中国电信股份有限公司巴马分公司、宜州市金龙房地产开发有限责任公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区河池市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）桂12民终1257号

上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司巴马分公司，住所地：广西巴马瑶族自治县巴马镇寿乡大道234号，统一社会信用代码91451227756529481C。

代表人：韦孟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：韦升，广西弘生联合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄鹏翔，广西弘生联合律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：宜州市金龙房地产开发有限责任公司，住所地：广西河池市巴马瑶族自治县金龙小区。

法定代表人：杨光隆，总经理。

委托代理人：傅春雁，广西宜人和律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广西土木勘察检测治理有限公司，住所地：广西南宁市良庆区兴业一街2号1、2、3号楼，组织机构代码为76892946-6。

法定代表人：蓝耀荣，该公司执行董事。

被上诉人（原审被告）：广州智海建筑设计有限公司，住所地：广州市越秀区寺右二马路51-53号三楼南区。

法定代表人：廖庆云，董事长。

被上诉人（原审被告）：广西南宁信达惠建设监理有限责任公司，住所地：南宁市东葛路30号。

法定代表人：董学斌，董事长。

被上诉人（原审被告）：广西运通建设项目管理有限公司，地址：广西南宁市青秀区民族大道16号环球时代1713-1号，组织机构代码05101456-8。

法定代表人：栗改运，该公司董事长。

上列四被上诉人的共同委托诉讼代理人：傅春雁，广西宜人和律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广西建工集团建筑工程总承包有限公司，住所地：广西南宁江南区白沙大道30号广西壮族自治区水产引育种中心科普楼9楼，统一社会信用代码91450000569070898M。

法定代表人：陈祖训，该公司董事长。

委托诉讼代理人：龙飞，该公司法务处处长。

委托诉讼代理人：傅春雁，广西宜人和律师事务所律师。

上诉人中国电信股份有限公司巴马分公司（以下简称中国电信巴马分公司）、上诉人宜州市金龙房地产开发有限责任公司（以下简称金龙房地产公司）与被上诉人广西土木勘察检测治理有限公司、广州智海建筑设计有限公司、广西南宁信达惠建设监理有限责任公司、广西运通建设项目管理有限公司、广西建工集团建筑工程总承包有限公司因财产损害赔偿责任纠纷一案，不服巴马瑶族自治县人民法院(2015)巴民初字第79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日立案受理后，依法组成公开开庭进行了审理。上诉人中国电信股份有限公司巴马分公司的委托诉讼代理人韦升、黄鹏翔，上诉人宜州市金龙房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人傅春雁，被上诉人广西土木勘察检测治理有限公司、广州智海建筑设计有限公司、广西南宁信达惠建设监理有限责任公司、广西运通建设项目管理有限公司的共同委托诉讼代理人傅春雁、被上诉人广西建工集团建筑工程总承包有限公司的委托诉讼代理人傅春雁、龙飞到庭参加诉讼。因案情复杂，需要补充调查，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。

上诉人中国电信巴马分公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。事实和理由如下：一、原审判决仅由金龙房地产公司承担责任是错误的。本案中包括金龙房地产公司在内的六位被上诉人对于上诉人的损失都存在过失，构成共同侵权，依法应当共同赔偿上诉人的损失。尤其是被上诉人广西建工集团建筑工程总承包有限公司作为施工方，其施工行为是上诉人损害后果发生的直接原因，依法应当承担赔偿责任。因此，原审判决仅由被上诉人金龙房地产公司承担责任是错误的。二、原审判决不予支持安全围墙施工费15075元、原营业厅搬迁费22806元、危楼搬迁费200000、世纪嘉园转让费100000元是错误的。首先，被上诉人的侵权行为导致上诉人的房屋变成危房后，上诉人为了避免被上诉人的侵权结果进一步扩大，不得不在第一时间聘请他人建造了安全围墙和搬迁。而世纪嘉园转让费100000是因为被上诉人的侵权行为产生后，上诉人不得不承租第三人的房屋，而在此之前第三人已承租上诉人所承租的房屋并进行装修，为此上诉人为了避免损失的扩大及根据公平性原则，不得不支付100000元给第三人。因此，以上费用的产生与被上诉人的侵权行为有关，都是侵权行为导致的必然损失；其次，原审法院以安全围墙施工费、搬迁费迟早都会产生为由而不予支持以上费用是错误的。如本案侵权行为没有发生，上诉人拆除重建并不当然产生安全围墙施工，而如前所述，本案侵权行为发生后，上诉人不得不建造安全围墙；另外，如果本案侵权行为没有发生上诉人今后拆除重建时就可以有时间、有计划、有组织的自行安排搬迁，在上诉人自由安排自行搬迁的情况下就不会产生诸如本案中的搬迁费。根据以上论述，安全围墙施工费、搬迁费、世纪嘉园转让费100000依法应当予以支持。三、原审法院判决上诉人承担40%的责任无事实和法律依据。本案损害后果的发生上诉人没有任何过错，全部是被上诉人的过错所导致。而在法律上，只有双方当事人都存在过错才能适用过失相抵的原则。因此，在上诉人没有任何过错的情况下，原审法院无论以何理由判决上诉人承担40%的责任从而减轻被上诉人的责任都是错误的。四、原审法院以上诉人承租”两处房子的总承租面积为309平方米，比原营业厅284平方米大”为由而认定上诉人计算租金明显不合理是错误的。上诉人遭受被上诉人侵害的房屋有三层共858.64平方米，其中一楼营业厅的面积为284平方米。而遭受损害后承租他人的房屋共309平方米，这在在面积上远远小于上诉人的房屋面积。况且，上诉人承租房屋的营业价值也根本无法与遭受侵害房屋的营业价值相比。为此，原审法院只看一楼营业厅面积而忽略具有巨大使用价值的二、三楼面积和营业价值方面的问题从而得出以上定论是错误的。五、原审法院一刀切式的判决租金只计算至2016年12月31日是错误的。本案无证据证明上诉人只需承租到2016年12月31日，如上诉人因被上诉人的侵权行为需要在2016年12月31日后继续承租他人房屋的，被上诉人依法也应当进行赔偿。

针对中国电信巴马分公司的上诉，金龙房地产公司、广西土木勘察检测治理有限公司、广州智海建筑设计有限公司、广西建工集团建筑工程总承包有限公司、广西南宁信达惠建设监理有限责任公司、广西运通建设项目管理有限公司均辩称：一、上诉人并没有拿出充分证据来证明金龙房地产公司等六单位构成共同侵权。二、原审判决驳回中国电信巴马分公司关于围墙施工费、原营业厅搬迁费、危楼搬迁费、世纪嘉园装让费的诉讼请求是正确的。三、对于本案一切损失，与金龙房地产公司等六单位无关应，由中国电信巴马分公司承担全部责任。综上所述，中国电信巴马分公司的上诉请求没有法律和事实依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。

金龙房地产公司亦不符原审判决，向本院上诉，请求撤销原审判决，改判驳回中国电信股份有限责任公司巴马分公司的诉讼请求。事实和理由如下：原审判决上诉人承担赔偿责任没有充分的事实和法律依据。一、损害行为与损害结果之间存在因果关系不能成为判定行为人承担民事赔偿责任的当然理由。首先，至今为止，被上诉人没有任何证据证明受损房屋的质量是合格的，受损房屋无设计、无验收、无合格证明，这是受损房屋的特征之一；诉争受损房屋建成于1982年，至上诉人施工时的2013年，使用了31年，按照中华人民共和国国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》的规定，讼争受损房属砖混预制结构的房屋，按设计使用年限为25年，己超年限6年，是超龄房屋，这是受损房屋的特征之二；诉争受损房屋分别于2011年1月11日和2013年11月18日两次被巴马县房地产管理所鉴定为D级危房，建议拆除重建，这是受损房屋的特征之三。根据以上说明，诉争受损房屋在受损前是不具备使用价值、只有残存价值的房屋。其次，诉争受损房屋是没有价格的。如前所述，受损房屋不具备使用价值的市场属性，而价格是价值和使用价值所决定的，本案受损房屋因没有使用价值而没有办法体现其市场价格。安全等级为拆除重建的D级诉争受损房屋，其残值在市场上的价值为零。再次，对没有使用价值的物品，外力的再次作用，并没有损害或者说降低其使用价值。结合本案，如果诉争受损房屋在上诉人施工前已存在50CM的裂缝，明显属于没有使用价值的危房，施工后裂缝增加了2CM，结果损害行为存在，但结果和没有施工之前是一样的。由此判定上诉人承担赔偿责任且高达100多万元，显然是不公平的，也是没有法律依据的。因此，损害行为与损害结果之间存在因果关系不能成为判定行为人承担民事赔偿责任的当然理由。我国《民法通则》、《物权法》中对损害赔偿的规定不能机械的、形而上的进行理解或适用，应根据案件的实际情况，结合相关的法律规定，才能作出正确的判决。原审法院判决上诉人对行为实施前就没有使用价值的应拆除重建的D级危房承担赔偿责任，是不恰当的。二、巴马县房地产管理所对诉争房屋安全等级的鉴定是合法有效的。巴马县房管所危房鉴定部门是法定的危房鉴定部门，其所作出的危房等级评定是有效的，此为其一。不论是否有业主委托都是有效的。政府部门对辖区内发现有危房的，从安全方面考虑，都有义务对危房进行鉴定，并通知业主停止使用，此为其二。原审法院否认巴马县房管所作出的二次二份《房屋安全鉴定报告》的效力只是简单的否定，并无令人信服的说明。事实上，关于危房的鉴定，主要看两个方面，一是鉴定人有无合法的资格，二是危房现状的客观存在。在本案中，巴马县房管所是具有危房鉴定资格的，且危房的现状确实存在，故巴马县房管所作出的鉴定是有效的。三、事实上的继续使用不能作为法律上具有使用价值的依据。受损房屋在2011年1月11日被鉴定为D级危房，建议拆除重建之后，被上诉人仍然使用危房并对其进行装修。需要指出的是，上诉人对诉争危房的继续使用，在法律上不能成为诉争的D级危房具有法律上承认的使用价值。四、广西信达友邦资产评估有限公司的《资产评估报告》不能作为本案定案的依据。在本案的评估中，委托方所送检材显然不完整，直接影响了评估结果的公正性、客观性。1、在案件审理过程中，因委托事宜，在提供材料的要求上，上诉方明确表示，为保证评估结果的准确性，请委托方提供2011年1月11日的《房屋安全鉴定报告》。遗憾的是，在评估报告中，没有提及到2011年1月11日的《房屋安全鉴定报告》。2、从该报告所载的送检材料看，委托方没有提供2011年1月11日的《房屋安全鉴定报告》，直接导致评估机构认为在评估基准日2013年6月30日以前，受评房屋是正常使用的前提下作出评估结果。这种由于检材的不完整而作出的结论显然是不可靠的，不能成为评定损失的依据。3、该评估报告摘要第三部分价值类型中说明：”本评估结果在评估基准日2013年6月30日以前正常使用条件下的市场价值。”如前所述，2011年1月11日的《房屋安全鉴定报告》己鉴定评估房屋D级危房，对危房的使用是非正常使用，因委托方没有提供2011年1月11日的《房屋安全鉴定报告》，使得评估机构错误地认为在基准日对前，受评房屋是正常使用的而不是应拆除的D级危房的强行使用（非正常使用）。由于委托方所提供的检材明显不完整，致使评估结果的正确性得不到保证。故《资产评估报告》不能作为认定本案的依据。五、原审认定的有关损失没有依据。上诉人提出此异议以假设上诉人有责任为前提，不作为上诉人自认有责的依据。一是装修费，原审中，上诉人并不认可被上诉人提出的装修费用请求。原审法院认定装修费是以被上诉人的装修合同及发票作为依据。表面上看是没有问题的，但认真探究是经不起质疑的。发票是真实的，装修的事确定是存在，否则达不到使用的条件，这些事都是必须认可的。问题在于装修的价格是否合理？有无虚假或过高的成分？这需要经价格鉴定机构的鉴定才能确定，按发票直接认定是不能排除合理怀疑的。二是租金。与上同理，以合同和发票作为依据不能排除合理怀疑，有失公正。原审法院支持的租金损失由两部分之和构成，一部分支持28个月，租金为1027946.67元；一部分支持24个月，租金为443666.97元，总计1379200.78元。粗略计算一下，如租期5年，租金就有300万元左右。诉争房屋面积为858.64平方米，按建设成本带普通装修，每平方米3000元绰绰有余，则858.64平方米×3000元/平方米=2575920.00元，约为260万元。5年的租金就抵一幢全新的房屋，这租金是否理？因此，上诉人认为，即使是上诉人有责任，原审判决关于损失数额的确定在证据上也是不足的。综上所述，原审法院对本案的判决没有充分的事实和法律依据，请二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。

针对金龙房地产公司的上诉，中国电信巴马分公司辩称，宜州市金龙房地产有限责任公司等六单位的行为与中国电信巴马分公司的损害后果存在因果关系；2、根据谁主张谁举证的原则，房屋不合格应由金龙公司承担举证责任。3、巴马县房地产管理所的鉴定不是合法有效地，是不真实的，违反《房屋危险性鉴定标准》和《民事诉讼证据若干规定》29条，是不能采信的。4、诉争房屋事实上是能继续使用的，就说明这个房屋有使用价值。5、广西信达友邦资产评估有限公司的《资产评估报告》可以作为本案的依据。6、对于金龙公司对其上诉请求，应提供充分的证据加以证明，而不是凭空想象。7、对于金龙公司的第五点上诉请求是不成立的，建筑的建设成本与租金不是同一个概念，金龙公司遗漏土地价值去评估租金高低是错误的。综上我方认为金龙公司的上诉理由不成立，请二审法院驳回金龙公司的上诉请求。

其余被上诉人同意金龙房地产公司的上诉意见。

中国电信股份有限公司巴马分公司向原审法院请求：1、判令金龙房地产公司等赔偿房屋损失1062653元、福满地新营业厅租赁费2081438元（暂按五年计算：60个月×31520元/月）、新建路世纪嘉园门面物业租金828666.67元、装修费88518.78元及其转让费10000元、办公大楼安全围墙施工15075元、检测费115000元、危楼搬迁费200000元，共计4599378.35元；2、由金龙房地产公司承担本案诉讼费。

原审法院认定事实：原告中国电信巴马分公司2#综合楼为1982年建成，建筑面积为858.64平方米，一楼营业厅面积约为284平方米，用于办公、营运等电信业务，为了该楼房的安全使用，原告曾口头委托巴马县房地产管理所对楼房的安全等级进行鉴定，该所经组织工作人员到现场查看分析及经验判断后，认为该楼房肯定存在问题，而于2011年1月11日作出《房屋安全鉴定报告》，其内容为：该房屋整体陈旧，各层承重墙体均有不同程度开裂，天面多处漏雨水，各层房屋过道的板底均多处出现沙浆保护层脱落，钢筋外露锈蚀等现象；原因分析为：初步确定为因建设年份较久，当时所使用建筑材料质量较差所致；鉴定结论：房屋安全等级为D级；处理意见为：建议拆除重建。2013年8月30，位于巴马瑶族自治县巴马镇寿乡大道与古城路交汇处的建设单位为被告金龙房地产公司的巴马县商贸中心工程开工，原告认为该项目开发过程中造成原告的上述房屋出现裂缝而向巴马瑶族自治县人民政府汇报，后巴马瑶族自治县人民政府要求巴马县住房与城乡建设局对原告的上述楼房进行鉴定，并于2013年11月18日作出《房屋安全鉴定报告》，其内容为：该房屋整体陈旧，各层承重墙体均有不同程度开裂，天面多处漏雨水，各层房屋过道的板底均多处出现沙浆保护层脱落，钢筋外露锈蚀等现象，一层背面墙脚根部开裂，缝长为整个房屋占地开间，平均宽度0.5-1CM，一至顶层主楼与副楼连接处断裂，平均宽度2-4CM；原因分析为：初步确定为因建设年份较久，当时所使用建筑材料质量较差所致，墙体、板面开裂现象为基础下沉造成；鉴定结论为：房屋安全等级为D级；处理意见为：该房屋已不合适继续使用，请尽快撤离办公人员，在房屋周边设置警戒线、警告标语禁止行人靠近，并拆除重建（连同副楼一并拆除）。2013年11月，原告为保证人员安全和人行安全，停止使用该楼房，并在临街一侧沿该楼房装修滴水线建筑一堵两米高的砖制围墙，支付施工费15075元。在2013年8月30巴马县商贸中心工程开工之前，原告对2#综合楼的安全等级并没有进行全面检测，无原始的完损状况的记录。2014年1月23日，原告为了解该房屋的工程质量，确定能否继续安全使用，并分析房屋裂缝开裂性质及开裂的直接原因而委托广西壮族自治区建筑工程质量检测中心对该综合楼进行相关工程质量检测与监测，该中心于2014年1月16日～2014年5月6日派出工程技术人员到现场进行检测，并于2014年5月12日作出桂建质检（检二）【2014】第455号《工程质量检测报告》，其对上部承重结构安全性鉴定评级为：综合现场检测结果和计算分析，参照《民用建筑可靠性鉴定标准》第6.3.6条的相关规定，该房屋板、墙构件存在数量较多的开裂现象，部分板、墙构件目前裂缝宽度已超出规范限值要求，同时部分梁构件存在不同程度的开裂、混凝土脱落、渗水和钢筋外露锈蚀现象，房屋上部承重结构安全性鉴定评级为Du级；地基基础安全性鉴定评级为：参照《民用建筑可靠性鉴定标准》第6.2.4条对地基基础安全性按建筑物沉降观测或其上部结构反应的检查结果评定的相关规定，该房屋各监测点测量累计下沉量在0.65㎜～40.63㎜之间，在检测周期内连续两个月各监测点沉降速度大于每月2㎜，上部砌体裂缝宽度大于10㎜，其地基基础安全性评级为Du级；鉴定单元安全性鉴定评级：综合现场检测结果并参照《民用建筑可靠性鉴定标准》第8.1条对鉴定单元安全性评级的相关规定，该房屋建筑安全性等级评为DSU级，必须立即采取措施进行处理。对房屋开裂主要原因分析，该鉴定报告认为，从房屋裂缝的分布位置、走向和形态看，该房屋二层墙A～C×5、一～二层墙9～8×B、一层墙、主副楼交接处梁、板构件和地面目前存在的开裂现象呈明显规律指向，其特征与沉降裂缝形态较吻合，不带有承载力不足导致的受力裂缝的特征。其余墙体、梁、板构件裂缝无明显指向规律，不带有沉降裂缝的特征，收缩和温度的辅助作用应是引起开裂的主要。对该房屋沉降观测（竖向位移）的结果显示，房屋近期出现了新的不均匀沉降现象，监测点在监测时段内产生了明显沉降，其累计下沉量与基坑的距离有关，6个监测点中距离基坑最近的4#监测点累计下沉量最大，距离基坑最远的1#监测点累计下沉最小，其指向性较明显（即距离基坑越近下沉量越大），目前未见沉降明显收敛。该房屋墙体亦出现了具有沉降特征的开裂发展现象，部分裂缝观感较新，从裂缝位置、形态和走向上看，其特征与靠近基坑处房屋下沉量比远离基坑处房屋下沉量大引起的沉降裂缝特征相吻合。由于该房屋建成约32年，可以认为其基础原沉降已经稳定，无外部条件影响不应重新发生明显异常的沉降。综合以上沉降监测结果、房屋沉降裂缝位置、形态和走向、邻近新建工程基坑开挖及施工时间和该房屋与基坑位置距离关系等，该鉴定中心认为，由于邻近新建工程基坑开挖及施工，引起被检房屋地下水、地基土应力变化，原本趋于稳定的基础失去平衡，从而引起本已沉降稳定的房屋基础产生新的不均匀沉降。不均匀沉降使该房屋基础出现相对位移（沉降量差异），从而使该房屋墙体出现带有沉降特征的开裂和地面开裂。该鉴定中心建议：该房屋建筑安全等级评为DSU级，必须立即采取措施进行处理，建议条件允许时拆除重建，确保安全。原告为此支付检测鉴定费115000元。2015年6月24日，原告向该院书面申请要求对2#综合楼变成D级危房之前（亦即2013年7月份前）市场价值进行评估，同年12月28日广西信达友邦资产评估有限责任公司作出《资产评估报告》（桂信司评报字[2015]第277号），评估总价为1062653元，原告支付资产评估费10000元。另查明，2014年2月20日，原告对该综合楼内档案、物品的整理、搬运、安装等支付搬运安装费用22806元。2014年2月28日，原告与巴马福满地商务开发有限责任公司签订了一份《巴马福满地电子科技广场商铺承包管理合同》，承包其位于巴马县寿乡大道236号的福满地电子科技广场一层A7号商铺用于经营电信营运收费、手机业务，其给原告三个月的承包免费期，免费期间为：从2014年5月1日至2014年7月31日。承包期间从2014年5月1日至2019年7月31日，主要是租金及柜台承包管理费，为一年一付，第一年从2014年8月1日至2015年4月30日，租金及柜台承包管理费分别为16286元和38002元；第二年从2015年5月1日至2016年4月30日，租金及柜台承包管理费分别为21715元和50669元；第三年从2016年5月1日至2017年4月30日，租金及柜台承包管理费分别为22272元和52339元；第四年从2017年5月1日至2018年4月30日，租金及柜台承包管理费分别为22968元和53870元；第五年从2018年5月1日至2019年4月30日，租金及柜台承包管理费分别为23664元和55541元。当天原告还与巴马福满地商务开发有限责任公司签订了另一份《巴马福满地电子科技广场商铺承包管理合同》，承包该福满地电子科技广场一层A1、A2、A3、A5、A6号商铺用于经营电信营运收费、手机业务，其给原告三个月的承包免费期，承包期间从2014年5月1日至2019年7月31日，主要是租金及柜台承包管理费，为一年一付，第一年从2014年8月1日至2015年4月30日，租金及柜台承包管理费分别为78624元和183456元；第二年从2015年5月1日至2016年4月30日，租金及柜台承包管理费分别为104832元和244608元；第三年从2016年5月1日至2017年4月30日，租金及柜台承包管理费分别为107952元和252096元；第四年从2017年5月1日至2018年4月30日，租金及柜台承包管理费分别为111072元和259584元；第五年从2018年5月1日至2019年4月30日，租金及柜台承包管理费分别为114192元和267696元，两份合同租用巴马福满地商务开发有限责任公司的该福满地电子科技广场一层商铺的总承租面积为189平方米。2014年5月22日位于巴马县寿乡大道236号的福满地电子科技广场一层A7号商铺，原告与河池市嘉美广告装饰有限责任公司签订了《巴马福满地营业厅装修工程施工合同》，原告对上述承租的巴马福满地营业厅进行了装修，支付装修费89757.14元。2015年1月，原告与南宁乐之语通讯设备有限公司签订了《房屋租赁合同》，租用其位于巴马县巴马镇新建路148-3号和巴马县巴马镇世纪嘉园一楼1-2号商铺的房屋，使用面积为120平方米，用于经营电信业务，租赁期限自2015年1月1日至2018年8月31日止，2015年1月1日-2015年8月31日的租金为146666.67元；2015年9月1日-2016年8月31日的租金为220000元；2016年9月1日-2017年8月31日的租金为231000元；2017年9月1日-2018年8月31日的租金为231000元。另外还约定，原告向南宁乐之语通讯设备有限公司支付转让费10万元整，转让费里包括含两台吊顶空调及LED灯的费用2万元；装修补贴的8万元。再查明，原告曾于2010年5月22日、2010年6月21日、2010年6月30日、2010年9月30日和2012年11月对2#综合楼进行装修，先后支付装修费1854元、259200元、224.14元、2819.38元和423805元，共计687902.52元。2015年12月28日，原告的234号2幢三层综合楼经广西信达友邦资产评估有限责任公司市场评估价格为1062653元。原告支付评估费10000元。又查明，被告金龙房地产公司在与被告广西建工集团建筑工程总承包有限公司签订合同之前，部分土方、降水工作由被告金龙房地产公司找其他公司来承包。发包人金龙房地产公司与承包人广西建工集团建筑工程总承包有限公司签订的《建设工程合同》中由承包人承包范围为：护坡桩、桩基础（不含土方工程、电梯部分由金龙房地产公司自行采购）、所有土建主体工程、水电安装、消防工程、装饰工程（不包括二次装修）、铝合金、园林绿化等。包工包料。并约定以发包人挖完土及地基处理完毕办完开工手续双方签字为准。被告广西建工集团建筑工程总承包有限公司还明确基坑挖掘全部按照第三方的设计和施工要求挖掘。另外，被告金龙房地产公司还分别与被告广西土木勘察检测治理有限公司、广州智海建筑设计有限公司、广西南宁信达惠建设监理有限责任公司、广西运通建设项目管理有限公司签订了《建设工程勘察合同（一）》、《建设工程设计合同（一）》、《建设工程委托监理合同》和《建设工程施工图审查合同》。2013年3月15日，经被告广西土木勘察检测治理有限公司进行现场岩土勘察作出了《岩土工程勘察报告》，对场地稳定性及适宜性进行了评价，同时明确了地下水对该工程设计、方式和使用的影响，根据钻探情况，其涌水量不大，但现场地四周距离已建有建筑物较近。场地桩孔施工时，须抽取地下水，危及场地及其周邻地段的稳定性。

原审法院认为，本案的争议焦点有：一、原告2#综合楼的开裂、沉降与被告新建工程基坑开挖及施工是否有因果关系；如有因果关系，六被告是否应该承担赔偿责任及如何承担赔偿责任；二、原告诉讼请求的各项赔偿是否有事实根据和法律依据。关于第一个争议焦点中2#综合楼的开裂、沉降与被告新建工程基坑开挖及施工是否有因果关系的问题，该院认为，广西壮族自治区建筑工程质量检测中心经对原告的2#综合楼进行相关工程质量检测与监测后于2014年5月12日作出桂建质检（检二）【2014】第455号《工程质量检测报告》已经明确是由于邻近新建工程基坑开挖及施工，引起被检房屋地下水、地基土应力变化，原本趋于稳定的基础失去平衡，从而引起本已沉降稳定的房屋基础产生新的不均匀沉降。不均匀沉降使该房屋基础出现相对位移（沉降量差异），从而使该房屋墙体出现带有沉降特征的开裂和地面开裂。而原告该房屋开裂沉降的时间与被告金龙房地产公司的巴马县商贸中心工程开工时间相吻合，其位置与该工程位置相邻，且该房屋沉降的指向性较明显（即距离基坑越近下沉量越大），目前未见沉降明显收敛，因此，原告的该房屋开裂、沉降与被告的该新建工程基坑开挖及施工有直接因果关系，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条”侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”、第九十一条：”不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等。不得危及相邻不动产的安全。”、《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：”不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻造成妨碍或者损失的，应当停止侵害排除妨碍，赔偿损失。”的规定，对于施工造成原告的损失，应由侵权人承担相应的赔偿责任。对于六被告是否应该承担赔偿责任及如何承担赔偿责任的问题，被告金龙房地产公司作为投资建设巴马商贸中心的单位，在兴建该工程之前，经被告广西土木勘察检测治理有限公司进行现场岩土勘察和基坑支护桩检测作出的《岩土工程勘察报告》已经明确了地下水对该工程设计、方式和使用的影响，被告金龙房地产公司应当预知到场地桩孔时，须抽取地下水，危及场地及其周邻地段的稳定性，但其对可能出现的情况没有引起重视，而进行土方开挖、基坑开挖和降水，从而造成了原告该房屋的开裂、沉降，因此，其应该承担赔偿责任。对于其他被告是否应当共同承担赔偿责任的问题，该院认为，其他被告是按照与被告金龙房地产公司签订的合同内容完成被告金龙房地产公司指定的工作任务，因此，其他被告是否承担赔偿责任应以各自在履行合同内容过程中是否构成违约来确定应否承担赔偿责任，因此，与本案的侵权责任纠纷是不同的法律关系，不能在本案中一并审理，原告请求其他五被告共同承担赔偿责任的请求，没有事实根据和法律依据，理由不充分，该院不予支持。关于第二个争议焦点，该院认为，虽然该2#综合楼在被告施工之前曾经巴马县房管所鉴定为D级危房，但该鉴定结论明显依据不足，不能采纳，因此，应以被告施工之后原告委托的广西壮族自治区建筑工程质量检测中心经鉴定作出的D级危房鉴定结论为准，根据广西壮族自治区建筑工程质量检测中心的鉴定结论建议条件允许时拆除重建，确保安全，该综合楼已经没有补强加固的必要，虽然该综合楼已使用33年，房屋陈旧，但在2013年原告还进行了装修并继续使用，不管该综合楼在被告施工之前是什么安全性级别的房屋，被告的行为都是造成原告该综合楼不能继续使用的直接原因，因此，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条”侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”的规定，该综合楼2013年7月的市场价值1062653元即是其直接经济损失金额，对该项经济损失金额予以确定。对于原告请求的福满地新营业厅租赁费2081438元、新建路世纪嘉园门面物业租金828666.67元，这是被告的施工行为使原告综合楼原本可以继续使用而不能继续使用，为此不得不租其他两处房子继续营业而支付的租金，虽然是间接损失，但损失客观存在且已实际产生部分租金损失，因此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第三款”受害人因此遭受的其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失”的规定，原告请求赔偿租金损失有事实根据和法律依据，予以支持，但原告请求两处房子租金损失按五年和四年计算的请求，明显不合理：其一，两处房子的总承租面积为309平方米，比原营业厅284平方米大；其二，租期明显过长。考虑到租用面积比原营业厅大的问题，应扣除多出部分的租金，而对于建造原建筑物及装修等所需工期，租期应从房屋受损拆除重建的合理期限综合考虑酌情支持计算至2016年12月31日。原告于2014年2月28日与巴马福满地商务开发有限责任公司签订了两份《巴马福满地电子科技广场商铺承包管理合同》，免租金三个月，即从2014年8月1日起计算租金，因此，福满地租金支付期间起算点应为2014年8月1日，至2016年12月31日止，租金为：1027964.67元。原告于2015年1月与南宁乐之语通讯设备有限公司签订了《房屋租赁合同》，租用其位于巴马县巴马镇新建路148-3号和巴马县巴马镇世纪嘉园一楼1-2号商铺的房屋，租金支付期间起算点应为2015年1月1日，至2016年12月31日止，租金为：443666.67元。因此，核定原告的租金损失金额为1379200.78元【1027964.67+443666.67×（284-189）/120】。对于原告请求的福满地新营业厅装修费85220.9元、新建路世纪嘉园门面物业装修费88518.78元，这是原告营业需要，如果原营业厅能继续使用，该两处房子装修费用就不会产生，但因金龙房地产公司的行为致使原营业厅不能使用，就造成了原营业厅装修费用损失，因此，原告再请求支付租用的两处房子装修费用，予以支持。对于原告请求该综合楼安全围墙施工15075元、检测鉴定费用115000元、新建路世纪嘉园门面物业转让费100000元、危楼搬迁费200000元，该院认为，其中的该综合楼安全围墙施工15075元、原营业厅搬迁费22806元、危楼搬迁费200000元，不管是否因被告的施工行为造成的，只要使用年限到需要拆除重建，这些费用迟早都会产生，现只是因被告施工行为造成该楼房变成D级危房而前提搬迁和建围墙，而且原告该综合楼已经使用31年，在被告施工之前原告对该房屋的安全等级也没有进行全面的检测，无完损记录以确定是否还能继续使用，因此，原告主张的这三项费用，不予支持；对于转让费100000元的请求，没有法律依据，理由不充分，不予支持；对于检测鉴定费115000元的请求，因是被告施工造成的需鉴定而支付的必要费用，故对该项损失金额予以确定。综合本案的实际情况，该2#综合楼在被告施工之前已经使用31年，并且在被告施工之前原告曾口头委托巴马县房地产管理所对楼房的安全等级进行鉴定，该所经组织工作人员到现场查看分析及经验判断后，认为该楼房肯定存在问题。但因没有进行全面的检测，依据不足，因此，对鉴定报告评定该综合楼为D级危房的结论该院不予采纳。根据上述法律事实分析，被告施工之前原告该综合楼安全问题是客观存在的，原告也没有其他证据证明该综合楼在被告施工之前是什么安全等级以及继续使用是安全的，因此，造成目前该综合楼受损不能再继续使用有多方面的原因，因多方面原因造成原告上述损失金额全部由被告金龙房地产公司承担赔偿责任明显不合理，因此，该院认为，应酌定减轻被告金龙房地产公司40%的赔偿责任，由其承担60%赔偿责任为宜，其赔偿金额为：房屋损失637591.8元（1062653元×60%）、房屋租赁费损失827520.47元（1379200.78元×60%）、新营业厅装修费损失104243.81元[（85220.9元+88518.78元）×60%]、鉴定费69000元（115000元×60%）。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百一十七条第二、三款、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、由被告宜州市金龙房地产开发有限责任公司赔偿原告中国电信股份有限公司巴马分公司房屋损失637591.8元；二、由被告宜州市金龙房地产开发有限责任公司赔偿原告中国电信股份有限公司巴马分公司房屋租赁费损失827520.47元；三、由被告宜州市金龙房地产开发有限责任公司赔偿原告中国电信股份有限公司巴马分公司新营业厅装修费损失104243.81元；四、由被告宜州市金龙房地产开发有限责任公司赔偿原告中国电信股份有限公司巴马分公司房屋鉴定费69000元；五、驳回原告中国电信股份有限公司巴马分公司的其他诉讼请求。案件受理费43595元,由原告负担28066元，由被告宜州市金龙房地产开发有限责任公司负担15529元；房屋损失评估费10000元，由原告中国电信股份有限公司巴马分公司负担4000元，由被告宜州市金龙房地产开发有限责任公司负担6000元。

二审过程中，各方当事人均无新证据向本院提交。

经二审审理查明，原审查明的事实属实，予以确认。

综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、本案赔偿主体如何认定？二、中国电信股份有限公司巴马分公司的损失如何认定应如何认定？三、赔偿主体应承担的责任份额如何认定？

本院认为：一、关于本案赔偿主体如何认定的问题。本案是因开挖基坑导致周边建筑物受损的财产损害赔偿案件。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：”不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻造成妨碍或者损失的，应当停止侵害排除妨碍，赔偿损失。”以及《物权法》第九十一条：”不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等。不得危及相邻不动产的安全。”之规定，不动产权利人因挖掘土地等对相邻不动产一方的财产造成损害的，应当适用无过错原则，承担赔偿责任，即不动产的权利人不得以自己没有过错为由免除赔偿责任。金龙房地产公司作为不动产的权利人，其在行使自己的权利时造成电信公司巴马分公司的办公楼的损坏，依法应当承担民事赔偿责任。施工单位、勘探单位等系根据与金龙房地产公司签订的承包合同来履行自己的职责，由此产生的后果应由金龙房地产公司负担。如施工单位、勘探单位等未依约定履行职责存在过错，则由金龙房地产公司另行主张权利。故本案的赔偿主体应为金龙房产地产公司，而非施工单位或者勘探单位等。故电信公司巴马分公司主张由金龙房地产公司等六单位承担连带赔偿责任的上诉理由不成立，不予支持。

二、关于电信公司巴马分公司的损失应如何认定的问题。1、房屋损失。巴马县房地产管理所虽然早在2011年即对诉涉房屋进行鉴定，鉴定结论为房屋安全等级为D级；处理意见为建议拆除重建，但是由于鉴定人员并未在鉴定报告上签名，不符合司法解释的规定，不能直接作为本案的定案依据。故金龙房地产公司关于一审未将该鉴定报告作为评估房屋价值的材料之一，导致对房屋评估价值严重与客观不符的上诉理由不成立。同时，诉涉房屋在2013年还进行过装修，也还能进行使用，经广西信达友邦资产评估有限责任公司评估，诉涉房屋价值1062653元，本院予以确认，金龙房地产公司关于诉涉房屋已经不存在市场价值的上诉理由不成立，不予支持。2、租赁费。诉涉房屋因金龙房地产公司的原因不能继续使用，电信公司巴马分公司不得已到外面租赁门面进行经营，该已经产生的租赁费为金龙房地产公司侵权行为的损害后果之一，金龙房地产公司应当承担赔偿责任。考虑到原租赁面积远小于现租赁面积，且现租赁门面有三个月的免费期，结合一般情况下重建、装修建筑物所需的工期，一审判决酌情认定福满地租金支付期间为2014年8月1日至2016年12月31日，租金为1027964.67元，世纪嘉园商铺租金支付期间为2015年1月1日至2016年12月31日，租金为443666.67元，并无明显不当，本院予以维持。租赁期限的长短系电信公司巴马分公司与案外人协商后签订，金龙房地产公司并未参与其中，且电信公司巴马分公司与案外人约定的租赁期明显长于正常情况下重建、装修一栋房屋所需的工期，故电信公司巴马分公司主张其租金损失应完全按其与案外人签订的租赁合同来计算，显然不合理，本院不予支持。金龙房地产公司对租金的价格有异议，认为偏高，但未申请评估，也未有其他相反证据予以证实，故对金龙房地产公司的异议，本院同样不予支持。3、装修费。在房屋价值评估时，根据当时的房屋现状，已经考虑到原营业的装修问题，现电信公司巴马分公司再主张装修费属于重复计算，本院不予支持。4、转让费。电信公司主张转让费，其理由是其承租的门面已经过案外人装修，其从案外人接受承租门面时，不得不另行支付给案外人转让费。对此，本院认为，该费用并非金龙房地产公司侵权行为导致的必然后果，电信公司巴马分公司自行租赁需要额外支付转让费的房屋，由此产生的额外费用应由其自行负担。5、办公大楼安全围墙施工费、危楼搬迁费、原营业厅搬迁费。本院认为，诉涉房屋为预制板房，已经使用了31年，在金龙房地产公司施工前，该房屋实际上也已经存在质量，这些费用迟早都会产生，将该费用作为电信公司的损失而分配在金龙房地产公司身上，显然加重了其赔偿责任。一审判决对电信公司巴马分公司主张的该三项费用不予支持正确，本院予以维持；6、检测费。金龙房地产公司施工后导致诉涉房屋开裂，电信公司巴马分公司为确定房屋是否能安全使用及确认房屋的开裂是否与金龙房地产公司的行为有关而委托广西壮族自治区建筑工程质量检测中心对房屋进行检测，根据检测结果，房屋开裂确实与金龙房地产公司有关，由此产生的检测费无疑应当作为电信公司的损失。综上所述，电信公司巴马分公司在本案产生的损失为2649284.34元。

三、关于赔偿主体应承担的责任份额如何认定的问题？根据查明的事实，早在2011年，电信公司巴马分公司曾口头委托巴马县房地产管理所对诉涉房屋的安全等级进行鉴定，虽然该所作出的鉴定结论因不符合法律的规定而不能直接作证据为本院所采纳，但是，经一审法院询问，该所确实曾组织工作人员到现场调查，经调查，讼争房屋已经建设使用了31年，系预制板房，该房屋整体陈旧，各层承重墙体均有不同程度开裂，天面多处漏雨水，各层房屋过道的板底均多处出现沙浆保护层脱落，钢筋外露锈蚀等现象。由此可见，诉涉房屋在金龙房地产公司施工前就已经存在严重的质量问题。电信公司巴马分公司虽然在本案没有任何过错，但是，其房屋本身已经存在的承重墙体不同程度开裂等质量问题就是本案损害后果的一部分。根据行为人仅对自己的行为后果负责的原则，将电信公司巴马分公司的前述损失全部由金龙房地产公司承担，不符合公平合理原则，应酌情减轻金龙房地产公司的赔偿责任。根据本案实际，本院认为由金龙房地产公司承担前述损失的40%为宜，即2649284.34元×40%=1059713.74元。

综上所述，上诉人中国电信股份有限公司巴马分公司的上诉请求不成立，不予支持。上诉人宜州市金龙房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百一十七条第二款、第三款、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、撤销巴马瑶族自治县人民法院(2015)巴民初字第79号民事判决；

二、上诉人宜州市金龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内赔偿上诉人中国电信股份有限公司巴马分公司房屋损失、租赁费损失、房屋鉴定费共计1059713.74元。

三、驳回上诉人中国电信股份有限公司巴马分公司的其他诉讼请求。

案件受理费43595元,由中国电信股份有限公司巴马分公司负担26157元，由被告宜州市金龙房地产开发有限责任公司负担17438元；房屋损失评估费10000元，由原告中国电信股份有限公司巴马分公司负担6000元，由被告宜州市金龙房地产开发有限责任公司负担4000元。二审案件受理费43595元（上诉人中国电信股份有限公司巴马分公司、宜州市金龙房地产开发有限责任公司已经分别预交43595元），由上诉人中国电信股份有限公司巴马分公司负担26157元，上诉人宜州市金龙房地产开发有限责任公司负担17438元，由本院退回上诉人中国电信股份有限公司巴马分公司17438元，退回上诉人宜州市金龙房地产开发有限责任公司26157元。

义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

审　判　长　　吴亚玲

代理审判员　　石李春

代理审判员　　黄忠任

二〇一七年五月××日

书　记　员　　陈玉荣