河南省强力医保科技发展有限公司、王琴琢等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

河南省濮阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫09民终2316号

上诉人（原审原告）：河南省强力医保科技发展有限公司，住所地河南省濮阳市开发区化工一路北段，统一社会信用代码410993100003322。

法定代表人：王守东，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张凤晨，河南优诚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1960年2月13日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。

委托诉讼代理人：范俊浩,河南昭华律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：河南诺美药业有限公司，住所地河南省安阳市汤阴县产业集聚区扁鹊路北段，统一社会信用代码91410900721879369R。

法定代表人：吕海，该公司经理。

委托诉讼代理人：杨新胜，男，1983年6月30日出生，汉族，住河南省光山县，该公司副总经理。

委托诉讼代理人：杨桂保，河南金谋律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：河南省泽诚防腐工程有限公司，司，住所地濮阳市昆吾路与建设路交叉口西北角**，统一社会信用代码91410100067572441Y。

法定代表人：杜良田，该公司总经理。

委托诉讼代理人：彭皖江，河南晖特律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张亭，河南晖特律师事务所实习律师。

原审第三人：濮阳市日升商贸有限公司，住，住所地濮阳市华龙区中原路与长庆路交叉口南200米一社会信用代码914109007583860666。

法定代表人：胡彦军，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王**，河南若澍律师事务所律师。

上诉人河南省强力医保科技发展有限公司（以下简称强力公司）因与被上诉人***、河南诺美药业有限公司（以下简称诺美公司）、河南省泽诚防腐工程有限公司（以下简称泽诚公司）及原审第三人濮阳市日升商贸有限公司（以下简称日升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院（2021）豫0902民初979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

强力公司上诉请求：1.撤销濮阳市华龙区人民法院作出的(2021)豫0902民初979号民事判决，改判支持上诉人一审的各项诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院判决认定事实、采用证据和适用法律均错误。一、首先，被上诉人***、诺美公司在签订合同之前，于2002年最初租用上诉人土地并建设二层楼房时，无任何合法建设手续，属于违章建筑，各方当事人均无争议。其次，泽诚公司通过网上竞拍购买取得日升公司土地面积仅限于10200平方米，只能取得该幅土地之上的建筑物及附属设施的相关权利，上述土地并不包括上诉人的案涉土地。评估公司擅自将违章建筑（二层楼房）一并评估作价，出具严重错误的评估报告，未列举所评估财产清单，致使泽诚公司错误、片面的认为取得了上述二层楼房的权利。再次，泽诚公司竞买到的土地及房产虽已经完成登记备案手续，但附属设施未办理实际交接手续，对属于违章建筑的二层楼房并未实际取得任何权利。另依据《物权法》第九条、第十七条之规定，泽诚公司无法取得该二层楼房的任何权利，更不符合第一百零六条关于善意取得的法律规定，泽诚公司无任何理由占用上诉人的土地。上诉人同诺美公司及***之间的租赁合同约定的义务依然可以履行，其事实基础未发生变化。二、一审法院明知评估存在错误，不结合案件实际情况去测量泽诚公司应取得的面积，也未核实泽诚公司取得土地及房产的实际交付情况，更未采取任何补救或纠正措施，在大量重要事实未查清的情况下，依据该错误的评估，判决驳回上诉人的诉讼请求，严重损害了上诉人的合法权利。综上，上诉人同诺美药业、***之间签订的租赁合同合法有效，各方应依据合同约定履行义务，泽诚公司竞买的土地未包含上诉人的土地，对上诉人土地上的违章建筑及附属设施任何人也无权取得，不影响上诉人、诺美药业及***之间的租赁合同义务的正常履行。

泽诚公司辩称：一、本案是租赁合同纠纷，泽诚公司不是案涉《土地租赁协议》的当事方，强力公司突破合同相对性，要求泽诚公司承担责任无事实及法律依据。二、案涉二层小楼的合法性已经司法拍卖程序确认，不属于违章建筑。三、泽诚公司基于对司法公信力的信任，经过合法程序、以合理对价取得了案涉争议土地、地、地上房屋及其他附着物的物权已进行了土地及房屋的变更登记手续。依据《物权法》第28条、第106条、第157条之规定，系善意取得、原始取得案涉争议土地上房屋及其他附着物的物权。现有证据不能证明强力公司对案涉争议土地享有物权。四、即使强力公司对案涉争议土地享有使用权，若有损失也只能向***索赔，不能向泽诚公司主张权利。强力公司的诉求无事实及法律依据，应驳回其上诉。

***辩称：一、本案虽为租赁合同纠纷，但强力公司的请求实际系要求恢复其出租的土地原状并要求建设围墙，该诉请在起诉时已经因事实发生重大改变无法履行，强力公司的诉请侵害泽诚公司的合法权益。二、强力公司在原租赁期满后未要求***、诺美公司承担恢复原状的责任，而是继续与诺美公司重新协商履行合同，并在长达三年期间从未主张过恢复原状，至此恢复土地原状的基础已经不存在，原合同约定内容已发生重大改变无法履行，强力公司存在过错。原审法院认定原告诉请发生重大变化无法实际履行，认定事实清楚，适用法律正确。

诺美公司辩称：本案的关键有两点，上诉人的诉讼请求能否履行，驳回不能履行的诉讼请求是否有法律依据。关于诉讼请求能否履行，在本案再审中已经查明，各方当事人均表示无法履行。关于驳回不能履行的诉讼请求是否有法律依据，在一审判决书中已明确说明，即合同法111条。

强力公司向一审法院起诉请求：１.判令二被告将租用的土地恢复原状后交付原告，费用由二被告承担；２.判令被告在双方土地分界线上建设不低于高2.５米、长120米的水泥砂浆砌砖围墙；3.要求第三人泽诚公司协助恢复原状。

一审法院认定事实：2012年10月31日，强力公司（甲方）法定代表人王守东个人名义与仲亿公司（乙方）、***（丙方）签订土地租赁协议一份，该协议主要内容：乙方租用甲方土地780平方米（长120米宽6.5米），租期自2012年11月1日至2015年10月31日；租金为2012年11月1日至2013年10月31日年租金4万元，2013年11月1日至2015年10月31日年租金5万元；租赁期满，乙方应返还该土地，租赁期满前及时拆除完该土地上所有建筑物（包括厨房、围墙、污水处理建筑设施、地、地下酒精罐及其他附属设施清除完建筑垃圾，平整好土地，所需费用由丙方承担，甲方不承担任何费用；租赁期满前，丙方要在双方土地分界线上建筑不低于高2.5米、长120米的水泥砂浆砌砖围墙，所需费用由丙方承担，甲方不承担任何费用；如丙方不按本协议内的约定执行，给甲方造成的损失由乙方承担。协议签订后，仲亿公司即开始使用协议约定的土地。租赁期满后，仲亿公司仍使用原告的土地，2018年仲亿公司（2018年6月20日更名为诺美公司）不再使用原告土地，并支付了原告全部租赁费。

另查明，***原为仲亿公司唯一股东，2010年10月11日***与晏业行等订立股权转让协议书1份，协议主要约定，被告***将其持有的仲亿公司100%的股份转让给晏业行等人，晏业行等人负责仲亿公司的生产经营。2013年5月9日仲亿公司（称甲方）、***（称乙方）、日升公司（称丙方）订立补充协议1份，补充协议主要约定：甲方名下的房地产仍归原股东乙方所有，乙方似将房地产转让给丙方；甲方协助办理房地产转让过户手续；甲乙双方原签订的房地产租赁合同继续有效，由甲丙双方继续履行。

另查明，2002年9月26日，濮阳高新技术产业开发区管委会（以下简称开发区管委会）作出会议纪要，会议纪要主要内容：黄河路北、化工××西、纬一路南、经一路东原有一条规划小路，该小路红线宽9米，全长382.5米。由于临路各企业建设和生产已不需要这条小路，各企业建议调整这一规划，取消这条小路，会议认为：1、可以取消该规划小路，但各企业内人流、物流及危险品要按规定分流，同时要充分考虑相邻单位的退线等因素，不得由于取消道路形成任何隐患。2、取消该规划小路后，按照原来谁征的道路归谁所有的原则，各有关单位要分清地界，并完善有关手续，做好土地用途的变更。3、该规划小路以北，纬一路南未征的一宗土地，由于位置及地块限制，将只能安排一个项目。在做其平面部署时可以从该小路中心开始考虑。本纪要作为规划调整的依据并可以作为土地用途变更的依据。2003年1月24日，濮阳市人民政府作出濮政土［2003］19号文件，该文件主要内容：濮阳市2001年度第1批城市建设用地，业经河南省人民政府批准征收位于黄河路北、化工××西的胡村乡石家庄村委会集体耕地0.5686公顷、安庄村委会集体耕地0.4454公顷，共计1.0140公顷。市政府同意将其中0.9600公顷国有土地使用权依法出让给强力公司，作为该单位生产基地项目建设用地，用途为工业，出让年限五十年；剩余0.0540公顷国有土地作为城市规划道路用地。2005年6月原告取得濮国用（2005）字第0075号国有土地使用证，该土地使用证记载：使用权面积9600平方米，北邻濮阳日报社彩印厂，南邻规划小路，西邻创业中心，东邻化工一路。2020年2月27日，诺美公司向濮阳市自然资源和规划局（以下简称市资源局）申请政府信息公开，获取的政府信息为：诺美公司与强力公司中间的规划路土地性质属于国有道路还是企业建设用地。市资源局答复为：诺美公司与强力公司中间的规划路土地属于国有规划城市道路用地。

另查明，因第三人日升公司未能清偿债务，本院对第三人日升公司土地、地、地上建筑物及附属设施等予以拍卖南云飞评估有限公司接受本院委托于2018年7月16日作出河南云飞〔2018〕第1109号评估报告书，评估结果：评估对象在估价时点的市场价值为11160466元，其中土地证号为濮国用（2013）第01**，使用权面积为10200平方米，该土地平面图显示，南邻为现代集团，北邻为规划小路，西邻为开发区创业中心，东邻为化工一路。其中地上建筑物和附属物，包含涉案土地上的建筑物和附属设施的二层楼房、地、地下酒精槽等018年9月24日，第三人泽诚公司通过网上竞价购买取得第三人日升公司的土地、地、地上建筑物及附属设施的相关权利上述土地使用权及地上建筑物权所有权过户到泽诚公司名下，附属设施无权属证书，交付泽诚公司占有使用。

还查明，2020年11月26日河南省高级人民法院（以下简称省高院）作出（2020）豫民申3423号民事裁定书，该裁定书主要内容：其一，关于涉案协议第四条约定的合同义务的履行问题。《土地租赁协议》第四条约定“租赁期满，乙方应返还土地，租赁期满前及时拆除完该土地上所有建筑物...所需费用由丙方承担...”。***原系仲亿公司人持股100%的股东，其在涉案租赁协议签订前已将股权全部转让，也就是说涉案租赁协议签订时***系涉案土地上建筑的实际所有人，***同意在租赁期满后由仲亿公司拆除归其所有的涉案土地上建筑物。然而，在协议履行期间，***、仲亿公司、日升公司于2013年5月9日签订协议，仲亿公司协助将***实际享有权益的涉案土地上建筑物转让给日升公司，后因日升公司无法清偿债务涉案土地上建筑物被强制执行，由泽诚公司取得。本案诉讼发生时，涉案租赁协议第四条约定的义务的履行条件和基础已经不存在，在涉案租赁协议履行的事实基础发生重大改变的情况下，原审仍依据协议第四条约定进行裁判不当。因诺美公司协助***将涉案土地上建筑物转让给他人，导致强力公司土地上的建筑物无法拆除，若影响强力公司权益的行使，诺美公司、***应承担相应的法律责任。其二，关于涉案协议第五条约定的合同义务的履行问题。《土地租赁协议》第五条约定，“租赁期满，丙方要在双方土地分界线上建筑不低于高2.5米、长120米的水泥砂浆砌砖围墙，所需费用由丙方...承担”；第八条约定“如丙方不按本协议内的约定执行，给甲方造成的损失由乙方承担”。该条明确约定诺美公司在***不履行协议约定义务时承担给强力公司造成的损失，但该约定并未给诺美公司设定建筑围墙的义务，原审判决强力公司履行建筑围墙的义务缺乏事实依据。

一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的土地租赁协议，系双方真实意思表示，内容不违背法律规定，为有效合同。租赁协议期满后继续租赁使用土地，形成不定期租赁。至2018年被告诺美公司不再租赁涉案土地及日升公司房地产经营时，被告***、诺美公司均应依约履行相应义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行...”。2013年被告诺美公司协助被告***将登记在诺美公司名下且***实际拥有权益的土地及地上建筑转让给日升公司，后经强制执行由第三人泽诚公司取得。故本案诉讼发生时，原租赁协议第四条、第五条约定的义务的履行条件和基础已不存在，现租赁协议履行的事实基础发生了重大变化，被告诺美公司、***已不能履行租赁协议约定的非金钱义务。故原告要求二被告履行协议约定的非金钱义务的诉讼请求，不予支持。被告行为若影响原告权益行使，原告可以要求二被告承担相应的法律责任。原告与第三人泽诚公司之间无租赁合同法律关系，且本案非金钱义务无法履行，故原告要求泽诚公司协助二被告履行租赁协议约定的非金钱义务的诉讼请求，不予支持。案经一审法院审判委员会讨论决定，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告河南省强力医保科技发展有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，诉讼保全费2770元，均由原告负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交一份濮阳市华龙区人民法院执行局出具的情况说明，经办人是刘江涛。证明：1.泽诚公司竞买到的濮国用（2013）第0123号土地使用面积10200平方米，如日升公司院内有超过土地权属证书面积部分则不在拍卖范围内，也不在交付范围内。2.二层建筑占用的土地并不全是上述拍卖的土地，占有北侧一部分土地。诺美公司质证称，涉案土地经查询为国有道路，不属于任何企业，这也是不在土地证上的原因。但是泽诚公司拍卖取得了地上附属物和地下构筑物等所有权，上诉人要求恢复土地原状，侵害了第三人的合法权益，各方包括上诉人均表示过本案诉请不能履行。***质证称，涉案土地系国有规划道路，并非上诉人所属，泽诚公司通过拍卖程序已取得相应的土地权属、土地附属物及建筑物的所有权，上诉人要求恢复原状的基础无法实现。泽诚公司质证称，1.上诉人应当说明证据来源。2.上诉人对案涉土地并没有直接的物权凭证，无法证明其对案涉土地享有使用权。3.泽诚公司通过司法拍卖程序取得了案涉土地上二层小楼的所有权。评估报告中已列明案涉二层小楼、自行车车棚、固废暂存处房屋均属于该土地上的房产并作价，故该情况说明与事实不符，不予认可。该情况说明落款处有刘江涛三个字和法院执行局的签章，但没有说明刘江涛对该情况说明的基本态度，同时，华龙区人民法院执行局签章有严格的程序，该签章是否记录在案还需查明。对该情况说明的形式要件提出质疑，对该签章的的真实性保留意见，签章不仅要求印模的真实性，而且要求用章的合法性，对该证据的合法性提出质疑。经了解，刘江涛已经调离华龙区人民法院，该签章的时间是2021年9月8日，是否刘江涛调离之前还是调离之后不能查实。综上对该情况说明因为欠缺刘江涛对该事实现场的质证内容，对真实性也提出质疑，对用章真实性保留意见。证据内容与客观事实存在矛盾。该情况说明第二部分只涉及土地部分，而不涉及地上建筑物，因此该证据并不能反驳第三人向法庭提交的证据。同时该证据不能证实上诉人对案涉土地享有登记的物权。

本院对上述证据的认定意见为，上述证据不足以反驳原租赁协议约定的履行义务的事实已发生重大改变，依法不予采信。

二审查明的事实与一审认定事实一致。

本院认为，强力公司法定代表人王守东与诺美公司（乙方）、***（丙方）签订土地租赁协议，约定租赁期满乙方应拆除租赁土地上建筑物并返还土地，丙方建设围墙，所需费用均由丙方承担，但本案诉讼发生时，履行租赁协议的事实基础发生了重大变化，履行上述义务的条件和基础已不存在，诺美公司、***已不能履行上述非金钱义务，且泽诚公司不是土地租赁协议当事人，故一审判决驳回强力公司的诉讼请求并无不当。综上所述，强力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由河南省强力医保科技发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　周培勋

审 判 员　杨庆安

审 判 员　陈忠生

二〇二一年十二月十六日

法官助理　姚文艺

书 记 员　程思琦