张某与某某、齐齐哈尔市天伦王朝房地产开发有限公司执行异议之诉再审审查民事裁定书

黑龙江省高级人民法院 民事裁定书 （2024）黑民申5号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张某，女，1982年8月27日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。 委托诉讼代理人：***，黑龙江宇恒律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：***，男，1970年3月30日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：齐齐哈尔市天伦王朝房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区扎龙乡边屯村。 法定代表人：***。 一审第三人：齐齐哈尔市华宇建筑工程有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区西园安居小区43号00单元01层05号。 法定代表人：***。 再审申请人张某与被申请人***、齐齐哈尔市天伦王朝房地产开发有限公司（以下简称天伦王朝公司）、一审第三人齐齐哈尔市华宇建筑工程有限公司执行异议之诉一案，不服黑龙江省农垦中级法院（2022）黑81民终526号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 张某申请再审称：***与天伦王朝公司之间不存在买卖合同关系，不能认定***在查封前签订了合法有效的买卖合同，天伦王朝公司为了以案涉房屋抵顶所欠债款而与***签订购房意向书，双方的真实意思为以物抵债，并非为了居住而签订购房意向书。购房意向书不具备买卖合同关于交付的基本合同条款，且交易价格明显低于市场价格，侵犯了其他债权人利益。***并没有提交证据证明其在法院查封前已实际占有了案涉房屋，且在原审中，***没有提交证据证明未办理产权登记系天伦王朝公司原因导致，相关证据只有法院签章，无法确定证据的来源及真实性，不能作为定案依据。***没有举证证明其具有支付房屋价款的能力。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第二、三、六项的规定申请再审。 本院经审查认为，本案争议的焦点问题为***就案涉房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。***如欲排除张某对于案涉房屋的强制执行，需同时满足上述四个条件。关于购房合同是否合法有效的问题，对此***与天伦王朝公司已于2017年9月29日签订了《购房意向书》，且该《购房意向书》内容明确具体，符合买卖合同的构成要件，应认定***已于人民法院查封案涉房屋前签订了合法有效的书面合同。关于案涉房屋的付款方式，系双方协商一致将天伦王朝公司对***的欠款转化为购房款，该种意思表示并不违反相关法律、行政法规的规定，应认定双方已经达成了以房抵债的合意。另外，根据***在原审中提交的实际装修及向第三方交纳的各项费用的证据，能够认定其已实际占有使用了案涉房屋。同时，一审法院依职权调取的证据能够证明案涉房屋未办理产权过户登记系开发单位天伦王朝公司原因导致，非因***自身原因未予办理。因此，***符合前述法律规定的四要件内容，享有足以排除强制执行的民事权益。张某虽主张部分证据仅有法院签章不能作为认定案件事实的依据，但该部分证据系人民法院依职权调取，并经过当事人质证，符合证据认定标准，一审判决予以采信并无不当。综上，张某的再审申请理由不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款规定，裁定如下： 驳回张某的再审申请。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年二月二十二日 法官助理*** 书记员刘丹