齐齐哈尔市园艺研究所、**等执行异议之诉民事二审民事判决书

黑龙江省农垦中级法院

民 事 判 决 书

（2021）黑81民终485号

上诉人（原审原告）：齐齐哈尔市园艺研究所，住所地齐齐哈尔市建华区北明海路甲6号。

法定代表人：毕剑波，该研究所所长。

委托诉讼代理人：陶岩，黑龙江弘信律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：**，女，1982年8月27日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。

委托诉讼代理人：郑大鹏，黑龙江朱一律师事务所律师。

原审被告：齐齐哈尔市天伦王朝房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区扎龙乡边屯村。

法定代表人：崔英德，该公司经理。

原审第三人：齐齐哈尔市华宇建筑工程有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区西园安居小区43#楼00单元01层05号。

法定代表人：何永华，该公司经理。

上诉人齐齐哈尔市园艺研究所（以下简称园艺研究所）因与被上诉人**、原审被告齐齐哈尔市天伦王朝房地产开发有限公司（以下简称天伦王朝公司）、原审第三人齐齐哈尔市华宇建筑工程有限公司（以下简称华宇公司）执行异议之诉一案，不服黑龙江省九三人民法院（2020）黑8110民初1285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭，经当事人同意采取询问方式对本案进行了审理。上诉人园艺研究所法定代表人毕剑波及委托诉讼代理人陶岩，被上诉人**委托诉讼代理人郑大鹏到庭参加询问，原审被告天伦王朝公司、原审第三人华宇公司经合法传唤未到庭参加询问，本案现已审理终结。

园艺研究所上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持园艺研究所一审诉讼请求，停止黑龙江省九三人民法院（2019）黑8110执保40号执行裁定，解除对齐齐哈尔市建华区秀水家园小区32号楼00单元（1单元）01层01号、03号，02层01号、02号、03号房产的查封；2.本案诉讼费由**承担。事实和理由：一、根据园艺研究所提供的证据三（房屋置换协议）、证据六（建华区房屋征收与补偿中心情况说明）等证据足以证明，园艺研究所是建华区京加公路地段的被征收人，被征收房屋为非住宅。根据《齐齐哈尔市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第五十二条规定，非住宅房屋安置位置，应当依据规划和被征收房屋位置等因素确定。园艺研究所的被征收房屋不能就近地段安置，由建华区征收部门在符合被征收人情况的适当地点提供可安置房源。因此，一审法院认为园艺研究所被拆迁房屋未在建华区秀水家园小区规划内，否认其回迁安置房的性质，并认为征收部门只是协调赵生义置换房屋是严重的认定事实和适用法律错误。同时，赵生义是否合法取得房产及是否交纳房款既不属于园艺研究所举证范围，亦不属于园艺研究所当时签订置换协议时审查范围。如赵生义向人民政府提供未合法取得的房产用于置换，天伦王朝公司在赵生义未支付对价情况下，亦将房产交付园艺研究所置换，本案就不属于民事审理范围，而是涉嫌刑事犯罪，应当移交公安机关处理。如一审法院认定应当对此事实予以查明，应当依职权追加当事人或依职权向天伦王朝公司等相关方进行调查。一审法院将此问题确定为园艺研究所的举证责任，既没有释明，亦不符合法律规定，更与其依职权调取案涉房屋预售许可手续的行为相矛盾。一审法院对该事实不进行调查核实，最终裁判推定赵生义未合法取得房产，进而否定园艺研究所取得房产权利。园艺研究所提供证据证明诉争房产是回迁安置房产，被一审法院称为自认未向开发公司交纳过任何房款。园艺研究所提供的齐齐哈尔市财政部门依法委托的国有资产评估报告，政府部门已纳入国有资产管理，一审法院却认定为园艺研究所自身对案涉房屋进行的评估。园艺研究所与天伦王朝公司之间的《商品房买卖合同》及收据，一审法院认为此合同非真实表达房屋买卖的意思，但又不认可回迁安置取得的房屋。即违法否定园艺研究所回迁安置房优先取得权，将其房产权利错误确定为一般商品房买卖合同权，又以未交房款否认商品房买卖合同；二、园艺研究所提供的证据二、三、五、六足以证明，其取得案涉房产依据房屋征收，即诉争房产是回迁安置房源。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。即拆迁安置房产具有排他性及优先取得权。园艺研究所与天伦王朝公司签订的《商品房买卖合同》是基于房屋征收置换协议签订的，不影响其取得房产的法律性质。因此，园艺研究所对诉争房产的回迁安置房产权利优于任何第三方的执行申请权利。园艺研究所签订《房屋置换协议书》及《商品房买卖合同》的时间均为2014年，齐齐哈尔市行政事业单位资产管理中心确定国有资产管理评估作价时间为2017年。上述时间均在人民法院查封案涉房产之前。即案涉房产查封前，园艺研究所已合法取得本案房产，此房产一直由其管理，因无法办理登记，财政部门未予审批装修，未能进驻办公，不影响其实际取得控制房产的事实。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，即便是普通的商品房买卖合同，园艺研究所亦具有优先取得房产排除执行的权益，且本案争议房产为回迁安置房产。应对案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该执行标的，即人民法院应判决停止执行（保全）案涉房产，解除执行（保全）查封。

**辩称，诉争房屋是园艺研究所与赵生义进行置换取得的，赵生义既不是拆迁主体，也不是征收主体，故该房屋是否具有排他性的优先权与案件实际房屋的置换行为不具有关联性，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定。园艺研究所与天伦王朝公司之间签订的《商品房买卖合同》是为了完善其置换行为，并不具有法律行为中意思表示的效果意思，所以不具备买卖合同的真实意思表示。园艺研究所自签订合同后，没有实际占有房屋，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，一审法院驳回了园艺研究所的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。

园艺研究所向一审法院起诉请求：1.黑龙江省九三人民法院停止其作出的（2019）黑8110执保40号执行裁定，解除对黑龙江省齐齐哈尔市建华区秀水家园小区32号楼00单元（1单元）01层01号、03号、02层01号、02号、03号房产的查封；2.案件受理费由**、天伦王朝公司承担。

一审法院认定事实：2011年12月27日，齐齐哈尔市人民政府下发《齐齐哈尔市人民政府关于京加公路地段综合整治改造建设房屋征收决定的公告》，园艺研究所原单位所处位置在此次征收范围之内。2014年6月7日，园艺研究所与齐齐哈尔市建华区人民政府签订了《建华区人民政府与齐齐哈尔市园艺研究所动迁置换协议书》。2014年8月23日，齐齐哈尔市建华区人民政府办公室与乙方赵生义（齐齐哈尔融信担保股份有限公司）以及相关方园艺研究所、建华区交通局、建华区文化体育旅游局、建华区疾控中心签订了《房屋置换协议书》，将乙方购买的秀水家园32号楼744.84平方米的商服与齐齐哈尔市建华区人民政府的房屋进行置换，将置换得来的秀水家园32号楼744.84平方米的商服直接过户给园艺研究所，用于其拆迁房安置用房。2014年7月16日，园艺研究所与天伦王朝公司签订了《商品房买卖合同》，将天伦王朝公司开发的位于建华区秀水家园32号楼1单元101、102、103、201、202、203、204房屋以该种方式交付给园艺研究所，建筑层数为地上2层，建筑面积为744.84平方米，价值为7000000.00元。2017年9月18日，园艺研究所对案涉房产进行了资产评估，用途为对入账价值进行评估。天伦王朝公司已于2013年9月13日在原齐齐哈尔市预售许可证，因其未办理验收手续，导致案涉房屋不能办理所有权登记及变更手续。

一审法院认为，该案的争议焦点为：园艺研究所是否享有足以排除强制执行的民事权益。

园艺研究所虽作为被拆迁人，但是其拆迁房产并未在天伦王朝公司开发建设秀水家园小区的规划内，其只是在齐齐哈尔市建华区人民政府的协调下，通过与第三方赵生义（齐齐哈尔融信担保股份有限公司）置换获取了天伦王朝公司开发建设的秀水家园小区32号楼1单元101、102、103、201、202、203、204房屋。

虽然该事实存在，但园艺研究所未提供证据证实赵生义（齐齐哈尔融信担保股份有限公司）取得案涉房屋的来源是否合法、是否交付对价或支付对价的数额，无法确认被执行人天伦王朝公司因置换案涉房屋是否取得房款或取得房款的数额，且园艺研究所与天伦王朝公司签订《商品房买卖合同》不是真实表达买卖房屋的意思，而是通过该方式取得该房产，园艺研究所在庭审中亦自认未向天伦王朝公司交付过任何房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。不动产买受人享有足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的法律基础上，故对园艺研究所的请求不予支持。判决：驳回园艺研究所的诉讼请求。案件受理费53,800.00元，由园艺研究所负担。

双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。

本院二审查明，天伦王朝公司于2014年7月16日向园艺研究所出具7,000,000.00元收据。

除此，二审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点为：园艺研究所是否享有足以排除强制执行的民事权益。

园艺研究所与天伦王朝公司虽签订《商品房买卖合同》，天伦王朝公司亦向其出具7,000,000.00元收据，从形式上看，双方存在买卖合同关系。但经本院二审查明及园艺研究所自认，园艺研究所与天伦王朝公司签订的《商品房买卖合同》是基于《房屋置换协议书》的签订，因此案涉房产为回迁安置房产。另园艺研究所主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。即拆迁安置房产具有排他性及优先取得权。但该法条适用被拆迁人（案外人）对登记在拆迁人（被执行人）名下的房产请求排除执行情况的处理。本案中，园艺研究所虽作为被拆迁人（案外人），但本案的被执行人天伦王朝公司并非拆迁人，即园艺研究所作为被拆迁人，在齐齐哈尔市建华区人民政府的协调下，通过与第三方赵生义（齐齐哈尔融信担保股份有限公司）置换获取案涉房产。因此，园艺研究所作为被拆迁人对案涉房产并没有优先性，一审法院认定其不享有足以排除强制执行的民事权益，驳回其诉讼请求正确，本院予以支持。

综上，齐齐哈尔市园艺研究所的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费53,800.00元，由上诉人齐齐哈尔市园艺研究所负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李单丹

审判员　　周志强

审判员　　董力源

二〇二一年八月十六日

书记员　　高　晗