跃胜签订《房屋租赁合同》合同，合同约定：乙方（即本案被告冯跃胜，下同）租赁甲方（即本案原告搏恒建设公司，下同）的商铺，商铺地址为锦江区xxx号。租期为贰年，贰年内不上涨租金，即从2016年4月15日起至2018年4月14日止。租金每月5622.40元，租金每半年付一次，提前15日交下半年租金，合计33734元。合同签订之日一次性付清，保证金10000元，合同期满后，乙方无违约行为，无未结清租赁费用及其他费用，将保证金退还给乙方（不计利息），保证金以本合同为准，合同签订之日一次性付清。不能按时交纳租金，应按天3‰违约金收取，由乙方付给甲方，同时甲方有权单方解除合同，该商铺转租给他人，必经甲方同意后再办理转租手续。该合同还就续签续租、甲乙双方各自权利义务、合同解除等其他事项做了明确具体的约定。
2016年4月15日，被告冯跃胜出具书面《承诺书》一份，承诺：一、乙方租赁期间，不得非法经营或非法活动，若有发生，自愿解除租赁合同并自愿不要求退还租金，并且不要求甲方赔偿装修残值费及其他损失。二、乙方不擅自改变租赁物用途，如必须变更，需征得甲方同意，违反规定，自愿解除租赁合同并自愿不要求退还租金，并且不要求甲方赔偿装修残值费及其他损失。三、乙方经营期间依法纳税。四、乙方经营期间自愿接受市场统一管理，遵守商铺的各项规章制度。
2017年7月31日，原告搏恒建设公司与案外人广州万国汽车技术有限公司签订《房屋租赁合同》。原告搏恒建设公司将案涉房屋以每月4568元的租金租给了案外人广州万国汽车技术有限公司，租期为两年，该合同还就还就租金支付、违约责任、续签续租、甲乙双方各自权利义务、合同解除等其他事项做了明确具体的约定。
本院另查明，案涉房屋即锦江区xxx号属于案外人成都市兴东置业有限公司所有。
庭审中，原告搏恒建设公司认可，在被告冯跃胜签订合同之时，被告冯跃胜已经向原告搏恒建设公司支付了10000元的保证金，至今并未退还给被告。且原告因被告拒不缴纳拖欠的租金，也无法再联系上被告冯跃胜，为了避免造成扩大损失，已经于2017年7月中旬收回案涉房屋。同时，原告搏恒建设公司主张违约金及房屋使用费的起算时间为2017年4月16日。
本院认为，原告搏恒建设公司根据房屋所有权人成都市兴东置业有限公司的授权，有权对案涉房屋采取租赁等方式统一商业运作。因此搏恒建设公司与冯跃胜签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效。合同签订后，搏恒建设公司按约定将案涉房屋交付冯跃胜使用，但冯跃胜并未按合同约定按时交付租金，已构成违约。且冯跃胜自2016年10月15日至2017年7月中旬未再履行交付租金的义务，冯跃胜以实际行动表明不履行合同约定的主要义务，现搏恒建设公司要求按照约定解除合同并支付房屋使用费及违约金的诉讼请求符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。
关于违约金支付的计算时间及房屋使用费支付的计算时间。首先，上述费用的起算时间，因原告与被告签订的《租赁合同》约定租金支付时间为提前15日交付下半年租金，被告依约定应当在2017年4月1日就应当交纳2017年4月16日至2017年10月15日半年的租金而没有交纳，故原告提出违约时间从2017年4月1日起算及房屋使用费起算时间为2017年4月16的主张本院予以支持。但原告搏恒建设公司自己认可于2017年7月中旬就已经事实上收回了出租房屋，因此，案涉房屋自2017年7月中旬实际由原告控制使用，自此之后再要求被告冯跃胜支付房屋租金或使用费有违诚实信用原则和公平原则。虽原告并未确定2017年7月中旬的具体日期，根据公平原则及常理，本院酌定上述计算的截止日为2017年7月15日。
关于搏恒公司要求冯跃胜按照每日3‰计算违约金，因该计算利率过高，且未提供因冯跃胜违约给其造成的实际损失金额，故本院酌情调减为每日万分之三计算违约金。
关于违约金计算的基数，搏恒公司主张的违约金计算基数为33734元（即2017年4月15日至2017年10月14日期间的按月租金5622.4元计算），但2017年7月中旬搏恒公司就已经事实上收回了出租房屋，故违约金计算基数应当为16867.2元（即2017年4月15日至2017年7月14日期间的按月租金5622.4元计算）
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除被告冯跃胜与原告搏恒建设工程有限公司之间2016年4月15日签订的《房屋租赁合同》。
二、本判决生效之日起十日内，被告冯跃胜向原告搏恒建设工程有限公司支付房屋租金10000元。
三、本判决生效之日起十日内，被告冯跃胜向原告搏恒建设工程有限公司支付违约金（违约金以欠付租金16867.2元为基数，自2017年4月1日起按照每日万分之三计算至2017年10月23日止）。
四、本判决生效之日起十日内，被告冯跃胜向原告搏恒建设工程有限公司支付房屋使用费16867.2元（即房屋使用费以每月租金5622.40元为基数，自2017年4月16日起计算至2017年7月15日止）。
五、驳回原告搏恒建设工程有限公司的其他诉讼请求。
如果被告冯跃胜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1912元及公告费600元由被告冯跃胜负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 李 军
人民陪审员 胡士戎
人民陪审员 董丽琴
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 李茜兰
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
