合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会与安徽鼎轩建设工程有限公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书

安徽省合肥市蜀山区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)皖0104民初6510号

原告：合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会，住所地：合肥市蜀山区黄山路**华林家园会所**。

负责人：谢奇，职务：该业主委员会主任。

委托诉讼代理人：刘涛，安徽鑫和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：丁小念，安徽鑫和律师事务所实习律师。

被告：安徽鼎轩建设工程有限公司，住，住所地：合肥市庐阳区清源路**中铁广园****一社会信用代码91340100396662165Y。

法定代表人：张玉斌，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王靓，安徽黄发蒙律师事务所律师。

原告合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会（以下简称华林家园业委会）与被告安徽鼎轩建设工程有限公司（以下简称鼎轩公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华林家园业委会委托诉讼代理人刘涛、丁小念、被告鼎轩公司委托诉讼代理人王靓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告华林家园业委会向本院提出诉讼请求：1、依法确认合肥市蜀山区华林家园业主委员会与被告于2016年11月26日签订的《建筑工程施工合同》无效。2、依法判令被告向原告返还工程款356316元，并支付占用资金的利息42758元（以356316元为基数，按同期银行贷款利率（年利率6%，自2017年6月6日暂计算至2019年6月5口，剩余利息顺延计算至款清之日止）。3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：合肥市蜀山区华林家园业主委员会原系合肥市蜀山区华林家园小区第二届业主委员会，已于2017年1月4日被合肥市蜀山区丁岗社居委决定停止履行业主委员会职责。原告系合肥市蜀山区华林家园小区业主合法选举产生的第三届业主委员会。2016年11月26日，合肥市蜀山区华林家园业主委员会在未经华林家园业主同意和授权，更不满足《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条规定的条件的情况下，擅自与被告就华林家园小区改造工程签订《建筑工程施工合同》（合同编号：Z1-G-2016-023)，并分别于2016年12月20日、2017年6月6日合计向被告交付356316元工程款，其中，56316元系合肥市蜀山区华林家园业主委员会在被停止履行职责后〔2017年6月6日）向被告交付。《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条均规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。合肥市蜀山区华林家园业主委员会在未告知华林家园小区业主，更未获得法定标准的业主同意的情况下，违法与被告签订案涉《建筑工程施工合同》。根据《合同法》第五十二条第（二）、（五）项之规定，案涉《建筑工程施工合同》无效。退一步说，案涉《建筑工程施工合同》即使非必然无效合同，根据《合同法》第四十八条之规定也属于效力待定合同，现作为被代理人的华林家园小区业主拒绝追认案涉《建筑工程施工合同》，该合同自始无效，被告应返还因该合同取得的财产。另被告在签订这份案涉建设施工合同的时候，并没有取得相应的施工资质，依法按照合同显然是无效合同为维护华林家园小区广大业主的合法权利，原告特依法具状贵院，恳请贵院依法判决。

被告鼎轩公司辩称：一、第三届业主委员会（以下简称为“三委”）不具备本案的诉讼主体资格。根据合肥市蜀山区人民法院和合肥市中级人民法院生效判决的既判力和合同相对性，涉案合同系华林家园第二届业主委员会（以下简称为“二委”）与答辩人签订，两届业委会是由不同的业主大会选举产生，代表的业主范围不同，三委非该建设施工合同的主体，与该合同的履行无关。同时，选举三委的业主大会未授权三委代表其履行涉案建设施工合同和参加本案诉讼。故，三委非本案适格主体。

二、涉案建筑施工合同系有效合同。1、二委与答辩人签订的涉案合同系有权代理。华林家园2015年第四次业主大会第五项决议授权二委可对外签订合同。依据《物业管理条例》第十五条第五项“业主大会赋予的其他职责”，二委已获得业主大会授权与答辩人签订涉案合同。且，涉案合同系在南七街道物业科指导下签订。2、涉案合同不具有“恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益”情形。涉案合同所涉及的施工项目系华林家园小区常年存在的问题，对小区进行施工不仅是保障业主生活环境的有利举措，更是多年来业主的诉求，在2015年第四次业主大会时，就明确要求对小区的道路等遗留问题进行施工；同时，涉案合同的工程款均符合市场合理定价。原告所举证据不能证明答辩人与二委之间存在恶意串通，涉案合同客观、真实存在，二委就实际施工量已进行结算。即便有业主认为涉案合同侵犯其合法权益，也应由受侵害的业主依据《物业管理条例》第十二条请求人民法院予以撤销，而该请求权也早已超过1年的除斥期间。3、涉案合同不具有“违反法律、行政法规的强制性规定”情形。

《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条系管理性强制规定，即便认定二委与答辩人未就涉案合同的具体签订召开业主大会，亦不能认定合同无效。第一，该条款并未明确规定业委会违反上述规定对外签订施工合同导致施工无效；第二、业委会内部决议程序，不得对抗善意第三人；第三，该条款并非效力性的强制规定，而是管理性的强制规定，不符合《合同法司法解释二》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”；第四、依据该条款认定涉案合同无效，不利于维护合同的稳定和交易的安全。《合同法》第五十二条第五项是一项兼具概括属性的引致规范，应对本案作出进一步的价值权衡。在合同既可解释为有效又可解释为无效的，应优先选择使合同有效的解释。尊重当事人的合法真意，对交易作出评价，保障当事人对于合同效力的合理期待，尽量减少交易缺乏秩序和安全的局面，稳定民事关系，维护当事人的正当利益。

同时，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第(五)项的规定，认定无效：(一)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的;(二)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;(三)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的”明确列举了三种施工合同无效情形，涉案合同均不符合上述无效情形，故合同有效。4、即便认定二委系无权代理，该代理构成表见代理，合同有效。涉案合同签订之前，二委就与新亚物业签订了物业管理合同，二委不仅对外宣称其取得了业主大会的授权可以对外签订合同，且该合同亦是在南七街道物业科指导下签订。被告作为合同善意方的一家建设公司，对于二委是否有权签订该建设施工合同无审查义务，更无审查能力，被告完全有理由相信二委系有权代理，并与之签订、履行合同。依据《物权法司法解释》第十五条、《合同法》第四十九条之规定，涉案合同为有效合同。

即便认定涉案合同系效力待定合同，三委代表的业主与二委代表的业主范围不同，三委代表的业主无权对该合同追认或者拒绝追认。即便三委代表的业主有权拒绝追认，也应依法召开业主大会，就是否追认进行投票。

综上，三委的诉讼请求不但程序上不合法，而且缺乏基本的事实基础和法律依据，请求予以全部驳回。

本院经审理认定事实如下：2016年11月26日，发包人合肥市蜀山区华林家园业主委员会（注：第二届）与承包人鼎轩公司签订《建筑工程施工合同》（合同编号：Z1-G-2016-023)一份，就华林家园小区改造工程达成一致，合同约定：工程内容为侧石、停车位更换维修，小区内道路沥青铺设等；合同工期计划开工日期2016年12月1日，具体开工日期以开工令为准，计划竣工日期2016年12月30日；签约合同价为830295.4元；付款周期约定为合同签订后十日内付660000元预付款，余款完工后付清，留5%质保金，待质保期（二年）满后付清（无息）；合同还进行了其他约定。

合同签订后，鼎轩公司对案涉工程进行了部分施工，因部分业主有不同意见，工程完成部分即停工。2016年12月20日，合肥市蜀山区华林家园业主委员会（注：第二届）支付鼎轩公司工程款300000元；2017年6月6日，合肥市蜀山区华林家园业主委员会（注：第二届）支付鼎轩公司工程款56316元，合计356316元。

2017年1月3日，合肥市蜀山区南七街道办事处出具《关于由丁岗社居委代行华林家园业主委员会职责的公告》，内容有：自2017年1月4日起终止华林家园第二届业主委员会行使职责。

另查明：合肥市蜀山区华林家园第二届业主委员会任期2014年1月20日至2017年1月20日，物业区域总人数1088户（一、二期），业主大会应参加专有部分面积和业主人数：专有部分面积（一期）81503.1平方米，业主户数（一期）636户。

2019年7月9日，合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会认为合肥市蜀山区华林家园第二届业主委员会与鼎轩公司签订的案涉合同无效诉至本院。

上述事实，有《建筑工程施工合同》、华林家园小区改造工程量清单、签证单、工程移交报告、施工图片、证人证言、关于由丁岗社居委代行华林家园业主委员会职责的公告等以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。

本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（六）项、第二款规定：下列事项由业主共同决定（六）改建、重建建筑物及其附属设施；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条规定，改建、重建建筑物及其附属设施由业主共同决定；第十二条第三款规定，“改建、重建建筑物及其附属设施”事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。因此，本案被告与合肥市蜀山区华林家园第二届业主委员会签订案涉合同时，该业主委员会代表案涉物业区域的业主总人数未达到法律、法规规定的下限，可能侵害业主合法权益。《物业管理条例》第十二条第三、四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。依据上述，业主委员会作出的决定，对业主具有约束力，该决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主只可以请求人民法院予以撤销。本案原告以案涉合同未告业主、更未获得法定标准的业主同意为由，主张案涉合同无效，无法律依据，本院不予以支持。

综上所述，依据《物业管理条例》第十二条第三、四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条，《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定,判决如下：

驳回原告合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7286元，减半收取3643元，由原告合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。

审判员　　李立定

二〇一九年八月二十五日

书记员　　潘　敏

本判决书所附法律条文

《物业管理条例》

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》：

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。