浙江省嘉兴市中级人民法院

民事判决书

（2016）浙04民终134号

上诉人（原审原告）：嘉兴市亿路峰装饰有限公司。住所地：嘉兴市南湖区中环南路广益路交叉口联创大厦2幢602室。

法定代表人：倪建峰，该公司董事长。

委托代理人：***，该公司员工。

委托代理人：***，该公司员工。

被上诉人（原审被告）：嘉兴市陈氏房地产开发有限公司。住所地：嘉兴市勤奋路西甪里街14号1-5幢2号楼。

法定代表人：周文新，该公司执行董事。

委托代理人：***，浙江开发律师事务所律师。

上诉人嘉兴市亿路峰装饰有限公司（以下简称亿路峰公司）因与被上诉人嘉兴市陈氏房地产开发有限公司（以下简称陈氏房产）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南民初字第2051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日受理后，依法组成合议庭于2016年2月24日公开开庭进行了审理。亿路峰公司的委托代理人***、***，*氏房产公司的委托代理人余天才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理认定，亿路峰公司与陈氏房产于2013年8月10日签订两份房租租赁协议，一份协议为由亿路峰公司租赁位于嘉兴市勤俭路西甪里街14号浙禾宾馆旁健康棋牌，用房面积约150平方米（二楼），租赁期限自2013年8月10日至2016年8月9日，年租金15000元，房租租金每年一次性支付。亿路峰公司缴纳房屋内水、电和原装修押金五千元，租赁期满或亿路峰公司办清退房和水电结算手续后退还押金，押金不可抵作房租金使用。另一份协议是由亿路峰公司租赁嘉兴市勤俭路西甪里街14号浙禾宾馆旁23间民工公寓，用房面积为550平方米（二楼），租赁期限自2013年8月10日至2016年8月9日，三年租金15000元，房租租金三年一次性支付。亿路峰公司缴纳房屋内水、电和原装修押金10000元整，租赁期满或亿路峰公司办清退房和水电结算手续后退还押金，押金不可抵作房租金使用。两份协议均约定亿路峰公司在租赁期间的装修投资归亿路峰公司，陈氏房产原因租赁不能履行的陈氏房产按实际评估价赔偿亿路峰公司。协议签订后，涉案房屋交由亿路峰公司使用。2013年12月10日、2014年12月5日分别通过***（亿路峰公司公司法定代表人配偶）工商银行账户向***（陈氏房产法定代表人配偶）账户汇入15000元和15000元，2014年6月9日从***（亿路峰公司公司法定代表人）账户通过ATM转账向***（陈氏房产法定代表人儿子）账户转入10000元。在承租期间，根据政府的政策和相关规定，涉案房屋所在地块内房屋已被纳入征收范围。

原审另查明，2014年12月5日陈氏房产与征收部门签订房屋征收货币补偿协议，协议中约定了搬迁费、停产停业损失等补偿内容。

原审法院认为，本案是一起承租期内遇政府征收而引起的房屋租赁合同双方对相关征收补偿利益的归属（分割）纠纷。亿路峰公司的诉讼请求系基于租赁合同解除时双方的清理义务，合同解除是其诉讼请求的应有之义，且*氏房产也认可租赁合同已解除，故在处理亿路峰公司的诉讼请求同时，该合同应当予以解除。

一、对于亿路峰公司要求陈氏房产支付装修补偿款的诉请。根据双方签订的租赁协议规定，亿路峰公司在租赁期间的装修投资归亿路峰公司，陈氏房产原因租赁不能履行的应按实际评估价赔偿亿路峰公司。但根据评估报告，亿路峰公司承租区域内的装修评估与非承租区的产生混合，原审也无法从中区分亿路峰公司承租范围内的装修价值；况且亿路峰公司的证据不能证明其装修价值为21.5万元的事实，故由其承担举证不利的法律后果，对亿路峰公司的装修补偿款主张原审不予支持。

二、对于亿路峰公司要求停产停业损失和搬迁费的诉请。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收国有土地上房屋时，应对被征收房屋所有权人（××）给予补偿，该补偿包括因征收房屋造成的搬迁的补偿及停产停业损失的补偿等。该条例规定征收部门的补偿相对方为被征收人，但对于被征收房屋存在租赁使用，实际经营人与被征收人不一致时，真正的补偿对象并没有明确的规定。从补偿的性质来看，根据公平、合理的原则，由实际经营者获得该补偿更符合补偿的本身目的，即弥补因征收对实际经营企业所造成的损失。现涉案房屋由亿路峰公司租赁使用，在承租期内遇政府征收，故对于亿路峰公司要求陈氏房产支付23间民工公寓搬迁费、棋牌室停产停业补偿及搬迁费的主张原审予以支持，但应支付的具体数额予以调整。亿路峰公司主张按照政府文件来确定补偿标准，原审认为房屋征收补偿款的计算标准不一，影响因素也较多，从原审调取的证据来看，*氏房产与征收部门签订的补偿协议中停产停业损失按房屋面积每平方100元计算，搬迁费每平方按45元计算。故亿路峰公司获得的棋牌室的停产停业补偿按照征收部门与陈氏房产签订的补偿协议确定较为合理，即以每平方100元计算，棋牌室面积150平方料则获得补偿15000元。亿路峰公司主张的民工公寓的搬迁费23000元和棋牌室的搬迁费2000元未超出征收部门与陈氏房产签订的补偿协议标准，予以支持。综上，陈氏房产应支付亿路峰公司两份房屋租赁协议的补偿款共计40000元整。据此，原审依据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、陈氏房产于判决生效之日起七日内支付亿路峰公司公司补偿款40000元；二、驳回亿路峰公司其他诉讼请求。如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2788元，由亿路峰公司负担2398元，*氏房产负担390元，于判决生效后七日内交纳。

判决宣告后，亿路峰公司不服，向本院提起上诉称，一、亿路峰公司主张腾退补偿，依据的是2012年7月9日《嘉兴市市区国有土地上房屋征收补偿及奖励办法》征收商业、办公用途的非住宅用房项下第3条，该条规定一次性经济补偿最低不得低于被征收房屋每平方米300元。原审采信拆迁办员工***的陈述，按照征收工业、仓库用途的非住宅用房每平方米不低于100元补偿的标准认定停产停业补偿是错误的。二、涉案房屋租赁费低廉，陈氏房产支付高昂装修费进行装修后再出租是不可能的。23间民工宿舍和棋牌室改宾馆的装修是亿路峰公司进行的，亿路峰公司主张相应的装修款应予支持。综上，请求撤销原判，改判支持亿路峰公司的全部诉讼请求，诉讼费由陈氏房产负担。

陈氏房产公司在二审中答辩称，原判认定事实清楚，适用法律和判决正确。亿路峰公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审予以驳回。

二审中，亿路峰公司申请证人**、潘某出庭作证，证明涉案房屋的装修是亿路峰公司投资的，腾退装修补偿应归亿路峰公司。**陈述，其系新潮家具商店的实际负责人，原棋牌室是由其租赁的，后*氏房产公司再租给亿路峰公司，当时就有装修，后来亿路峰公司重新进行了装修。潘某陈述，其在2013年看到亿路峰公司租赁的房屋在装修23间民工宿舍，当时并不知道是亿路峰公司在装修。其之前因与陈氏房产公司有纠纷与公司老总打过架。

对上述证人证言，亿路峰公司质证后均认可其陈述的真实性，认为应当采信；陈氏房产公司对此均持有异议，认为不可信。本院认证认为，**、潘某均与陈氏房产公司存在过节和利益冲突，证言的可信度不高，均为单方面陈述系孤证，并没有如装修合同、价款支付等其他证据佐证，故对上述证言均不予采信。

本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。

本院认为，本案二审的争议焦点在于亿路峰公司能否要求陈氏房产公司支付相应的征收补偿款。本院注意到，亿路峰公司向陈氏房产公司主张征收补偿利益主要基于如下几个理由：一、涉案厂房被征收，包含了租赁房屋的装修附属物、搬迁、停业停产补助等费用；二、因征收而导致合同解除的情况下，相关征收补偿利益应当支付给承租人。

关于征收补偿款的归属问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，本案被征收人是涉案房屋所有权人即陈氏房产公司，亿路峰公司仅系房屋承租人，并非被征收人。案涉征收补偿协议及估价报告仅在征收单位与陈氏房产公司之间发生效力，与亿路峰公司并无直接关联。《嘉兴市区国有土地上房屋征收补偿及奖励办法》是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定制定的，适用的对象也是被征收人。根据上述条例，相关的征收补偿款应当归被征收人陈氏房产公司所有。亿路峰公司并非征收补偿对象，其要求按照征收补偿规定分配陈氏房产公司的拆迁利益，缺乏法律依据。因亿路峰公司与陈氏房产公司之间的法律关系为房屋租赁合同关系，如亿路峰公司认为因合同提前解除而导致其装修附属物损失、停业损失等问题，产生的纠纷应遵照租赁合同相关法律规则进行处理，并非《国有土地上房屋征收与补偿条例》所调整的范畴。鉴于双方在房屋租赁合同中并未约定如遇拆迁相应拆迁利益的归属，故亿路峰公司在原审时主张的征收补偿款也没有合同依据。二审中，经本院释明后亿路峰公司仍坚持该主张，又未能充分举证证明其存在装修等损失，且明确表示不同意就合同解除造成的相应损失与对方调解，本院在本案中实难支持其上诉请求。当然，亿路峰公司如认为租赁合同解除对其造成损失的，可依租赁合同相关法律规则另行主张。

综上，亿路峰公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实基本清楚，但纠纷定性有所偏差，二审予以纠正。陈氏房产公司未提起上诉，视为服判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4600元，由上诉人嘉兴市亿路峰装饰有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 金富祥

审 判 员 陈 远

代理审判员 ***

二〇一六年三月八日  

书 记 员 郑 茜