某某、山东某某集团有限公司等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

山东省临沭县人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁1329民初3334号

原告：**。

委托诉讼代理人：张志文，北京大成（济南）律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：吴飞，北京大成（济南）律师事务所实习律师。

被告：山东***集团有限公司，住所地临沭县苍山北路印象城国际大厦。

统一社会信用代码：91371329774154919E。

法定代表人：胡顺珍，董事长。

委托诉讼代理人：田川，山东兰亭律师事务所执业律师。

被告：临沭县***物业管理有限公司，住所地临沭县常林大街西首兰亭花园。

统一社会信用代码：913713295509341156。

法定代表人：丰国良，总经理。

委托诉讼代理人：田川，山东兰亭律师事务所执业律师。

原告**与被告山东***集团有限公司（下简称***集团公司）、临沭县***物业管理有限公司（下简称***物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人张志文、吴飞，被告***集团公司、***物业公司委托诉讼代理人田川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿**家装毁损损失61035元，同地段同户型房屋六个月租金7200元及婚期延后造成的损失1000元，共计74235元。2.诉讼费用，包含评估费、律师费等由被告承担。诉讼过程中，**将诉讼请求变更为：不要求***集团公司承担责任，放弃律师费的诉讼请求。事实和理由：2018年7月，**与***集团公司签订新建商品房买卖合同(预售)，约定**购买***集团公司开发的xxx住宅，房屋建筑面积142.5㎡，总价款654025元；第十六条和第十七条就商品房质量及***集团公司保修责任进行约定。2020年4月***集团公司交付房屋，后**与***物业公司签订物业管理服务协议书，约定**向***物业公司缴纳物业管理费，***物业公司负责管道、落水管等房屋公用设施设备及其运行的维护和管理。**装修房屋后，为避免装修材料污染每两三天到屋内打扫通风。2021年4月24日，**准备入住时发现因房屋卫生间下水排污管道堵塞，化粪池及本单元卫生间主管道污物从下水道、马桶上涌，污物溢出数公分致使地板、门、家具等被严重浸泡变形，满屋粪臭。***物业公司派人疏通后次日再次堵塞，同等严重。案涉房屋系**为结婚购买的婚房，现因被告未履行维护、保修义务，致使地板、木材、家具等损毁无法使用，满屋粪臭；原定于2021年10月10日举行的婚期遥遥无期，婚庆定金也无法要回。

***集团公司辩称，涉案房屋由我公司开发，房屋现已建设完成，经竣工验收合格后，已交付**使用，房屋无任何质量问题，不应承担责任。同时，**所诉案由为物业合同纠纷，我公司并非物业合同相对方，亦不需承担责任。退一步讲，根据原、被告签订的商品房买卖合同第七章第十六条第（三）条约定，产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的买受人有权要求出卖人及时更换修理，在涉案房屋已经验收合格的情况下，我公司同样不承担赔偿责任。

***物业公司辩称，1.物业公司在接到**房屋发生管道堵塞上涌后，已第一时间帮助**清理房屋、消除后续影响，物业公司已尽到合同义务与责任。2.疏通下水管过程中，经过对下水管道破拆，发现管道堵塞原因是装饰装修垃圾所导致，该下水管的堵塞，物业公司不能预见涉案房屋楼上其他业主违反装饰装修约定，利用下水管排放装修垃圾，根据公平原则物业公司不应承担相应的损失。即使物业公司有一定过错，鉴于案由为物业服务合同纠纷，物业公司也仅在物业服务合同约定范围内承担责任。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对**提交的商品房屋买卖合同、住宅质量保证书，二被告质证称真实性认可，但**已不要求***集团公司承担责任，所以该组证据与本案无关联性。同时房屋已经竣工验收合格，根据**的诉讼请求及事实理由，**所诉情形不是房屋质量问题，而是使用问题。对物业服务手册，二被告质证称无异议，物业公司负责房屋公用设施的维护，但其他业主对公用设施的不良使用进而对**所造成的相应损失物业公司不应承担责任。对**提交的贷款截图及装修保证金、物业费缴纳凭证，二被告质证称真实性无异议，质证意见同物业服务手册质证意见。对微信聊天记录、转账记录，二被告质证认为真实性无异议，关联性有异议，**房屋虽发生下水管上涌，但经物业公司两次疏通维修，现涉案房屋已恢复原状并可以继续使用，不会耽误**举行婚礼，对于该部分损失物业公司不予认可。对**装修支出部分花费统计表，二被告质证称三性均不予认可，该支出统计表为**单方制作。对部分家装费用支出记录及收据，二被告质证称真实性无异议，该组证据仅能证明**装修地板、购买家具等支出的费用，不能证实**的损失，与本案无关联性。对现场照片及视频，被告质证认为视频中可以看出发生下水管道上涌后，第一次物业公司已组织人员对管道进行疏通、对现场进行清理，同时在卫生间门口处加放沙袋，物业公司为了防止后续损失扩大所做的预设行为适当；同时可以看出**的房屋经过修整后可以正常居住，**的损失没有其诉称的如此巨大。

对被告提交的照片，**质证认为破拆照片的真实性无法确认，**知道被告破拆了堵塞水管，具体破拆过程不清楚。对水泥块照片的真实性不予认可，**认为出现粪水上涌系物业公司未尽到合同约定的对下水管道维修管理义务所导致，被告所举证证据不能证实公司履行了对下水管道的检查和维护义务。对打扫房屋照片的真实性予以认可，但仅能证实被告打扫了案涉房屋，不能证明其履行了相应的合同义务。需要说明的是**主动多次联系被告，被告才破拆的下水管道。

结合举证、质证意见，本院认证如下：***集团公司对**提交商品房屋买卖合同、住宅质量保证书、贷款截图的质证意见，符合法律规定，该组证据与本案无关联性，不予确认。对**提交的物业服务手册、装修保证金、物业费缴纳凭证，***物业公司的质证意见，不符合合同约定及法律规定，该组证据具有真实性、合法性，与待证事实相关联，予以确认。***物业公司对**提交的微信聊天记录、转账记录、装修支出部分花费统计表、部分家装费用收据的质证意见，符合法律规定，该组证据不能证实**的家装毁损损失，不予确认。**提交的现场照片及视频能够从某些方面反映案件的真实情况，其证明目的需要综合认证。

对***物业公司提交的破拆照片、打扫过程照片，**的部分质证意见成立，但该组证据的证明目的需要综合认证。**对水泥块照片的质证意见符合法律规定，***物业公司未提交其他证据佐证，不能证实***物业公司的主张，不予确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月14日，***集团公司（出卖人）与**（买受人）签订新建商品房买卖合同（预售），合同约定，**购买出卖人开发的xxx房屋一套。第十六条第二款约定，该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。第二十一条约定，出卖人依法选聘前期物业服务企业为***物业公司，物业服务时间从交房之日起一年时间。合同还约定了其他事项。

涉案房屋2020年4月29日交付。后***物业公司（甲方、物业服务企业）与**（乙方、业主即购房人）签订物业管理服务协议书，第三条物业服务内容第二款约定，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指公用的上下水管道、落水管、电梯、供电线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施等。协议还约定了其他事项。

物业管理服务协议签订后，**按照协议约定交纳物业费。2020年9月，**将涉案房屋装修完毕，2021年2月**将涉案房屋家具配备齐全。房屋装修完毕后，**未入住，时常到涉案房屋通风换气。2021年4月24日，**到房屋查看时发现，因卫生间内下水管道上涌，粪水及污物从排水口及马桶内溢出，从卫生间流入其他房间，造成屋内家具、装修不同程度受损。**联系***物业公司，物业公司于当日晚用管道疏通机对下水管道进行了疏通，组织工作人员对现场进行了清理。次日涉案房屋卫生间下水管道再次上涌，**再次联系***物业公司，物业公司将堵塞管道进行破拆，将管道内的堵塞物取出，对下水管道进行了疏通。

2021年5月9日，经**申请，本院委托临沂市国信价格评估有限公司对涉案房屋因下水排污管道堵塞造成的损失进行评估，2021年7月26日，该评估公司出具评估报告，委托标的损失在评估基准期的评估价格为37710元。**支出评估费5000元。

另查明，**所在的xx号楼共26层，一楼为商铺，二楼以上为住宅，一楼商铺的下水管道系独立设置安放，二楼及以上住户为另一套下水管道排放系统。

庭审中，***物业公司主张其履行了共用设施设备的维护和管理义务，不存在违约行为，未能提交证据证实。

本院认为，**与***物业公司签订的物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，双方均应按照协议约定的义务全面履行。**已按协议约定交纳了物业费，***物业公司作为小区物业管理者，应该按照协议约定履行自己的义务，对小区公用设施设备进行维护、管理、修缮。因***物业公司疏于维护、管理，造成下水管道堵塞污水上涌，造成**房屋内家具及装修毁损的损失，***物业公司应承担赔偿责任。房屋装修完毕后，**未定期到房屋查看房屋状况，致使未能及时发现卫生间污水上涌，并报告物业公司采取相应补救措施，对损失的扩大化应负一定责任。评估费系**为确定损失支出的合理费用，***物业公司应予承担。根据本案案情，***物业公司应赔偿**家装毁损损失及评估费共计（37710元+5000元）×80%=34168元。

**不要求***集团公司承担责任，不违反法律规定，予以采信。**主张的房屋租金及婚期延后造成的损失，无事实及法律依据，不予支持。***物业公司关于履行了共用设施设备的维护和管理义务的主张，未能提交证据证实，不予采信。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十一条，国务院《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告临沭县***物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告**家装毁损损失及评估费共计34168元。

二、驳回原告**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取828元，由原告**负担447元，被告临沭县***物业管理有限公司负担381元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。

审 判 员　张兰成

二〇二一年八月二十三日

法官助理　惠　婷

书 记 员　柏红伟