河南郑航工程设计咨询有限公司、郑州航空工业管理学院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫01民终6683号

上诉人（原审被告、反诉原告）：河南郑航工程设计咨询有限公司，住所地郑州市二七区长江中路128号46号楼14层92号。

法定代表人：周利伟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：路未晞，河南国基律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨斐，河南国基律师事务所实习人员。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州航空工业管理学院，住所地河南省郑州市二七区大学中路*号。

法定代表人：李勇，该校校长。

委托诉讼代理人：崔鹏飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：付芳芳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。

上诉人河南郑航工程设计咨询有限公司（以下简称郑航公司）因与被上诉人郑州航空工业管理学院（以下简称航院）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初6025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

郑航公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，依法判令被上诉人返还上诉人租金125812元并驳回被上诉人的诉请；2.被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：涉案房屋自2015年11月起即被查封，上诉人不应支付租赁房屋被查封期间的房租。另双方签订的租赁合同中第四条和第五条系格式条款，应属无效，且被上诉人对于上诉人租赁房屋用于经营旅馆是明知的，不存在上诉人违约的事实。综上，请求支持上诉请求。

航院辩称，其已按合同约定履行合同全部义务。上诉人未提供任何证据证明案涉房屋存在被查封的情况，且合同约定涉案房屋经营范围为化妆品，即使存在查封，也是因为上诉人违反合同约定将房屋转租给梁剑文开办旅馆造成。双方签订的合同中不存在格式条款内容，上诉人违约转租房屋，保证金应予以没收。综上，请求依法判决。

航院向一审法院起诉请求：1、被告支付原告租金167750元及违约金10000元；2、被告支付原告房屋占有使用费116429.22元（自2017年8月1日计算至2017年12月5日止）；3、本案诉讼费由被告承担。郑航公司反诉请求：1、航院返还河南郑航工程设计咨询有限公司9个月的租金125812元；2、由航院承担本案的全部诉讼费。

一审法院认定事实：2015年8月1日，航院与郑航公司签订《郑州航院东校区专家公寓门面房租赁合同》一份，合同约定郑航公司承租航院位于郑州市郑东新区××园区××大道××、临街门面房屋一间，建筑面积为305平方米。房屋用途为商业服务与经营，经营范围为日用百货，租赁期限为2年，自2015年8月1日至2017年7月31日止；郑航公司每年向航院缴纳租金167750元；合同签订之日，郑航公司向航院支付履约保证金30000元，合同期满后，郑航公司在承租期内未出现违约行为，且对外没有负债，航院无息全额退还保证金；航院负责房屋主体结构的正常维护及维修，保障供水、供电，以确保郑航公司能正常营业；航院不对招租房屋的现有条件（包括但不限于能否办理房屋所有权证、房屋租赁许可以及门前绿化、市政管理等）作出任何承诺，由此产生的争议、纠纷与航院无关。并约定合同到期后，若双方没有续签新的合同，郑航公司应在合同到期后7日内将承租的房屋退还航院。

上述合同签订后，2017年6月7日，航院对所有临街商铺统一发出《公告》，告知郑航公司合同期满后，将对出租的房屋予以收回，请承租方提前做好准备。2017年7月31日合同到期后，郑航公司未交回房屋，并继续使用该房屋。2017年8月7日，航院对郑航公司承租的房屋停止供水、供电，并将商铺所在的商业街道路封闭。2017年11月16日，航院又向郑航公司发出清空租赁房屋的通知。2017年12月5日，郑航公司将承租的房屋交还航院。2017年11月16日，航院诉至法院。

另查明，2015年12月22日，郑航公司向航院支付2015年8月1日至2016年7月31日的租金167750元，余2016年8月1日至2017年7月31日期间的租金，郑航公司未向航院支付。

又查明，郑航公司承租的房屋用于经营“连锁酒店”。

一审法院认为，航院与郑航公司之间签订的《郑州航院东校区专家公寓门面房租赁合同》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。因在航院与郑航公司签订的合同期限内，郑航公司仅向航院支付一年租金，尚拖欠2016年8月1日至2017年7月31日合同期限内的租金167750元未支付，故对航院主张郑航公司向其支付上述期限内租金的诉讼请求，予以支持。鉴于双方在签订合同时，郑航公司向航院交纳了30000元的履约保证金，该履约保证金可以冲抵部分租金，故郑航公司还应向航院支付租金137750元。

关于航院主张的房屋占有使用费问题。本案中，航院、郑航公司在合同履行期限届满前，因情势变更，双方不再续签合同，本案系在航院催促郑航公司交房及腾房的过程中产生的纠纷；航院在租赁期届满前于2017年6月7日对所有的临街商铺的商户发出公告，告知涉案房屋将要收回，请商户做好交房准备。经庭审查明，郑航公司在2017年8月1日至2017年12月5日期间继续占有使用租赁房屋，并未交还房屋。鉴于航院在2017年8月7日对涉案商铺停止供水、供电，并对商铺所在的商业街道路进行封闭，因临街商铺由于其地理位置及其自身商用价值等因素，导致合同目的在上述事实发生后实际上已无法实现，故航院向郑航公司主张合同期届满后的房屋占有使用费，不予支持。

关于航院主张的违约金问题。双方在签订的租赁合同中对违约金虽有过约定，但结合本案实际情况，航院明知其租赁户的房屋用途为商业服务与经营，腾房需要一定的时间，航院于2017年6月7日通知商户退还租赁房屋，在相对较短的时间内郑航公司无法及时腾空房屋，也会对其经营造成一定程度的不便，故对航院主张的违约金，亦不再支持。

关于郑航公司主张航院返还租金的问题。航院与郑航公司签订《郑州航院东校区专家公寓门面房租赁合同》中明确约定，经营范围是化妆品，且又约定航院不对招租房屋的现有条件作出任何承诺，包括办理房屋所有权证、房屋承租许可证等；本案中，郑航公司使用租赁的房屋经营连锁酒店，显属违约，现郑航公司以航院未提建筑规划证、土地证、房产证等相关手续导致其经营的酒店无法办理营业执照并被查封为由，主张退还其已交纳的租金，于法无据，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、河南郑航工程设计咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付郑州航空工业管理学院租金137750元；二、驳回郑州航空工业管理学院的其他诉讼请求；三、驳回河南郑航工程设计咨询有限公司的反诉诉讼请求。案件本诉受理费5224元，由郑州航空工业管理学院负担2474元，河南郑航工程设计咨询有限公司负担2750元；反诉受理费1433.5元，由河南郑航工程设计咨询有限公司负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，上诉人提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。

本院认为，双方签订的《郑州航院东校区专家公寓门面房租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自义务。根据该合同约定，航院不对招租房屋的现有条件作出任何承诺，包括办理房屋所有权证、房屋承租许可证等。郑航公司使用涉案房屋开办旅馆属违约行为，其以航院未提建筑规划证、土地证、房产证等相关手续导致其经营的酒店无法办理营业执照并被查封为由，主张退还其已交纳的租金，于法无据，一审法院判决驳回其诉讼请求适当。郑航公司上诉称其不应支付房屋被查封期间的房租等上诉理由证据不足，本院不予采纳。综上，郑航公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2816元，由上诉人河南郑航工程设计咨询有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘颖超

审判员　　邓先理

审判员　　王明振

二〇一九年四月二日

书记员　　杨　光