蕇江城市建设产业集团有限公司、**房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

文书内容

江苏省镇江市京口区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)苏1102民初1378号

原告：镇江城市建设产业集团有限公司，住所地镇江市南徐大道62号-1楼，统一社会信用代码913211001414148057。

法定代表人：庞迅，该公司董事长。

委托诉讼代理人：姜威，江苏路韬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王宁，江苏路韬律师事务所实习律师。

被告：**，男，汉族，1979年7月18日生，住镇江市。

原告镇江城市建设产业集团有限公司与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院2021年3月26日立案受理后，依法适用普通程序,于2021年7月28日公开开庭审理本案。原告镇江城市建设产业集团有限公司的委托诉讼代理人姜威、王宁，被告**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告镇江城市建设产业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2019年6月30日起至2021年6月29日的租金共586800元；2.解除原、被告双方签订的《资产租赁合同》（合同编号：RYJN20180045）,被告将“京口区如意江南皇华庭09#301室”房屋返还给原告；3.被告承担自2019年6月20日起至被告实际支付租金之日止的逾期缴纳租金违约金暂计208607.4元（暂计算至2021年3月10日）；4.被告按照《资产租赁协议》约定的合同解除当月的租金标准，向原告支付占有房屋使用费（自租赁合同解除之日起，计算至实际搬离房屋之日止）；5.被告向原告支付律师费28000元。6.案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年11月6日，原、被告双方签订了《如意江南资产租赁合同》，由被告租赁原告的位于江苏省镇江市京口区如意江南皇华庭09#301室面积为1607.67平方米的商铺，租期五年，自2018年12月30日至2023年12月29日止，商铺日租金0.5元/天/平方，年租金为293400元，租金前三年不变，之后每两年递增5%。租金采用先付后租的方式，按半年度缴纳，乙方应于每半年度十个工作日前向甲方交付当期租金。

合同签订后，原告依约将租赁物交给被告使用。被告在支付了第一期租金以后，后续租金再未缴纳。合同约定：“乙方未按本合同约定期限向甲方支付商位租金及其他应付费用的，每逾期一日，则按应付金额的日0.1%向甲方支付违约金”，“甲方向乙方催付租金或其他费用引起的所有费用和开支(包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、公证费等)，均由乙方承担”。原告认为被告拒付租金的行为己构成违约，原告起诉至贵院。

被告**辩称，1.减免被告部分租金。因房屋存在着严重的漏水问题，影响房屋的出租和使用，漏水的原因是因为房屋两房之间的接缝问题造成同时存在违建，合同约定由被告维修，但客观上被告无法进行维修。2.由于新冠疫情原因，按政府要求停止营业按照镇江市政府有关规定，原告应当免除被告三个月的租金。3.未经被告同意，原告于2020年12月7日将承租的房屋断电，2021年1月3日将承租房屋加锁关门，故房屋租金应计算至2021年1月28日。被告要求原告赔偿损失10万余元。4.驳回原告要求被告支付违约金及律师费的请求，退还被告在原告处的租房押金5万元，违约金约定过高，应按LPR计算。5.不同意承担诉讼费用，诉讼是因为房屋是有问题造成的。

原告为支持其诉请提交了房屋初始登记证、如意江南资产租赁合同、委托代理合同和发票等证据材料，被告围绕抗辩事由提供了照片、微信聊天记录等证据材料。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，对该证据的真实性、合法性、关联性及证据的证明力将依据证据规则、当事人质证意见及本案的实际情况在事实认定和本院认为部分确认并阐述理由。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年11月6日，原、被告签订《如意江南资产租赁合同》（合同编号RYJN20180045）约定，甲方（原告）将位于江苏省镇江市京口区如意江南皇华庭09#301室出租给乙方（被告），用于自主商业经营，经营范围为宾馆及其配套业务。乙方租用出租商铺的期限为5年，即自2018年12月30日至2023年12月29日止。年租金总额为293400元，租金前三年不变，之后每两年增加5%。租金采用先付后租的方式，按半年缴纳；乙方应于每半年度10个工作日前向甲方交付，当期租金。乙方应于本合同签订之日起5日内另行向甲方支付两个月租金计50000元，作为本合同的履约保证金。本合同约定的履约保证金用于双方租赁关系存续期间，乙方未按照本合同约定支付的如下费用：租金、水电费、其他费用、违约金赔偿费用、其他应当由乙方承担的费用。乙方负责支付从房屋交付之日起的物业管理费、水电费及装修押金、公共能耗费、停车费、综合管理费。上述费用由乙方与物业公司另行协商并签订《物业管理服务合同》，并且其费用交给物业公司。租赁期限内房屋及配套设施（易耗品除外）维护保养由甲方承担，但因乙方管理使用不善造成的除外。房屋为现状交付，乙方承诺该套商铺内的水电表分户、二次消防、空调外机的摆放、伸缩缝的防水、楼顶的防水、商铺内的隔音等维修事宜，均由乙方自行承担。今后运行过程中如遇上述情况产生矛盾，将由乙方出面解决。有下列情形之一，甲方有权单方解除本合同，不予退还履约保证金，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失，乙方无故拖欠租金、管理费或其他应缴费用达到三十天，乙方违反本合同规定，达到合同解除条件，应停止营业，下落不明超过三十天，甲方有权单方面解除合同。甲方向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、公证费等），及甲方应行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用开支均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用开支。乙方应从终止或解除当日起至5日内按合同终止或解除当月的日租金标准，向甲方支付房产使用费。乙方未按本合同约定期限向甲方支付商铺租金及其他应付费用的，每逾期一日，则按应付金额的日0.1%向甲方支付违约金。

合同履行过程中，被告因承租房屋渗水的问题于2019年9月19日向本院提起诉讼要求原告对其损失进行赔偿，2020年5月9日作出（2019）苏1202民初4165号民事判决书驳回被告的诉讼请求。被告不服判决上诉镇江市中级人民法院，镇江市中级人民法院于2020年12月9日作出驳回上诉维持原判的终审判决。

案涉房屋的物业服务企业为镇江市紫金物业管理有限责任公司（以下简称紫金物业公司），系由江苏九华物业发展集团有限公司全资设立的有限责任公司，江苏九华物业发展集团有限公司系由原告全资设立的有限责任公司。

2020年1月8日，被告发现承租房屋断电，遂与紫金物业公司工作人员微信沟通，紫金物业公司工作人员表示：“你房子不可以使用了，和信要收回了”。2021年1月23日，被告发现物业在房屋大门上加了锁。

原告委托江苏路韬律师事务所代理本次诉讼，双方约定代理费28000元。

本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方要合同约定履行各自义务。原、被告之间虽然因房屋漏水问题产生争议，进而诉讼，但并不能由此免除被告支付房租的合同义务。被告未按约支付租金，原告主张解除合同，返还房屋，并要求被告支付违约金、律师费，符合双方约定。

被告抗辩的观点，本院评析如下：

1.关于租金的减免问题：

双方合同履行过程当中，存在新冠疫情影响期间，根据国家及地方政府政策，对于被告方要求减免三个月租金的意见，本院予以采纳。被告称因案外人破坏屋顶防水层导致房屋漏水，进而要求减免租金的观点。双方合同有明确约定，“如遇上述情况产生矛盾，将由乙方出面解决”，因此被告要求原告对漏水问题减免租金，没有合同依据，本院不予支持。

2.关于租金的计算问题：

虽然合同约定由被告与紫金物业公司就水电等问题签订《物业管理服务合同》并向物业公司交纳相关费用。但通过被告提交的证据可看出，停电并非因欠缴电费所致，紫金物业公司对被告承租房屋采取断电、锁门等措施，系意图收房所致，被告因而无法正常使用案涉房屋。被告租赁房屋，对案涉房屋享有使用权，被告使用权受限合同目的无法实现，被告主张房屋租金计算至2021年1月末的观点，本院予以采纳。被告要求原告赔偿损失，但未提供相关证据，本院对此观点不予采纳。2019年6月30日至2021年1月末，扣除3个月疫情期间，共16个月，被告应支付原告租金为391200元（293400/12*16）

3.关于违约金的计算问题：

双方约定的违约金为按日0.1%计算，年化约为36%，被告提出违约金约定过高要求调整，本院对违约金比例酌情调整为年利率4%。被告未支付租金事出有因，考虑到双方纠纷尚在审理中，故对2020年12月9日生效判决作出前的违约金不予计算，此后的违约金，本院予以支持。截至2020年12月，被告应支付租金为220050元（293400/12*9），2020年12月至2021年1月被告应交租金为24450元（293400/12），故计算至2021年10月的违约金为17848.5元（220050*4%/12*22+24450*4%/12*21）

4.关于履约保证金的退还问题：

合同约定，乙方无故拖欠租金或其他应交费用达到30天，甲方解除合同不退还履约保证金。原、被告因房屋漏水问题的争议在2020年12月9日已通过判决确定，被告在此后30日内未支付拖欠租金，原告有权解除合同不予退还履约保证金。

综上，被告应支付原告租金为391200元，违约金金额为17848.5元，律师代理费28000元。合计437048.5元（391200+17848.5+28000）

依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告镇江城市建设产业集团有限公司与被告**双方签订的《资产租赁合同》（合同编号：RYJN20180045）于本判决生效之日起解除，被告**于本判决生效之日起一个月内将“京口区如意江南皇华庭09#301室”房屋返还给原告；如逾期返还房屋，被告**需向原告支付占有房屋使用费（按《资产租赁合同》约定的标准计算，自租赁合同解除之日至实际搬离房屋之日止）

二、被告**给付原告镇江城市建设产业集团有限公司租金、违约金、律师费合计437048.5元。

三、驳回原告镇江城市建设产业集团有限公司其他诉讼请求。

如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11754元，保全费4520元，合计16274元（原告镇江城市建设产业集团有限公司已预交），由被告**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费（根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，请与本案的案件承办人员确认上诉缴费的具体账号），并在预交后三日内将缴费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。

根据法律规定，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。判决发生法律效力后（提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），在生效判决确定的期限内，义务人必须主动按期将生效判决所确定的义务履行完毕。逾期未履行的，权利人可在判决所确定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行；涉及诉讼费用等履行义务的，可以由审判员移送执行员执行。

负有履行义务的当事人，逾期未依法履行生效判决所确定义务的，应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费以及非生活和工作必需的消费行为。本条款作为执行通知，附随判决书向当事人送达后，即视为已送达了执行通知。本案启动强制执行程序后，对于违反执行通知规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审　判　长　　孙嘉欣

人民陪审员　　张　琪

人民陪审员　　孙春发

二〇二一年九月十六日

书　记　员　　陈　燕

附：⒈上诉须知

⒉相关法律条文

附：⒈上诉须知

一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院作出裁判的审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。

二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（具体公式附后）。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出诉讼费缓交、减交、免交申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。

三、当事人交纳上诉费用，应向一审承办法官要取虚拟子账号（针对每个上诉案件的一案一账号），当事人可汇款或凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院诉讼服务大厅交费至该虚拟子账号账号。交费后，应在三日内将交费凭证复印件递送我院，交费凭证应注明上诉人姓名或名称，上诉所涉一审案件案号，以便及时将案件材料移交镇江市中级人民法院。

四、当事人提起上诉未书面变更送达地址或未另预留送达地址的，其在一审程序中确认的文书送达地址可作为二审程序的送达地址。

财产案件诉讼费用计算公式

标的范围（万元）

诉讼费（元）

0

50

1≦X≦10

2.5％-200

10≦X≦20

2％+300

20≦X≦50

1.5％+1300

50≦X≦100

1％+3800

100≦X≦200

0.9％+4800

200≦X≦500

0.8％+6800

500≦X≦1000

0.7％+11800

1000≦X≦2000

0.6％+21800

X≧2000

0.5％+41800

⒉相关法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。

人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。