新疆东山建设集团有限公司
和某某客运有限责任公司、和某某物业管理有限公司等商品房委托代理销售合同纠纷民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2022）新32民终154号
上诉人（原审被告）：和***客运有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区和田市京通大道173号，统一社会信用代码：91653200230280095Q。
法定代表人：吾不力·阿西木，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：柴建伟，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：和***物业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区于田县喀尔曼路12号盛世华腾商厦一楼002号门面，统一社会信用代码：91653226MA77JB486。
法定代表人：玉送·白克日，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李德宣，新疆玉山律师事务所律师。
原审被告：和***客运有限责任公司于田站，住所地新疆维吾尔自治区于田县木尕拉镇古扎村62号，统一社会信用代码：916532269304304289。
负责人：艾买尔江·卡地，系该站站长。
委托诉讼代理人：柴建伟，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。
原审第三人：新疆东山建设集团有限公司，住所地新疆维吾尔自治区于田县团结路198号，统一社会信用代码：916532262304305164。
法定代表人：杜建军，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：蒲一兵，男，系该公司职工。
上诉人和***客运有限责任公司（以下简称都玉公司）因与被上诉人和***物业管理有限公司（以下简称华宇公司）、原审被告和***客运有限责任公司于田站（以下简称于田站）、原审第三人新疆东山建设集团有限公司（以下简称东山公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区于田县人民法院（2021）新3226民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月23日立案后，依法组成合议庭，于2022年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人都玉公司的委托诉讼代理人柴建伟，被上诉人华宇公司的法定代表人玉送·白克日及其委托诉讼代理人李德宣，原审被告于田站的委托诉讼代理人柴建伟，原审第三人东山公司的委托诉讼代理人蒲一兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
都玉公司上诉请求：依法撤销新疆维吾尔自治区于田县人民法院作（2021）新3226民初1367号民事判决书并改判驳回华宇公司全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一审认定涉案《商品房投资代理销售合同》的华宇公司代理期限未超期，且未构成违约，无法律依据、且与事实不符。首先，合同明确约定的起止时间为2019年5月1日至2020年4月30日，该涉案合同仅仅在该阶段有效，如果在超出该约定的阶段销售属于时间上的变更，属于重大事项的变更，需要双方有明确的约定。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十四条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。就本案而言，双方并未达成一致，明确约定履行期限延期到何时，草率将期限确定为华宇公司销售结束时间为止（即2021年5月）明显显失公平对上诉人不公。其次，对于华宇公司提交的录音，虽然有都玉公司的党委副书记李虹的对话，其并不是都玉公司的法定代表人也不是委托代理人，无权代其做出关于涉案合同内容变更的决定，不能仅以此认定涉案合同继续有效。最后，该涉案合同第七条第六项明确约定“在合同制定出售期限内，必须出售完毕全部住宅。否则，剩余的房屋按双方制定的售房价格由乙方负责返还”。基于此，对于乙方超出2020年4月30日之后出售的房屋，都玉公司都不应向华宇公司支付佣金。都玉公司与华宇公司签订的合同中约定该房产的出资以及建设是由华宇公司承担，但是华宇公司出资不到位导致工程逾期完工，导致房屋销售延后一年，导致房屋价格上涨，这个应该由价格华宇公司承担，不应该由我方承担对方过错造成的损失。
华宇公司辩称，根据合同确定的最后销售时间是2020年4月30日，超过期限不应该认为是华宇公司逾期。因房地产销售资质没有及时进行延续、房屋销售许可到期没办理、都玉公司销售房地产住房贷款的手续没有办理以及疫情的原因，导致华宇公司无法正常销售房屋。我方继续履行合同，都玉公司在此期间也收取了房款，签订了相关的商品房买卖合同，这些行为足以证明都玉公司接受了华宇公司在2020年4月30日以后的销售代理行为。我方一审提交的录音证据充分证明华宇公司在履行合同中尽职尽责履行代理销售合同，其党委书记在录音中充分肯定了华宇公司的功绩。都玉公司收到的销售房款达30，000，000余元，足以支付建设工程单位的工程款。延期交付致使商品房价格上涨基于都玉公司以及疫情的原因发生的变化，销售价格的上涨受益方是都玉公司，都玉公司不得因此让华宇公司承担相应的法律责任，该行为没有给都玉公司造成任何损失，反而增加了都玉公司的收益。综上，都玉公司的上诉请求及理由没有任何事实与法律依据，请求依法驳回都玉公司的上诉请求，维持原判。对于一审遗漏的诉讼请求及损失，华宇公司将另案向都玉公司予以追诉。
于田站述称，于田站并非涉案合同的相对方，不应当承担责任。
东山公司述称，请求法院依法裁决。
华宇公司向一审法院起诉请求：1．判令都玉公司、于田站连带支付华宇公司佣金2，796，300元；2．判令都玉公司、于田站承担本案的诉讼保全费、保全担保费和诉讼费用。
一审法院认定事实：2019年5月5日华宇公司与都玉公司于田站签订《商品房投资代理销售合同》，该合同上都玉公司的领导班子成员签名确认。合同第一条约定华宇公司负责销售的2层到17层住宅面积共计为9540.96㎡；合同第二条约定都玉公司、都玉公司于田站委托华宇公司销售于田客运站院内新建的商品房住宅楼项目并协议销售期限为2019年5月1日起至2020年4月31日止；合同第五条约定代理销售和佣金，负责销售的2层到17层住宅80套房屋商品房销售价格3，000元／㎡，房款总价为28，623，000元，商品房销售价格3，000元／㎡超出部分为华宇公司代理佣金，华宇公司所有住宅楼销售工作2020年4月30日之前完成。审理中查明，华宇公司合同约定的80套房屋销售实际工作完成的时间为2021年5月份，已销售的房款为36，000，236.69元，到都玉公司账户的房款为35，098，332.69元。都玉公司向华宇公司已支付佣金3，500，000元。
一审法院认为，本案争议焦点为本案案由应如何认定、涉案合同效力如何认定、原告主张的佣金如何认定。对于本案案由的认定问题，本案中双方签订《商品房投资代理销售合同》，故本案案由应为商品房委托代理销售合同纠纷。对涉案《商品房投资代理销售合同》的效力如何认定问题，都玉公司对代理的期限提出异议认为，华宇公司严重违约，没有按照销售约定内完成自己的义务，延迟的行为导致了都玉公司蒙受巨大的经济损失，根据合同履行时间的到期以及市场环境的变化，提出华宇公司协商履行期间之后的佣金金额需要双方重新约定。房屋实际交工时间2021年5月，晚于合同约定的时间2020年4月，超出合同时间后，华宇公司仍在履行合同，都玉公司也未提出异议，故对都玉公司的该项主张不予支持。对华宇公司主张的佣金如何认定的问题，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护，虽然华宇公司与都玉公司于田站签订《商品房投资代理销售合同》，但是该合同上都玉公司领导班子成员签名确认，且所有的房款汇到都玉公司账上，故，华宇公司与都玉公司之间的委托销售服务合同关系事实清楚、证据确凿，现委托销售合同已终止，华宇公司也完成相关委托销售事项，故依照《中华人民共和国民法典》第九百六十一条、第九百六十三条，都玉公司应承担支付佣金的法律责任。双方约定房屋销售的总价为28，623，000元，已销售的房款为36，000，236.69元，到都玉公司账户的实际房款为35，098，332.69元，华宇公司的佣金为6，475，332.69元，扣减都玉公司向华宇公司支付佣金3，500，000元，都玉公司尚未支付华宇公司佣金2，975，332.69元，华宇公司只请求支付2，796，300元，故依据华宇公司主张的2，796，300元予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第九百六十一条、第九百六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定〉一条第三款规定，判决：和***客运有限责任公司判决生效之日起十五日内向和***物业管理有限公司支付佣金2，796，300元。一审案件受理费减半收取计为14，585.20元，由和***客运有限责任公司负担。
本院二审期间，当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：与一审认定的事实一致。
另查明，涉案《商品房投资代理销售合同》中，都玉公司与华宇公司约定“本合同代理期限为12个月，自2019年5月1日至2020年4月31日。在本合同到期前的30天内，如果甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长2个月。合同到期后，如果甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理”。合同履行期间及到期之后，双方均没有提出反对意见。
以上事实有经一审法院经质证认定佐卷的证据及当事人一、二审庭审陈述予以佐证。
本院认为，本案争议焦点为对于华宇公司2020年4月31日之后销售的房屋都玉公司是否应当支付佣金的问题。
首先，双方签订的《商品房投资代理销售合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”本案中，双方在涉案合同中明确约定“合同到期前的30天内，如果甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长2个月。合同到期后，如果甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理”。但是从本院查明的事实来看，合同到期之前或者到期之后，双方均没有针对合同是否终止的问题提出异议，也没有对合同进行变更。另外，虽然合同也有约定“在合同制定出售期限内，必须出售完毕全部住宅。否则，剩余的房屋按双方制定的售房价格由乙方负责返还”，但是2020年4月30日之后，华宇公司继续销售房屋并交付销售款，都玉公司也继续接受销售款，直至本案诉讼。据此，在2020年4月30日之后，华宇公司继续按原合同约定进行代售，都玉公司也未按合同约定要求华宇公司返还房屋，而是仍按原合同约定接受华宇公司交付的房款，双方在合同到期后继续履行，应为合同权利义务的延续。因此，华宇公司主张对于乙方超出2020年4月30日之后出售的房屋不应向华宇公司支付佣金的上诉请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，和***客运有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29，170.40元，由和***客运有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 热 依 汗 古 力 · 吐 尔 洪
审判员 麦麦提阿卜拉·图尔荪托合提
审判员 吴 东 冬
二〇二二年四月十一日
书记员 马 家 丽
