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最近召开的中央城市工作会议，堪称中国城市发展的"风向标"。上一次如此高规格的会议还是在10年前，正是那次会议催生了轰轰烈烈的棚改运动，直接点燃了房地产黄金十年。

这次会议传递出一个明确信号：靠卖地盖楼的老路子走不通了，城市发展即将切换全新赛道，工程行业将迎来三大关键转型：

▶科技产业上位，土地财政退场

还记得过去"卖地→盖楼→再卖地"的“土地、房地产、金融”的旧循环吗？这套模式玩了20年，在人口拐点来临时玩不动了。

新的城市发展公式是：科技+产业+资本。

未来可能是：招商引资、搞产业园→吸引企业→带动就业（典型案例：合肥靠引进京东方、蔚来逆袭成"最牛风投城市"，政府成为隐藏的产业资本操盘手）

根据建设通大数据的2024年的工程中标统计：

✓ 算力中心项目暴增81%，干到813亿

✓ 低空经济更猛，连续3年翻倍增长

✓ 半导体工程391亿，机器人项目30-50亿，都是最火热的新兴产业

▶都市圈是王道，1小时生活圈要崛起

会议提出“发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈”，首次把"都市圈"和"城市群"并列重点，区别在哪？

都市圈：1个中心城市带周边小弟（一般1小时通勤圈）

城市群：涵盖多个都市圈，几个大佬组队（比如长三角包邮区）

加上今年刚刚批复的石家庄，现在已经有17个国家级都市圈，基本都是超大特大城市。这意味着未来潜在的机会：

✓集中在都市圈的扩容（城区人口在500万以下的发展机会就不大了）

✓跨城交通要大建（广佛线日均60万人次）

✓产业要重新布局（产业飞地、科创飞地涌现）

会议特别提到要提升城市综合承载力，这意味着人口、土地等关键政策可能会迎来调整。

都市圈是"强心剂"，城市群是"组合拳"。未来跨城项目和产业融合会越来越多！

▶城市更新硬骨头，但必须啃

外界期待中的"二次棚改"落空了，只有实打实的城市更新。

为啥要更新？三个不容忽视的现实：

1.房子太多：人均住房建筑面积26.9平米，比2010年增长了42%。全国住房平均空置率为16.8%，三四线城市则高达21.6%，远超过国际预警水平。

2.房子太老：2000年前的老旧小区22万个

3.“里子”太差：郑州暴雨暴露的地下管网问题——表面光鲜，地下堪忧

但更新面临两大难题：

1.钱从哪来？怎么赚钱？（地方债务压力大，城市更新缺乏明确的投融资模式，回报率普遍偏低）

2.新项目在哪里？这几年国家推动的城市更新，今年底要完成城市老旧小区改造任务，2022年的城市燃气管道等老化更新改造规划，今年底也要完成了。未来需要寻找新的方向。

这次会议总书记特地提到了城市更新的一个重点领域——城市老旧管线改造升级。也是这次会议唯一提到的具体领域，必须重视！

这是该投也必须投，投了以后有收益的项目。民生+收益，是加速管网发展的两大核心点。类比一下，具有这两点特征的项目未来也都可能是政策倾斜的领域。

我们认为，未来城市建设和更新的路径已经非常清晰：产业赛道切换（从"钢筋水泥"转向"芯片算力"）、空间格局重构（聚焦人口500万+都市圈核心区）、民生改善机遇（从"面子工程"到"里子革命"）。

这场变革的本质，是从"为GDP建城"转向"为人建城"。东京都市圈的发展历程显示，当城市化率增速放缓后，精细化运营的价值将远超规模扩张，这正是咱们工程行业即将迎来的长期机遇。

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