曲阜市华联商厦、山东**建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁08民终7524号 上诉人（原审被告）：曲阜市华联商厦，住所地曲阜市，统一社会信用代码：913708811695272896。 临时工作小组负责人：***，女，汉族，1975年5月5日出生。 委托诉讼代理人（特别授权）：***，******事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：**，******事务所律师实习律师。 被上诉人（原审原告）：山东**建设工程有限公司，住所地山东省曲阜市开发区有朋路东首路南。统一社会信用代码：91370881752659561B。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：***，山东六艺律师事务所律师。 上诉人曲阜市华联商厦（以下简称“华联商厦”）因与被上诉人山东**建设工程有限公司（以下简称“***司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省曲阜市人民法院（2022）鲁0881民初2576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人华联商厦上诉请求：1.撤销曲阜市人民法院（2022）鲁0881民初2576号民事判决书，依法改判，驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院在“本院认为”中认定“双方签订的补充协议内容仅对租赁期限、租赁费调整及LED显示屏投建、适用作出约定，对《租赁合同》第一条第2款并未做出变更，也未在原告应缴租金中给予”属于事实认定错误，《租赁合同补充协议》已实际变更了《租赁合同》的相关约定。《租赁合同》第一条第2款约定：“合同签订后，乙方投建一座观光电梯，产权归华联所有，双方共同使用，其相关费用从租金中减免，届时签订补充协议予以明确。”事实上，观光电梯建好后一直由***司独自使用，电梯内二、四楼的按键是禁止停止的，也未开设电梯出口，华联商厦无法使用，而且原合同条款对相关费用及减免金额约定不明，在这种情况下双方才协商签订补充协议。2016年6月28日，双方签订的《租赁合同补充协议》未再支持上述费用的减免。从补充协议的文字表述来看，对于***司投资建设的观光电梯，华联商厦以延长租赁期限并为其留出两块各30平米LED显示屏安装位置作为条件，不再承担相关费用，双方已实际变更原《租赁合同》的相关约定。（二）一审法院在“本院认为”中认定“依据该条款（《租赁合同》第一条第2款）的约定……相关费用从应缴租金中减免”，却最终判决华联商厦向***司支付观光电梯投建款项和电梯***修费，系前后矛盾，该事实认定错误。1.《租赁合同》从未约定华联商厦向***司支付观光电梯投建款，而是约定相关费用从租金中减免。一审法院先是认定双方约定“相关费用从应缴租金中减免”，后又判决华联商厦向***司支付观光电梯投建款项，系前后矛盾，与其认定的事实不符，该项判决显属错误。2.一审法院认定事实错误，相关费用不应从租金中减免。首先，《租赁合同》第一条第2款对相关费用、减免金额约定不明，即便未有《租赁合同补充协议》的变更约定，亦不具备减免条件；其次，在双方达成的《租赁合同补充协议》中没有继续支持该“相关费用”，双方实际已经变更了《租赁合同》的约定，“相关费用”不在租金中减免，华联商厦也不再承担该费用。3、结合《租赁合同》第五条第3款“乙方对承租场地进行任何装修工程，其设计与图纸必须事先取得甲方书面同意”的约定，***司对观光电梯的安装没有事前通知华联商厦，更没有取得华联商厦的书面同意，相关费用也未得到华联商厦确认，其擅自安装观光电梯产生的相关费用不应被减免。（三）一审法院认定“相关费用应包含观光电梯的投建费用和运营过程中的***修费用”属于认定事实错误，相关费用不包含电梯运营过程中的***修费用。案涉观光电梯建成后，直达三楼电影院，电梯内均未设置华联商厦二楼、四楼经营场所的出口，即该电梯仅供***司使用，华联商厦无法使用。且，电梯维护费用系***司在其经营期间自行使用所产生的经营费用，电梯期间的维护费用当然应由其自行承担。（四）一审法院认定“消防设施的安装费用应当由被告承担”属于认定事实错误，消防设施的安装费用应由***司自行承担。1.《租赁合同》第四条第5款：“按约定为乙方提供场地（含停车场）及相关配套设施（含变压器、消防设施等统一安装）”，这里的“消防设施统一安装”，是指华联商厦作为从事商场零售模式的经营者，在整个商场（包括电影院）统一安装的符合消防要求的消防池、消防栓等基本消防设施，而不包括***司经营的电影院所需额外安装的消防设施。根据《建筑设计防火规范》的相关规定，电影院消防标准要高于商场消防标准，故从客观上不可能约定由华联商厦为其安装更高标准的消防设施。因此除华联商厦统一安装的基础消防设施外，***司额外安装消防设施产生的费用由其自行承担。2.华联商厦已为***司提供了基本的消防要求，其又自行安装符合其行业要求的消防设施，系其自身经营行为，华联商厦无权干涉，但根据《租赁合同》第五条第3款的约定，***司消防设施装修工程的设计和图纸从未通知华联商厦，更未取得华联商厦的书面同意，相关费用也未获得华联商厦的确认，该费用应由其自行承担。3.《租赁合同》第四条第5款中并没有关于费用承担的约定，没有明确约定消防设施的安装费用由华联商厦承担。退一步讲，即便理解消防设施安装费用由华联商厦承担，但《租赁合同补充协议》亦变更了原《租赁合同》的相关约定，对于***司投资建设的消防设施，经双方协商，华联商厦以延长租赁期限并为其留出两块各30平米LED显示屏安装位置作为条件，不再承担相关费用。（五）退一步讲，即便认定观光电梯投建费用和变压器、消防等设施安装费用由华联承担，也不应判决华联商厦向***司之间支付，而应是在租金中扣减。《租赁合同》第一条第2款明确约定：合同签订后，乙方投建一座观光电梯，产权归华联所有，双方共同使用，其相关费用从租金当中“减免”。（六）观光电梯和消防设施均是特许设施，其设计、安装等均应经过特许主管部门的批准，一审法院在未审查***司是否经特许主管部门批准的情况下即判决认定其安装行为的合法性并进而判决华联商厦支付其相关投建、安装费用，明显不妥。（七）关于电费。***司要求返还的电费，是按照华联前期每度1.1元收取计算的。实际华联商厦自2019年9月起至今电费都是依照《山东省发展和改革委员会关于工商业非电网直供环节电价政策有关事项的通知》**改价格（2022）248号执行收费的，即：按实际交供电局电价上浮12%损耗，或每度0.918元。2019年9月至2022年4月，***司共用电351200度，华联实际是按照每度0.918元收取电费322744.10元。所以即使退还多收部分电费，也是退还2019年9月以前的。二、一审法院适用法律错误。（一）***司不享有租金减免的优惠政策，一审法院为其在2021年7月1日至2022年6月30日房屋租赁年度内减免四个月的租金没有法律依据。根据济宁市人民政府2022年4月13日发布《关于应对疫情影响帮助市场主体纾难解困的若干政策》第一条第2项：“2022年，对全市范围内服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，减免3个月租金”，但***司系注册资金20000万元的建筑企业，既不属***企业，也不属于服务业，不应享受减免租金的优惠政策。一审法院以其系民营企业为由，依据其不符合的相关优惠减免政策作出减免其租金的认定显系错误。（二）一审法院认定“在2022年7月1日至2023年6月30日房屋租赁年度内……本院酌定本年度共计减免3个月的租金为宜”没有法律依据。***司在一审中没有提出减免2022年7月1日至2023年6月30日房屋租赁年度内租金的诉讼请求，一审法院违反了“不告不理”原则及《民事诉讼法》第十三条第2款：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”之规定，擅自对2022年7月1日至2023年6月30日房屋租赁年度内的租金进行减免，严重损害了华联商厦的合法权益。补充意见：关于电梯相关费用的承担问题，并不是说补充协议上没有约定，而是提及涉及到了。租赁合同第一条第二项是这样约定的“合同签订后产权归曲阜市华联商厦所有，相关费用从租金中减免”，2016年6月28日签订的租赁合同补充协议中，是这样表述的“乙方投资巨资高标准建设影院”在投资上大大超出原预算，正是因为超出了原预算，所以才有如下两条的补充协议。租赁合同中约定的是在补充协议中明确相关费用的承担问题，但在补充协议中提到了相关的费用，但并没有再约定由曲阜市华联商厦承担的问题，而是将租赁期限由原来的8年延长至14年，并留出了各30平方米的显示屏供山东**建设工程有限公司使用。所以说在补充协议中，涉及到了相关的费用，但并没有涉及到由曲阜市华联商厦承担的问题，而是给了被上诉人其他的条件。 被上诉人***司辩称，一审法院查明认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果并无不当，上诉人提出的上诉请求不能成立，请求贵院依法判决驳回上诉，维持原判。具体理由如下：首先，2016年6月28日，双方签订的《租赁合同补充协议》主要内容约定如下：1、对双方于2016年4月22日签订的《租赁合同》第二条关于租赁期限、租赁费调整的约定条款进行了变更，租期由八年延长至十四年，租赁费三年一调整，上浮10%，《租赁合同》的其余条款并未做变更；2、关于LED显示屏的安装位置、使用目的及期限做出了约定。所以，对上诉人主张的不再承担观光电梯的投建费用事宜，上述补充协议并没有涉及和约定，其在上诉状中主张“对于***司投资建设的观光电梯，华联商厦以延长租期...不再承担相关费用，双方已实际变更原《租赁合同》的相关约定”的内容，是其对补充协议内容的错误理解。事实上，补充协议约定延长租期的原因是被上诉人经营的影院行业，前期投资大且成本收回所需时间长，《租赁合同》约定的八年租期不能满足上诉人的实际经营需求，所以经协商将租期延长至十四年，另外租金三年调整一次，上浮10%。另外，双方《租赁合同》签订后，上诉人没有按合同第一条第2款的约定履行为被上诉人减免租金以抵扣相关费用的合同义务。因此，一审法院判决上诉人向被上诉人支付观光电梯投建费用、电梯***修费用有充分的合同依据和事实依据，并无不当。其次，双方签订的《租赁合同》第四条第5款约定“按约定为乙方（被上诉人）提供场地（含停车场）及相关配套设施（含变压器、消防设施等统一安装）和经营条件（水、电），保障乙方正常使用”。所以，依据该约定，上诉人承担向被上诉人提供变压器、消防等配套设施统一安装的合同义务。另被上诉人从事的是影院行业，上诉人主张租赁房屋有基础消防设施，但双方又在租赁合同中做出了上述约定内容。对此可以认定上诉人应当向被上诉人提供符合影院行业经营需要的消防设施，而不仅仅是上诉人主张的现有基础消防设施，否则，双方不会就消防设施的安装问题在合同中做出明确具体的约定。但上诉人并没有履行该项合同义务，而是由被上诉人对消防等配套设施进行了安装并支付了费用。因此，依据上述合同约定，消防设施的安装费用应由上诉人承担。一审法院判决上诉人向被上诉人支付变压器、消防等设施设备的安装施工等费用有充分的合同依据和事实依据，并无不当。再次，双方签订的《租赁合同》第四条第4款约定“甲方（上诉人）保证合同期间向乙方（被上诉人）正常供电供水价格执行有关业务单位定价”。依据该约定，上诉人向被上诉人收取电费的标准应当按供电部门的规定标准执行。自2016年9月份起至2022年4月份止，被上诉人在经营期间使用总电量为907597.45度，按照单价1.1元/度，已向上诉人交纳电费总计数额为998，357.2元（907597.45度*1.1元/度）。被上诉人实际向上诉人缴纳电费的数额已超过同行业规定的收费标准，一审法院参照供电部门执行的商业电费价格区间并考虑用电合理损耗，按每度0.85元计费计算差额部分，具有合理性和正当性。第四，被上诉人享有按照新冠疫情防控政策要求减免租金的权利。1、关于租金减免的诉求，被上诉人在一审庭审时的表述内容为“依法判决将山东**建设工程有限公司向曲阜市华联商厦应付租金数额减免144，000元（租赁期间自2021年7月1日起至2022年6月30日止及以后年度租金按每年15万元交付）”。所以，在一审时，被上诉人已经明确了要求减免租金的期间及数额，一审法院的裁判行为不存在违反“不告不理”原则的情形。2、自2020年1月份新冠疫情爆发以来，政府部门为处置疫情采取了多种防控措施，影院行业的经营活动不可避免地需要人员聚集，而防疫政策的最大特征反而是不允许人员聚集，该种矛盾情形在很大程度上影响了双方《租赁合同》的正常履行，该种不可抗力导致被上诉人不能正常开展经营活动，导致收入剧减。另外，在2022年度，曲阜市根据本地疫情防控需要，分别在2022年4月份、7月、9月份和11月份进行了四次静默管理，在全部或部分区域采取封控措施该期间内涉及人员密集的场所不能正常开展经营。鉴于以上原因，一审法院结合曲阜市具体疫情状况和防疫政策要求，在租赁年度2021年7月1日至2022年6月30日期间酌情减免4个月租金，在租赁年度2022年7月1日至2023年6月30日期间酌情减免3个月租金，符合疫情防控政策的现实要求，并无不当。综合以上情况，一审法院查明、认定案件事实清楚，适用法律正确，程序合法，一审判决应予维持；上诉人的上诉请求不能成立，请贵院依法判决驳回上诉，维持原判。 ***司向一审法院起诉请求：1、判令华联商厦立即向***司支付观光电梯的投建款项259401元、电梯***修费84022元及利息或按租赁合同约定从***司应付租金中扣减；2、判令华联商厦立即向***司支付变压器、消防等设施设备的安装施工费用296000元、消防器材费2346元、消防设施设备更换及维保费128348元及以上项目的对应利息；3、判令华联商厦立即向***司返还超过行业标准收取的电费共计272279元及利息；以上第1、2、3项诉求合计金额为：1042396元（本金）；4、判决将***司向华联商厦应付租金数额减免144000元（租赁期间：自2021年7月1日起至2022年6月30日止）及以后年度租金按每年150000元交付；5、案件受理费等实现债权的全部费用由华联商厦承担。 一审法院认定事实：***司与华联商厦于2016年4月24日签订《租赁合同》一份，合同约定华联商厦（合同甲方）将华联商厦第三层整体房产出租给***司（乙方）用于影院经营活动，案涉房产建筑面积1700㎡；租赁期限自2016年5月1日起至2024年6月30日止，共计8年，自第五年起每年租金递增5%，自2021年7月1日至2024年6月30日，年租金为29.4万元，每半年支付一次。合同还约定有“合同签订后，乙方投建一座观光电梯，产权归华联所有，双方共同使用，其相关费用从租金中减免，届时签订补充协议明确”，以及“甲方保证合同期间向乙方正常供电供水，价格执行业务单位定价”，“按约定为乙方提供场地（含停车场）及相关配套设施（含变压器、消防设施等统一安装）和经营条件（水/电），保障乙方正常使用”等内容。同年6月28日，双方签订《租赁合同补充协议》一份，该补充协议约定租期由八年延长至十四年，至2030年7月，以便进行更大范围的投资，租赁费三年调整一次，每次上浮10%；留出两块各30平米LED显示屏安装位置进行商场和影院的宣传，租赁期限同房屋租赁期限一致。 租赁合同签订后，***司按约定出资投建了观光电梯一部，支出电梯安装费用259401元，并对电梯的日常运营进行了***护，至2022年2月19日止支出电梯***护费用84022元；***司为完成消防验收及保障正常运营后的安全，对华联商厦原有的消防设施进行维修、改造安装了新消防设施设备，并定期予以维护，支出消防设施投建安装费用296000元、消防器材费2346元、消防设施设备更换及维保费128348元。在***司经营期间（自2016年9月份起至2022年4月份止），***司使用总电量907597.45度，共向华联商厦缴纳电费998357.2元，经核算实为缴费单价1.1元/度。 另查明，***司系民营企业，租用华联商厦的房产用于其子公司曲阜银河大地国际影城公司经营影院生意。曲阜市华联商厦企业类型为全民所有制企业。自2020年1月份新冠肺炎疫情爆发以来，华联商厦经营状况欠佳，诸多商户撤离商厦，周边客流量骤减；***司经营大地顺和影院受商业环境变化的影响，以及疫情因素，也导致其经营状况恶化。又查，2016年来，本地供电部门执行的商业电费定价区间约为0.75元-0.95元每度，2021年后电价略有下调。2019年至2021年两个交费年度内，***司交纳租金28万元，在2021年至2022年7月1日交费年度，***司支付华联商厦租金15万元。华联商厦认可减免了租金且对2021年7月1日前的租金无异议。***司于2022年4月28日给华联商厦出具租金支付通知书一份，表示2021至2022年度租金应降至15万元。双方产生争议，***司遂诉至一审法院。 一审法院认为，***司、华联商厦的签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。一、关于***司要求被告支付观光电梯投建款项259401元、电梯***修费84022元及利息的问题。双方签订的《租赁合同》第一条第2款约定“合同签订后，乙方投建一座观光电梯，产权归华联所有，双方共同使用，其相关费用从租金中减免，届时签订补充协议明确”。依据该条款约定，***司承担投建一座观光电梯的合同义务，观光电梯的产权归华联商厦所有，相关费用从应缴租金中减免。该条款中约定的相关费用应包含观光电梯的投建费用和运营过程中的***修费用。而双方签订的补充协议内容仅对租赁期限、租赁费调整及LED显示屏投建、使用的作出约定，对《租赁合同》第一条第2款的内容并未做出变更，也未在***司应缴租金中给予减免。因此华联商厦的抗辩理由不能成立。对***司的该项一审法院予以支持。关于***司诉讼的利息，因双方对此未作出约定，一审法院不予支持。二、关于***司要求华联商厦支付变压器、消防等设施设备的安装施工费用296000元、消防器材费2346元、消防设施设备更换及维保费128348元及利息。双方签订的《租赁合同》第四条第5款约定“按约定为乙方提供场地（含停车场）及相关配套设施（含变压器、消防设施等统一安装）和经营条件（水/电），保障乙方正常使用”。依据该条款约定，华联商厦承担向***司提供变压器、消防等配套设施统一安装的合同义务。华联商厦对***司租赁房屋用于影院经营是明知的，既然华联商厦原有消防设施，而双方在合同中就消防设施作出上述统一安装的约定，应当指符合影院行业经营需要的消防设施。***司实施了消防等配套设施的安装并支付了相关费用。由此，消防设施的安装费用应当有华联商厦承担。***司要求消防设施设备更换及维保费，双方签订的《租赁合同》中并未明确约定华联商厦负有维修维保的合同义务。故对***司的该诉求一审法院不予支持。***司要求的利息，双方未作出约定，不予支持。三、关于***司要求华联商厦返还超过行业标准收取的电费272279元元及利息。双方约定华联商厦保证合同期间正常供电供水，价格执行业务单位定价。对此，***司提交电费缴纳财务凭证、电费缴纳统计表证明实际向华联商厦缴纳电费的数额已超过同行业规定的收费标准。参照供电部门执行的商业电费价格区间并考虑用电有合理的损耗，按每度0.85元计费为宜，经核算***司超过行业标准支付电费226899元。***司主张按0.80元计费主张超付电费272279元不予支持。***司要求的利息正当，一审法院支持自***司起诉之日即2022年7月27日起，按此时的一年期市场报价利率计算至实际付清为止。四、关于***司要求华联商厦应减免租金144000元（租赁期间：自2021年7月1日起至2022年6月30日止）及以后年度租金按每年150000元交付的问题。自2020年1月份新冠肺炎疫情爆发以来，各行各业的经营状况均受到不同程度的影响是不争的事实。政府部门为处置疫情而采取了多种防控措施，在一定程度上影响了***司、华联商厦双方《租赁合同》的正常履行。新冠肺炎疫情的发生是***司、华联商厦双方订立《租赁合同》时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，应视为法律规定的不可抗力。***司做为案涉房屋承租人，主张在合同履行期间因不可抗力的事件不能正常开展经营活动，导致经营收入剧减，应予采信。另外，国家出台了应对疫情影响减免租金的具体政策。因此，对于***司要求因新冠肺炎疫情原因而减免租金的诉求，一审法院予以支持。至于减免的幅度，应结合政府政策、案涉房屋所在地疫情发生的时间、程度、影响等因素及承租人具体从事的行业特点而确定。就本案而言，案涉房屋所在地多次发生新冠肺炎疫情，政府部门对新冠肺炎疫情的防控已呈常态化状态，防控政策要求人员不聚集，结合原告从事影院行业的特殊性，必然受疫情防控要求更大更严格的影响，该种不可抗力会长期影响***司的正常经营活动。事实上，双方自以来因疫情因素就2019至2021年两年度已合意减免相应数额的租金。因此，根据我市防疫相关政策，一审法院酌定在2021年7月1日至2022年6月30日房屋租赁年度内，共计减免4个月的租金为宜，减免金额为98000元（294000元/12个月*4个月）；在2022年7月1日至2023年6月30日租赁年度内，当前我市人处于疫情防控状态，涉人员密集场所不能经营的措施要求仍不时发生，一审法院酌定本年度共计减免3个月的租金为宜，减免金额为73500元，以上减免金额共计171500元。对于***司要求的租期自2023年7月1日起以后的年度租金按150000元/年缴纳的诉求，因新冠肺炎疫情防控结算的时间及防控措施程度均无法确定，且***司做为经营者，对其主张的营商环境变化自己应应承担一定商业风险。因此，***司以营商环境恶化为由要求此后按150000元/年向华联商厦缴纳租金的诉求，没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，***司举证确实，诉求合法正当部分，一审法院依法予以支持。 一审法院根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百三十三条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条之规定，判决如下：一、曲阜市华联商厦向山东**建设工程有限公司支付观光电梯投建款项259401元、电梯***修费84022元，合计343423元，于本判决生效后起十日内付清；二、曲阜市华联商厦向山东**建设工程有限公司支付变压器、消防等设施设备的安装施工费用296000元、消防器材费2346元，合计298346元，于本判决生效后起十日内付清；三、曲阜市华联商厦向山东**建设工程有限公司返还超过行业标准收取的电费226899元及利息（以226899元为基数，自2022年7月27日起，按此一年期市场报价利率计算至实际给付之日），于本判决生效后起十日内付清；四、曲阜市华联商厦为山东**建设工程有限公司减免租金共计171500元（减免2021年7月1日至2022年6月30日租赁年度4个月租金98000元；减免2022年7月1日至2023年6月30日租赁年度3个月租金73500元）。五、驳回山东**建设工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7091元，由***司负担2091元，由华联商厦负担5000元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、观光电梯相关费用是否应当支付、如何支付？二、消防设施的相关费用是否应当由上诉人承担、如何承担？三、一审法院电费返还计算是否正确？四、2021年7月1日至2022年6月30日房屋租赁年度内是否应减免4个月的租金？2022年7月1日至2023年6月30日是否应减免3个月的租金？ 关于争议焦点一，本院认为，案涉《租赁合同》第一条第二款约定：“合同签订后，乙方投建一座观光电梯，产权归华联所有，双方共同使用，其相关费用从租金中减免，届时签订补充协议明确”。其一、案涉电梯已经由被上诉人***司于2016年6月建设完成并投入使用，上诉人华联商厦依据合同约定已经获得案涉电梯所有权。上诉人华联商厦与被上诉人***司签订的《租赁合同补充协议》并未对案涉电梯“相关费用”进行约定，上诉人华联商厦也未在后续被上诉人***司交纳租金时对案涉电梯相关费用予以减免；其二、在出租人与承租人对租赁房屋的维修保护义务无特别约定情形下，租赁房屋的维修保护义务应当由出租人承担，据此，一审法院对被上诉人***司关于案涉电梯投建款项及维修保护费诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。上诉人华联商厦主张一审法院支持案涉电梯相关费用及判令上诉人支付方式错误不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二，本院认为，案涉《租赁合同》第四条第五款约定：“按约定为乙方提供场地（含停车场）及相关配套设施（含变压器、消防设施等统一安装）和经营条件（水/电），保障乙方正常使用”。本案中，被上诉人***司租赁案涉商场第三层主要系用于经营电影院，作为商场经营主体，上诉人华联商厦应当知道对于影院等人员密集的特殊行业消防要求相对严格。在上述合同约定中，上诉人华联商厦作出了变压器、消防设施等统一安装，保障被上诉人***司正常使用的承诺，其应当履行。现被上诉人***司自己组织了案涉变压器、消防等设施设备的安装，系代上诉人华联商厦履行，其代为履行中支出的相关器材费及安装施工费，应由上诉人华联商厦承担，上诉人华联商厦应当返还该部分费用。一审法院判令上诉人华联商厦向被上诉人***司支付变压器、消防等设施设备的安装施工费用296000元、消防器材费2346元，理据充分，本院予以维持。上诉人华联商厦主张该部分费用认定错误不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点三，本院认为，上诉人华联商厦与被上诉人***司在案涉《租赁合同》中约定了华联商厦保证合同期间正常供电供水，价格执行业务单位定价。被上诉人***司提交的电费缴纳证据能够证明上诉人华联商厦按照1.1元每度电费标准收取被上诉人***司电费，确已超过同行业规定的收费标准。一审法院参照供电部门执行的商业电费价格区间并考虑用电有合理的损耗，将电费收取标准调整为每度按0.85元计费，符合合同约定。依据查明的用电数量及电费缴纳数额，一审法院判令上诉人华联商厦返还被上诉人***司超付的电费226899元并无不当，本院予以维持。上诉人华联商厦占有被上诉人***司超付的电费无法律依据，其应当承担案涉超付电费利息支付义务。上诉人主张电费计取错误不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点四，本院认为，新冠肺炎疫情爆发以来，对经济发展的影响很大尤其是对影院等人员聚集性行业的影响更甚。国家为应对新冠肺炎疫情影响，出台了多种措施保障经济的运行、发展，其中就包括房屋租金的减免。2022年度，疫情对曲阜市的影响是直接性的，为战胜疫情，曲阜市多次采取严格措施进行防控，尤其是对人员密集场所。一审法院根据曲阜市当地疫情防控政策，减免被上诉人***司应付的2021年7月1日至2022年6月30日租赁年度4个月租金及2022年7月1日至2023年6月30日租赁年度内3个月租金，具有事实和政策依据，且符合疫情应对相关法律精神，本院予以维持。此外，2022年7月1日至2023年6月30日租赁年度内3个月租金减免并未超出被上诉人***司诉讼请求。上诉人主张一审法院减免租金错误不能成立，本院不予支持。 综上所述，曲阜市华联商厦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14162元，由上诉人曲阜市华联商厦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二三年三月十四日 法官助理　*** 书 记 员　陈　梅