安化县家乐物业管理有限公司、安化县羽城建设投资有限责任公司等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 （2022）湘0923民初1963号 原告：安化县家乐物业管理有限公司，住所地湖南省益阳市安化县东坪镇资江社区沿江路嘉和一期六栋二梯间208号。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，湖南丰昇律师事务所律师。 被告：安化县羽城建设投资有限责任公司，住所地湖南省安化县东坪镇资江大桥北端301号。 法定代表人：***，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1957年10月8日出生,汉族，户籍所在地湖南省安化县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：***，湖南义剑（安化）律师事务所律师。 被告：安化县多财物业管理服务有限公司，住所地湖南省益阳市安化县东坪镇沿河街嘉禾小区负一楼。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖南江之浩律师事务所律师。 第三人：安化县嘉和资水名居小区业主委员会，住所地湖南省益阳市安化县东坪镇沿河街嘉和一期15栋。 负责人:***,系业委会主任。 委托诉讼代理人：***，男，1961年12月17日出生,汉族，住湖南省安化县，系业主委员会副主任。 原告安化县家乐物业管理有限公司（以下简称家乐物业公司）与被告安化县羽城建设投资有限责任公司(以下简称羽城公司)、安化县多财物业管理服务有限公司（以下简称多财物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2022年7月13日立案受理后，依法追加安化县嘉和资水名居小区业主委员会（以下简称资水名居业委会）作为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家乐物业公司法定代表人***及其委托诉讼代理人***，被告羽城公司委托诉讼代理人***、***，被告多财物业公司法定代表人***及其委托诉讼代理人***、第三人资水名居业委会委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告家乐物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决两被告支付原告物业费216158.6元（物业费计算时间2021年2月1日至2022年5月31日)；2、判决被告多财物业公司支付原告物业费83361.4元（物业费计算时间2021年2月1日至2022年5月31日)；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年8月28日，原告与安化县嘉和房地产开发有限公司(以下简称嘉和公司)签订《嘉和?资水名居物业管理服务委托合同》，原告在签订该物业管理服务委托合同后，一直按该协议履行服务合同至今。2018年10月15日安化县嘉和资水名居小区业主委员会对地下车库辖7800余平方米，按2.4元每月征收物业管理费。两被告于2021年1月29日签订嘉和资水名居地下停车库租赁合同，由被告多财物业公司承租被告羽城公司位于嘉和资水名居5629.13平米地下停车库进行运营管理。在被告多财物业公司承租被告羽城公司嘉和资水名居地下停车库后，两被告一直未向原告支付物业费。同时被告多财物业公司还经营嘉和资水名居2170.87平米的地下停车库，在该经营地下停车库也未向原告支付物业费。 综上所述，两被告的行为严重违反了合同约定及《民法典》等法律规定。现原告依据《民事诉讼法》等相关法律法规，向贵院提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。 被告多财物业公司辩称:1、原告家乐物业公司向被告多财物业公司索要物业费的诉求不成立，我公司是和资水名居业委会签订物业服务合同，没有和原告签订任何服务合同和协议，原告向我司主张权利没有法律依据，应驳回原告的诉讼请求；2、多财物业公司是和资水名居业委会签订的承包合同，原告家乐物业公司与我公司之间没有签订合同，双方没有事实上的因果关系，没有合同约束，完全属于互不干涉、互不往来，更不存在法律上的权利与义务关系，所以被告不是本案的诉讼主体；3、嘉和公司根本没有权利与原告签订地下停车场的物业服务合同，被告多财物业公司与被告羽城建设公司签订的地下车库的承包合同是2021年1月29日，生效时间是2021年2月1日至2023年1月1日止，从签订合同后，家乐物业公司严格履行合同职责，地下车库所有的保安、保洁、设备的维修、维护都是被告多财物业公司支出，所有的纠纷事务处理也是多财物业公司解决的；4、原告是基于前期物业服务合同收取物业费，前期物业服务合同并不包括涉案的地下停车场，前期物业服务合同的截止期限是业主委员会成立并接管，业主委员会于2021年4月发出公告，实行业主自治，并在2021年12月24日通过招投标由安化福林物业公司中标并签订了物业服务合同。在福林物业进驻后多财物业公司租赁向福林物业公司交纳相应的物业费；5、原告以2.4元/月每平方的标准收取地下车库的物业费没有依据，原告所说的长期向被告提供了物业服务也不实，从2021年2月1日就已经停止了地下车库的物业服务。 被告羽城公司辩称:1、物业公司收取物业费必须与羽城公司有物业服务合同或协议，原来停车场是原告承租的，业委会自治之后，羽城公司与多财物业公司签订停车场的租赁合同，更换了承包人；2、根据羽城公司与承租方的合同，物业费是由承租方承担的，事实上羽城公司把停车场出租给原告及多财物业公司均没有交过物业费，物业费都是由承租人承担，羽城公司不是本案适格被告，没有理由要求羽城公司承担责任。 第三人资水名居业委会辩称：1、原告要求两被告支付物业费没有依据，原告并没有就地下车库提供物业服务，2021年2月1日之前原告确实承包了停车场的物业服务，但在2021年2月1日以后承包权解除了，地下车库的承包人为多财公司；2、原告的前期物业服务合同服务对象是地表以上，并不包含地下车库。在原告家乐物业公司与资水名居业委会解除地下车库的承包权后，原告并没有就地下车库提供物业服务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院予以认定如下： 1、《嘉和·资水名居物业管理服务委托合同》、《物业公司交接协议》的真实性、合法性予以认可； 2、《车库物业协议，地下停车场租赁合同》真实性、合法性予以认可； 3、《关于嘉和一期小区地下车库的管理意见》的真实性予以认可，该意见是小区业委会的内部意见通知，不能作为原告收取物业费的依据，关联性不予采信； 4、《监控中心值班表》、《物业办公室值班表》、《会计凭证》、《工资发放表》无法核实其真实性且达不到被告的证明目的，不予采信； 5、《微信聊天记录》系原告单方面提供，无法核实证据的来源，该份证据不予采信； 6、资水名居业委会出具的《证明》真实性予以采信，但与本案无关联性，达不到原告的证明目的，不予采信； 7、证明、照片系原告单方面制作，三性无法确认，不予采信； 8、《嘉和小区业主委员会章程》真实性、合法性予以认可，但达不到被告的证明目的，该份证据不予采信； 9、《一期物业管理服务委托合同》三性予以认可； 10、《关于接管嘉和一期小区物业管理的函》、《关于嘉和·资水名居一期物业管理服务委托合同》、《承包协议》、《小区业主委员会成立（换届）备案表嘉和一期业主委员会公告》的真实性、合法性予以认可； 11、物业费收据的三性予以认可； 12、被告多财物业公司提交的《雇请保洁的工资单》、《维修材料购买清单》、《维修照片》、《嘉和停车场费明细表》的真实性、合法性予以认可。 本院经审理认定事实如下： 2018年8月28日，原告安化县家乐物业管理有限公司(乙方)与安化县嘉和房地产开发有限公司（甲方）签订《嘉和·资水名居物业管理服务委托合同》，双方约定将位于益阳市安化县东坪镇嘉和商业广场的物业服务委托乙方家乐物业公司进行管理，物业类型主要是住宅、商业门面、停车场，物业管理面积为按乙方（家乐物业公司实际管理的面积）进行计算，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托管理期限自2018年4月1日起至嘉和·资水名居一期成立业主委员会接管为止。其中车位和使用管理费按下列标准向车位使用人收取：其中对于露天车位是按照每次12小时内5元，12-24小时内10元，车库管理费用收取以物业公司与城投公司合同约定为准。 2018年6月18日，资水名居业委会向安化县房地产管理局申请业主委员会备案，并于2019年3月11日由安化县东坪镇资江社区居民委员会盖章确认，写明物业类型为业主自治。 2021年1月10日，被告多财物业公司（乙方）与第三人资水名居业委会（甲方）签订《嘉和小区一期地下车库业主部分承包协议》约定将地下车库的管理一致同意承包给乙方，承包金额为60000元整，承包期限按城投公司（羽城公司）合同为两年，自2021年2月1日起至2023年1月30日止，今后视情况优先续租。 2021年1月29日，被告安化县羽城建设投资有限责任公司（甲方）与被告安化县多财物业管理服务有限公司（乙方）签订《嘉和资水名居地下停车场租赁合同》约定将羽城公司所有的嘉和资水名居地下车库进行运营管理。停车场的权属归属于羽城建设公司所有。租赁期限为贰年，自2021年2月1日起至2023年1月31日止，租赁总价为捌万元一年。该份合同盖有羽城公司和多财物业公司公章并由双方负责人签字确认。合同约定：“该停车场软硬件设备的维护维修及物业管理等各项开支采用包干制，由乙方自行承担，乙方不得以任何理由要求甲方承担额外的其他费用等”。 2021年3月29日，第三人资水名居业委会向安化县嘉和房地产开发有限公司发出资水名居业委会自治的函件，说明三年来业主反映物业服务管理服务中存在一系列问题，但一直未得到有效整改。经业主委员会研究决定，为了持续有效的做好小区的物业管理，从4月起，小区实行业主委员会自治。安化县嘉和房地产开发有限公司写明同意业委意见，并且加盖公司公章。安化县嘉和房地产开发有限公司于2021年7月13日向原告家乐物业公司发出“《关于终止嘉和·资水名居物业管理服务委托合同》的函”，并要求原告于2021年8月31日前与业主委员会办理好相关交接手续。2021年7月29日家乐物业公司进行了回函。2021年8月25日第三人发出“嘉和资水名居一期业主委员会关于收回物业管理权的通知”，通知各业主嘉和公司与家乐物业公司的委托合同于2021年8月31日终止，自2021年9月1日起将物业管理费并业委会。 2021年12月24日，第三人资水名居业委会与案外人安化福林物业管理有限公司（以下简称福林物业公司）签订《嘉和·资水名居一期物业管理服务委托合同》约定将嘉和一期资水名居的物业管理服务委托给福林物业公司，委托管理期限自2022年1月1日起至2024年12月31日止。同日第三人资水名居业委会向原告家乐物业公司发送关于嘉和一期小区物业管理移交的函，2021年12月25日，原告家乐物业公司进行相应的回复。 另查明，涉案资水名居小区地下车库总共约7800平方米，其中被告羽城公司名下约5629.13平方米，其余为小区业主购买。2018年第三人与羽城公司协商取得了地下车库的管理权后将地下车库交由原告家乐物业公司管理，约定除开支后收入四六分成，第三人六成，家乐物业公司四成。原告家乐物业公司管理两年后，第三人决定采取公开方式向外招租，价多者得，后被告多财物业公司以6万元/年（除交羽城公司的租金后交第三人6万元/年）竞得。被告多财物业公司承租后的第一年自己安排了保安及保洁，在福林物业公司进驻后，被告多财物业公司将地下车库的物业服务交由福林物业公司，并向福林物业公司缴纳了2022年度的物业费36000元。 原告家乐物业公司在福林物业公司进驻小区后仍未退出小区，至2022年7月才彻底退出小区。 本院认为，原告安化县家乐物业管理有限公司与安化县嘉和房地产开发有限公司签订的《嘉和·资水名居物业管理服务》系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，……，对业主具有法律约束力”。根据该合同约定车库管理费用收取以物业公司与城投公司合同约定为准。物业费的收取需有合同依据，且物业合同一般采用书面形式。原告向被告多财物业公司及羽城公司主张以2.4元/平方米的标准收取地下车库2021年2月1日至2022年5月31日期间的物业管理费，但原告在本案中并未向本院提交与羽城公司订立的关于地下车库物业管理费用收取的物业服务合同，也未向本院提交在被告多财物业公司承租涉案地下车库后，被告多财物业公司与原告家乐物业公司就涉案地下车库物业费的收取订立的物业服务合同，原告要求两被告支付2021年2月1日至2022年5月31日间的地下车库物业管理费缺乏合同依据，对其诉讼请求，本院依法不予支持。同时，原告主张依据2018年10月15日第三人作出的“关于嘉和一期小区地下车库的管理意见”以2.4元/平方米收取地下车库物业费，根据法律法规规定，物业费的标准由当地人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定，故业委会的管理意见并不能作为收取地下车库物业费的定价依据，原告主张的收费定价也缺乏依据。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 驳回原告安化县家乐物业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费5792元，减半收取2896元，由原告安化县家乐物业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年九月二十九日 法官助理　*** 书 记 员　黄　然