湘潭市金湘房地产开发有限公司、安化县羽城建设投资有限责任公司确认合同效力纠纷二审民事判决书

湖南省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）湘民终1675号

上诉人(原审原告)：湘潭市金湘房地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区葩金路3号办公楼。

法定代表人：刘宁，该公司总经理。

委托诉讼代理人：成海龙，该公司法律顾问。

委托诉讼代理人：黄健，湘潭市岳塘区纵横法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）：安化县羽城建设投资有限责任公司，住所地湖南省安化县东坪镇资江大桥北端301。

法定代表人：龚昱波，该公司董事长。

委托诉讼代理人：谌晨曦，湖南西辰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：安化县公安局，住所地湖南省益阳市安化县城南区陶澍大道。

法定代表人：曾华，该局局长。

委托诉讼代理人：张仁，湖南资声律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁跃平，湖南资声律师事务所律师。

上诉人湘潭市金湘房地产开发有限公司（以下简称金湘公司）因与被上诉人安化县羽城建设投资有限责任公司（以下简称羽城公司）、安化县公安局确认合同效力纠纷一案，不服湖南省益阳市中级人民法院(2018)湘09民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。金湘公司委托诉讼代理人成海龙、黄健，羽城公司委托诉讼代理人谌晨曦，安化县公安局委托诉讼代理人张仁、梁跃平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金湘公司上诉请求：一、撤销一审判决，判令涉案《资产转让合同》《补充协议书》及《资产转让合同补充协议书》无效；二、判令羽城公司、安化县公安局赔偿因三份无效合同给金湘公司造成的资金、房地产所有权损失3500万元，返还《关于合作开发东坪大桥桥南建设用地的协议》约定的金湘公司自有的426个商铺（面积14055.76平方米）及金安景园夹层(面积1715.16平方米)和收回已销售的22户门面（单价为每平方米1.6万元至1.8万元，总价1250.8万元）。三、羽城公司、安化县公安局承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1、一审判决对合同效力的认定违背基本事实。《关于合作开发东坪大桥桥南建设用地的协议》是主合同，金湘公司对该合同项下的财产享有合法有效的处置权。安化县公安局并非主合同主体，其插手签订《资产转让合同》《资产转让合同补充协议》属于行政侵权行为，应确认无效。金安景园业委会的成立违反规定，是虚构的，其参与签订的《补充协议》《资产转让合同》及其补充协议也违反主合同的约定，是无效的。唐新桂作为金湘公司的法定代表人，有权处理公司财务，安化县公安局以挪用资金罪将唐新桂刑事拘留，以胁迫的手段非法插手协议签订，强行收缴金湘公司电子加密狗和公司财务凭证、强行将426户门面网签至梁森林名下等行为是行政违法行为，法院应当依法判决，确认无效。2、一审判决违反法律、法规。一审判决确认金安景园业委会在三个从合同中的主体资格，违反了《物权法》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，金安景园业委会的成立不满足法定条件，而且其是群众组织，无权行使主合同中夏杰等531户购房户的权利。夏杰等531户购房户才是合作开发合同的适格主体。三个从合同因金安景园业委会、安化县公安局和羽城公司主体不适格而无效。羽城公司申请鉴定，主体违法。

羽城公司答辩称，我方坚持一审观点，涉案协议均是双方的真实意思表示，合法有效，请求法院维持一审判决。

安化县公安局答辩称：1、金湘公司的上诉请求超出一审诉求范围，第二项上诉请求中提到的“返还《关于合作开发东坪大桥桥南建设用地的协议》约定的金湘公司自有的426个商铺（面积14055.76平方米）及金安景园夹层(面积1715.16平方米)和收回已销售的22户门面（单价为每平方米1.6万元至1.8万元，总价1250.8万元）”并非一审诉请，对该超出部分应不予审理。2、一审认定事实清楚，所认定的事实均是根据双方认可的书证予以认定，并无不当。3、一审适用法律正确。涉案合同均有双方签字，也没有证据证明安化县公安局对唐新桂做出的刑事拘留程序违反法律规定，故不存在胁迫的情形。涉案合同没有损害国家利益，亦不存在显失公平的情形，金湘公司在一审释明后对标的房产不申请鉴定，应承担举证不能的后果。4、金湘公司对其主张的3500万元损失没有提交证据证明，一审不予支持是正确的。

金湘公司的诉讼请求是：一、确认金湘公司与羽城公司、安化县公安局签订的《资产转让合同》《补充协议书》及《资产转让合同补充协议书》无效；二、依法判令羽城公司、安化县公安局赔偿金湘公司损失3500万元；三、依法判令羽城公司、安化县公安局承担本案一切诉讼费用。

一审法院认定事实：2011年6月9日，安化县公安局职工夏杰等531户与金湘公司签订《商品房团购协议书》，该协议约定：金湘公司已依法取得“辰溪新城K”地块商品开发项目的土地使用权，项目所占用的所有土地符合商品房住宅建设用地要求，金湘公司具有商品房开发资质；夏杰等531户按参加团购的户数整体购买531套，多余房屋由金湘公司处置，若夏杰等531户买受人实际数量小于531户时，多余房屋在双方协议后处置；地下车库修建360个车位，按4.5万元/个由夏杰等531户整体购买；在双方签订本合同后，团购户中出现中途退房现象，房源只能按原价退还金湘公司，买受人无权处理；金湘公司以1760元／平方米的均价向夏杰等531户收取购房款。上述协议还对购房款的交付、房屋的交付标准和交付时间以及违约责任进行了约定。同日，金湘公司还与夏杰等531户团购领导小组签订了《团购补充协议》，约定由夏杰等团购户531户共同出资购买土地，所有权属全体购房户，以金湘公司名义摘牌；该宗土地只能用于“警苑新区”建设，不得改变用地性质和用途，也不得以任何借口抵押给银行、信用社、自然人和单位；“警苑新区”施工承包人为湖南兴华建设工程有限公司，不得转包，分包；不得出现烂尾楼现象，若出现无夏杰等531户团购户认可的事由，金湘公司停工30日，视为放弃对“警苑新区”项目的开发权，包括商铺所有权等，任由全体团购户代表小组变更处置，金湘公司不持异议；金湘公司与湖南兴华建设工程有限公司为连体公司，开发建设过程中的质量问题，双方负连带责任。2011年11月28日，夏杰等531户与金湘公司签订《关于合作开发东坪大桥桥南建设用地的协议》，约定夏杰等531户由各团购户自筹资金统一购得建设用地，并同意由金湘公司摘牌进行开发建设，其购地资金抵作购房款，用地手续由双方共同完成，按有关政策办理；金湘公司负责住宅小区开发建设（命名“金安景园”），房屋以1760元／平方米的均价，以团购方式售给夏杰等531户；本小区除531户外所有住宅余房及全部商业部分，归金湘公司全权处置。

上述协议签订之后，双方按照约定办理了土地变更为建设用地的相关法律手续，夏杰等531户依约支付了购房款，工程于2012年开始施工。夏杰等531户购房户在安化县公安局的组织下，选举出了黄旭东、李完来、文观军等人作为金安景园业委会成员，成立了金安景园业委会。在金安景园项目施工过程中，因金湘公司资金紧缺，导致工程未能按照事先的约定及时完工。2015年6月11日，金湘公司向金安景园业委会出具报告，称因资金实力有限、经营管理不善、对市场估计不足以及国家宏观政策等原因，导致金湘公司项目资金链断裂，项目无法继续进行；为保证项目能顺利完工，交付业主使用，恳请金安景园业委会帮助金湘公司筹集资金，重新启动项目；并承诺：1.金湘公司愿意将金安景园项目所有未对外销售的约14000平方米商铺不低于5000元/平方米对外抵押借款，承受利息范围为年利率15%以下，期限为12个月，如预期不能按时还款，则所抵押门面以抵押的价格归抵押权人所有；2.金湘公司保证积极配合金安景园业委会尽快保质保量将项目完工交付业主；3.金湘公司愿意接受金安景园业委会的监督，所筹集的资金只能用于后期工程建设，所有支付的工程款由金湘公司签字，业主认可后从监管账户支付；4.如果金安景园业委会同意此报告内容，则可视为与金安景园业委会的补充协议，具有同等的法律效力。同日，安化县公安局部分公安干警从金湘公司收取了用于网签系统的2个电子加密狗U盘。2015年12月21日，金湘公司再次出具金安景园项目基本情况，声称工程未能如期完工存在的原因：1.资金实力有限，自筹资金不足；2.对市场预计不足，项目位置特殊，加之安化目前商铺销售供大于求的现状，商铺基本销售不动；3.国家宏观政策原因，银行对房地产完全不放贷；4.项目融资成本高，项目开发时间延长，造成各项费用增加；因上述原因，导致项目进展缓慢，且多方负债，报建费、税收难过关，拖欠员工工资，故请求安化县公安局以及全体业主协助金湘公司销售商铺，并解决资金问题。

2015年6月15日，安化县公安局接到匿名群众举报，称金湘公司在开发金安景园项目时，挪用该项目资金进行其他房地产项目的开发，导致金安景园房地产项目资金链断裂，项目停工。2016年8月19日，安化县公安局对唐新桂挪用资金一案立案侦查，并于同日对唐新桂刑事拘留。2016年8月29日，唐新桂的辩护律师于松林、李华曾向安化县公安局递交了申请侦查人员回避的回避申请书，2016年9月2日，于松林、李华又以相信安化县公安局办案民警会秉公执法为由，撤回了回避申请。2016年9月24日，安化县人民检察院对唐新桂作出不批准逮捕决定。唐新桂于同日交付了1万元取保候审保证金以后，办理了取保候审手续，予以释放。

2016年11月9日，湖南日升房地产土地评估有限责任公司根据羽城公司的委托，出具日升房评字（2016）第1103号房地产评估报告书，经该报告书评估，金安景园（房屋所有权及房屋所占用范围内土地使用权）在价值时点2016年10月25日的市场价值为7308.64万元。2016年11月16日，羽城公司向安化县人民政府出具关于收购公安局金安景园房产项目的请示。

2016年11月23日，金湘公司与金安景园业委会签订《补充协议书》，该补充协议约定：1.金湘公司按资产转让合同履行义务后，金安景园的相关报建费和所有的税费在转让款中解决，并在所剩款项中解决金湘公司所欠580万元债务；2.在金湘公司履行资产转让合同，全力配合处理善后工程及交房问题的基础上，金安景园业委会的全体业主放弃追究金湘公司迟延交房的权利，不再追究金湘公司的违约责任；3.金安景园业委会按资产转让合同所收款项，负责小区供水供电，园林建设，消防扫尾工程，地下车库扫尾工程，1至5号楼扫尾工程等六项建设，承担向羽城公司转让资产办理产权证的相关费用，支付金湘公司所欠员工工资60余万元；4.金安景园业委会按资产转让合同接手金安景园的剩余工程，并全力协助金湘公司与三个楼栋长搞好工程结算；业主按揭保证金、所欠房款、未出售的车位均由金湘公司处理；在金湘公司履行资产转让合同权利，配合处理善后工程及交房办证问题的基础上，安化县公安局对唐新桂的刑事案件撤案处理。安化县公安局副局长黄旭东作为金安景园业委会的代表，在该协议上签字。2016年12月5日，金湘公司与羽城公司、安化县公安局、金安景园业委会签订《资产转让合同》，该合同约定：金湘公司将金安景园1号、2号、3号楼的全部商铺（建筑面积14055.76平方米）及金安景园3号楼夹层（建筑面积1715.16平方米）转让给羽城公司，转让价款为人民币7000万元，转让过程中需缴纳的税费由金湘公司负责；第一笔款项2800万元于签订协议后支付，第二笔款项2700万元在标的物办妥网签手续后支付；余款1500万元在相关部门对工程项目验收合格，并办理完所有证件以后支付，付款时金湘公司、安化县公安局、金安景园业委会应该提供符合要求的不动产销售发票和相关证件等。合同还对转让标的物的权利瑕疵完善、款项的支付方式以及违约责任进行了约定。为了履行上述合同，金湘公司解除了已销售的22户门面的销售合同，退还了已收取的销售款并支付了相应利息，共计支付款项约1200万元。2017年1月24日、2017年2月24日，金湘公司曾两次向羽城公司出具承诺书，要求羽城公司在第二笔款项付款条件未成就的情况下，考虑工程进度，提前支付第二笔款项1500万元，金湘公司愿意以150个车位作抵押。2017年8月15日，羽城公司与金湘公司、安化县公安局、金安景园业委会签订《资产转让合同补充协议》，约定金湘公司在未办理完成商铺相关不动产登记前，金湘公司在金安景园物业对外销售的150个车库暂时抵押给羽城公司，并由安化县公安局、金安景园业委会进行担保，直到金湘公司为羽城公司办理好所购买商铺的不动产登记后，自动归金湘公司处理；签订本协议之日起三日内羽城公司支付金湘公司商铺款600万元整，余款在办理不动产登记前一次性付清。2016年11月至2017年8月，羽城公司分数次支付了资产转让款共计6400万元，转移的标的不动产均已网签至羽城公司名下，但因金安景园项目工程未进行竣工验收，且项目拖欠税费等原因，转移的相关不动产仍未办理产权登记。

另查明，唐新桂挪用资金一案目前并无进一步的处理结论，因安化县公安局对唐新桂解除了取保候审，2017年12月7日，安化县公安局退还了唐新桂取保候审保证金1万元。2018年底，唐新桂就其与羽城公司、安化县公安局资产转让的相关合同问题向省委巡视组进行投诉，同时金湘公司就其与羽城公司、安化县公安局之间资产转让相关合同的效力问题及损失赔偿问题诉至一审法院。

一审法院认为，本案系金湘公司要求人民法院确认其与羽城公司、安化县公安局、金安景园业委会签订的《资产转让合同》《资产转让合同补充协议》以及其与金安景园业委会签订的《补充协议书》不具有效力，并要求合同相对方赔偿损失的纠纷，系确认合同效力纠纷。本案争议的焦点问题为：一、安化县公安局在本案中的诉讼地位；二、上述三个合同是否合法有效；三、金湘公司主张的经济损失是否应当支持。

一、关于安化县公安局在本案中的诉讼地位的问题。

金湘公司为证实金安景园业委会的主要负责人均由安化县公安局党组指派，金安景园业委会与安化县公安局为同一主体，向法院提交了金安景园业委会扩大会议纪要，但该证据并不能证实金安景园业委会的成员文观军、刘陋铭等人系安化县公安局指派的人员。在金安景园业委会这一机构的成立过程中，安化县公安局虽起到一定的组织作用，但该机构的成员均来源于安化县公安局的购房职工，产生方式亦主要是通过购房职工选举产生，金安景园业委会设立的目的是为了维护购房职工作为民事主体在团购住宅房屋过程中享有的相关权益，与公安机关为履行行政、公共职能的机构设置、职责职能配备具有本质的区别，故金安景园业委会并非安化县公安局设置或主管的下属机构，金湘公司也未提供证据证实该机构与安化县公安局存在财物上的依赖关系、安化县公安局需对其民事行为承担民事法律后果。金湘公司主张安化县公安局与金安景园业委会系同一民事主体缺乏事实依据，不予支持。

2016年11月23日，金湘公司与金安景园业委会签订的《补充协议书》，因合同相对方仅为金安景园业委会，金湘公司以安化县公安局为被告要求确认该合同无效，诉讼主体错误。

2016年12月5日，金湘公司与羽城公司、安化县公安局、金安景园业委会签订的《资产转让合同》以及上述各方于2017年8月15日签订的《资产转让合同补充协议》，安化县公安局系合同签订的一方当事人，且在合同约定的权利义务履行方面起到一定的担保、监督作用，金湘公司提起确认合同无效的诉讼，将安化县公安局作为被告并无不当。安化县公安局提出其并非本案适格被告的辩解意见与客观事实不符，不予支持。

二、关于本案中的《补充协议书》《资产转让合同》以及《资产转让合同补充协议》是否合法有效的问题。

金湘公司要求确认其与金安景园业委会于2016年11月23日签订的《补充协议书》无效，但在本案中仅起诉安化县公安局，未起诉合同相对方金安景园业委会，而其关于金安景园业委会与安化县公安局系同一主体的主张与本案查明的事实不符，经一审法院释明后，金湘公司仍不愿意追加金安景园业委会或该业委会代表的夏杰等531户购房户为被告，故在本案中，对金湘公司的该项诉求不予审理。

金湘公司与羽城公司、安化县公安局、金安景园业委会于2016年12月5日签订的《资产转让合同》以及上述各方于2017年8月15日签订的《资产转让合同补充协议》，上述各方当事人均对合同内容进行了签字盖章确认。金湘公司提出安化县公安局存在胁迫金湘公司签订上述合同的情形，胁迫的方式是安化县公安局对金湘公司原法定代表人唐新桂刑事拘留。虽安化县公安局对唐新桂刑事拘留的事实的确存在，但金湘公司并未提供证据证实安化县公安局对唐新桂刑事拘留的程序存在违反法律规定的情形，且唐新桂虽曾就相关问题向省委巡视组投诉安化县公安局，但并未有检察机关、纪委等职能部门对安化县公安局刑事拘留唐新桂一事进行违法性、违规性界定，而且上述合同的签订时间又均发生在金湘公司原法定代表人唐新桂取保候审之后，故金湘公司主张安化县公安局采取对唐新桂刑事拘留的方式胁迫其签订上述相关合同依据不足，不应采信。另《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述法律规定，本案中的《资产转让合同》与《资产转让合同补充协议》的主要内容为金湘公司向羽城公司出售金安景园商铺及夹层，羽城公司支付购买价款，并不存在损害国家利益的情形，不符合“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的合同无效情形。虽根据上述合同中部分条款的约定，安化县公安局作为国家机关，与金安景园业委会一同为金湘公司交易标的物的权属瑕疵清除、产权登记办理以及发票的交付等行为提供担保，违反了我国担保法的相关规定，应为无效，但该部分担保内容相对于资产转让的主合同法律关系来说系从合同义务，从合同权利义务部分内容无效并不影响主合同权利义务内容的效力，且上述内容无效的权利义务主体羽城公司与安化县公安局并未就此主张权利。故金湘公司在上述两合同并未损害国家利益、合同约定的主要权利义务并未违反法律、行政法规的强制性规定的情形下，仅以合同系胁迫手段签订为由主张合同无效，缺乏法律依据，不予支持。金湘公司还提出，本案中对标的房产的估价过低，显失公平，但金湘公司并未就交易的标的房产申请鉴定，另根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，对显失公平的合同，法律仅赋予受损害方请求变更或者撤销合同的权利，而并非合同当然无效。金湘公司主张合同显失公平，要求确认《资产转让合同》及《资产转让合同补充协议》无效的诉讼请求无事实依据与法律依据，不予支持。

三、关于金湘公司主张的经济损失是否应当支持的问题。

金湘公司并未就其因本案的相关合同存在3500万元经济损失提供足够的依据，且金湘公司要求确认《资产转让合同》和《资产转让合同补充协议书》无效的主张并无法律依据，故金湘公司无权要求羽城公司及安化县公安局对其进行损失赔偿，金湘公司的该项诉讼请求，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：驳回金湘公司的诉讼请求。案件受理费216800元，由金湘公司负担。

二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，金湘公司的诉请之一是要求确认《资产转让合同》《补充协议书》及《资产转让合同补充协议书》无效，从其上诉和庭审情况看，其依据的事实和理由主要是：531户购房户有串通行为，以签订合同的合法形式掩盖压低价格出售房屋的非法目的，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第三款的无效情形；安化县公安局为无处分权人，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条，涉案合同应为无效；金湘公司是在法定代表人唐新桂受胁迫的情形下签订的涉案合同。本院认为，合同的效力应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条判断。该条规定了合同无效的五种情形，其中第二项为恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，第三项为以合法形式掩盖非法目的。本案中，金湘公司没有提交证据证明羽城公司与安化县公安局、业主之间存在有恶意串通的意思表示和行为，且涉案合同也未损害国家、集体、第三人的利益。合同签订的目的是转让金安景园1、2、3号楼的全部商铺，这是正常的商业行为，并非非法目的。金湘公司认为转让价款过低，但其在签订合同时并未提出异议，在诉讼过程中也未申请重新鉴定评估，故其主张没有事实依据。故金湘公司认为涉案合同因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定而无效的理由不成立，本院依法予以驳回。安化县公安局没有参与签订《补充协议书》，其参与签订的《资产转让合同》《资产转让合同补充协议》主要的权利义务系转让方金湘公司与受让方羽城公司享有和承担，安化县公安局在其中仅承担一定的整改、担保义务，其并未代替金湘公司处分其财产，金湘公司认为安化县公安局系无权处分，违反《中华人民共和国合同法》第五十一条的理由不成立。至于金湘公司提出涉案合同系受胁迫签订，本院认为该理由亦不成立。理由是：第一，安化县公安局既是民事权利主体，也是一级行政机关。其根据报案情况拘留金湘公司原法定代表人唐新桂是依法行使职权，其行为并不存在违法违规之处。第二，唐新桂虽然就相关问题向省委巡视组投诉安化县公安局，但截至目前，并未有相关职能部门对此作出违法性或违规性界定。第三，金湘公司如果担心安化县公安局利用其强势地位胁迫唐新桂签订相关合同，其是有合法救济渠道的，事实上金湘公司也曾于唐新桂被拘留后向安化县公安局递交了回避申请书，但几天后又以相信安化县公安局办案民警会秉公执法为由撤回了回避申请。第四，安化县公安局并未参与《补充协议书》的签订，不能以《补充协议书》中的约定来证明安化县公安局存在有胁迫行为。第五，即便认定本案有胁迫行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条的规定，也应属于可撤销的合同，而非无效合同。虽然《全国法院民商事审判工作会议纪要》第42条明确当事人依据可撤销事由主张合同无效，经审查可撤销事由成立的，法院可以直接判决撤销合同，但撤销合同也必须满足撤销权行使的基本程序要求。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定，当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。金湘公司主张安化县公安局对唐新桂刑事拘留即是在胁迫唐新桂签订涉案合同，但在2016年9月24日，唐新桂在交纳保证金1万元办理取保候审手续后即予释放，2017年9月22日安化县公安局又退还了保证金，唐新桂自此并未再受到人身的约束和心理的胁迫。但唐新桂或金湘公司一直没有行使撤销权，而是选择了向省委巡视组投诉等方式。至2018年12月28日金湘公司提起本案诉讼，已经超过了法律规定的一年撤销权行使期间，故金湘公司的诉讼请求依法也不能得到支持。

综上所述，金湘公司要求确认《资产转让合同》《补充协议书》及《资产转让合同补充协议书》无效的理由均不能成立，依法予以驳回。至于金湘公司上诉提出的金安景园业委会主体资格问题，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，业主委员会应当在入住率达50%以上时，由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立，并要在当地房管部门备案。本案的金安景园业委会的成立显然不符合上述条件，不是能享有民事权利义务的合法主体。一审法院确认金安景园业委会为涉案合同主体不当，本院予以纠正，但不影响本案的实体处理。

金湘公司上诉还提出要求羽城公司和安化县公安局赔偿因合同无效给金湘公司造成损失3500万元，并返还商铺、夹层和门面。因其并未提交证据证明其损失大小，故对其要求赔偿损失的上诉请求不予支持。金湘公司要求返还商铺、夹层和门面的上诉请求在一审中并未提出，超出了一审诉讼请求的范围，且双方对此无法达成调解协议，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条的规定，对此不予审理。

综上，金湘公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但处理结果可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费216800元，由湘潭市金湘房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　王　莉

审判员　李　娟

审判员　贾小弟

二〇二〇年六月二日

法官助理王海洋

书记员成琼