广州格菱国际钢构有限公司与广州名盛置业发展有限公司建设工程合同纠纷执行裁定书

法定代表人：赖钦祥。

委托诉讼代理人：余晨竹，该公司职员。

本院在执行申请执行人广州格菱国际钢构有限公司与被执行人广州名盛置业发展有限公司建设工程合同纠纷仲裁一案，案外人陈燕美对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人陈燕美称,早在法院查封广州市江南西路玫瑰三街1-31号（单号）负二层267号车位之前，2015年11月25日，其与广州名盛置业发展有限公司签订《玫瑰园车位买卖协议书》，约定广州名盛置业发展有限公司将267号车位转让给其，其依据买卖协议已支付了全部款项并合法使用该车位。因广州名盛置业发展有限公司的原因，车位一直未过户到其名下。其对该车位享有排除强制执行的权利，法院应当撤销与其相关的执行措施。故请求解除对广州市江南西路玫瑰三街1-31号（单号）负二层267号车位的查封措施。

陈燕美提供了以下证据：1.《玫瑰园车位买卖协议书》；2.发票；3.广州市南越物业管理有限公司玫瑰园管理处的证明。

申请执行人广州格菱国际钢构有限公司答辩称，涉案车位产权人为被执行人，未办理网签手续，也未登记异议。陈燕美于2015年购买，2013年登记在被执行人名下的时候，也没有提出异议登记。陈燕美没有对车位主张过权利，车位至今是没有交付的。其提出证据并不能证明其为涉案车位的所有权人，陈燕美仅仅提供了合同和发票，并不足以证明其实际支付了购买车位的款项，并没有付款凭证证明交易的实际发生。根据合同的第八条约定，陈燕美明知车位已经是抵押状态，根据物权法第191条的规定，如果有抵押的未经抵押权人的同意，涉案车位已经抵押给银行。根据合同的第一条约定，表明陈燕美已经知道抵押给银行，法律也规定未经抵押权人的同意是不能交易的。陈燕美在明知的情况下没有行使涤除权，导致没有过户，是买受人自身的原因没有办理过户。发票并不能证明已经支付了款项，因为没有付款凭证。广州名盛置业发展有限公司只是口头收到款项，但是没有收款证据。车位没有过户的原因是陈燕美怠于行使自己的权利；并非被执行人所致。故陈燕美的异议不足以排除执行，应当予以驳回。

被执行人广州名盛置业发展有限公司答辩称同意陈燕美的意见。

本院查明，关于广州格菱国际钢构有限公司与广州名盛置业发展有限公司建设工程合同纠纷仲裁一案，中国广州仲裁委员会于2017年11月30日作出（2014）穗仲案字第2282号裁决，裁令广州名盛置业发展有限公司向广州格菱国际钢构有限公司支付工程款20178949.4元及利息、补偿律师费1325000元；等。该裁决已发生法律效力，因被执行人未履行裁决确定的义务，根据广州格菱国际钢构有限公司的申请，本院以（2018）粤01执2038号立案执行。

在执行过程中，本院于2018年8月10日查封了被执行人广州名盛置业发展有限公司名下位于广州市海珠区江南西路玫瑰三街1-31（单号）共25个车位,其中包括负二层267号车位。陈燕美遂提出本案异议。

据陈燕美提交的证据显示：广州名盛置业发展有限公司（卖方）与陈燕美（买方）于2015年11月25日签订《玫瑰园车位买卖协议书》，约定卖方将广州市江南西路玫瑰三街1-31号（单号）负二层267号车位售予买方，买方已初步了解该车位的具体情况，并愿意按车位现状购买，双方议定车位成交价为316192元，本车位处于抵押状态，须于解押后通知买方提交办证资料办理《房地产权证》，等；广州名盛置业发展有限公司于2016年3月29日出具玫瑰园负二层267号车位款发票，金额为316192元，付款方为陈燕美；广州市南越物业管理有限公司玫瑰园管理处于2019年7月31日出具《证明》，记载：“现有广州市江南西路玫瑰园三街1-31（单号）负二层267号车位：陈燕美，于2015年12月1日至今一直都在使用并按时缴交车位管理费。”

另查明，根据广州市不动产登记查册表显示，涉案车位于2017年3月9日申请涂销抵押。

再查明，广州名盛置业发展有限公司原名称为广州名盛房地产实业有限公司，2012年12月31日经核准变更为现名称。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，广州名盛置业发展有限公司是涉案房地产的开发企业。陈燕美于2015年11月25日与广州名盛置业发展有限公司签订涉案车位的买卖协议，广州名盛置业发展有限公司也出具了已收取全部款项的发票。上述证据可认定陈燕美在本院查封前向广州名盛置业发展有限公司购买涉案车位，并支付了全部款项。陈燕美实际占有使用该车位。现无证据证明涉案车位未办理过户登记手续是陈燕美的自身原因导致。故陈燕美对涉案车位享有足以排除执行的实体权利，其请求本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

中止对广州市海珠区江南西路玫瑰三街1-31号（单号）负二层267号车位的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

（此页无正文）

审判长　　叶洁靖

审判员　　胡伟东

审判员　　刘　皓

二〇一九年十月二十八日

书记员　　黄翠燕

阮晓瑜